先ほど大家さんに送っている機関誌の原稿が書き終わってホッとしている奥村隆充です。

記録のためここに載せておきます。ただ長文のため末尾に載せます。良ければゆっくり読んでやって下さい。

本日、弊社周辺に物件が2件新規公開されました。


売買物件:1件
物件番号 69653384081、売戸建住宅・・・、弥富市平島中2丁目・・・、・・1,590万円、3DK


賃貸物件:1件
物件番号 10772279030、貸アパート・・・、弥富市平島東1丁目・・・、・・・6.10万円、2LDK


写真が表示されなくなった物件は公開が終わっている可能性があります。


詳細を知りたい方、下記メールフォームからお知らせ下さい。

断らない賃貸登録制度

5月7日のネットニュースで「断らない賃貸」がなかんか広がらない(登録件数が伸びない)という記事を読みました。

あまり耳慣れなかったので調べてみると住宅セーフティーネット法という法律ができたようです。

空き家の増加と相まって双方を一挙に解決する妙案としてそれより前に試験的にはじめていた、平成26年の「民間住宅活用型セーフティネット整備推進事業」。

3か月以上の空室を改修する場合1部屋あたり100万円(工事費の3分の1を上限とする)補助し、工事終了後3か月経っても住宅確保要配慮者の入居者が決まらなかったら「住宅確保要配慮者」以外の入居を認めるというものでした。

翌年平成27年に「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」と名を変え、空室を改修する場合1部屋あたり50万円(他用途からの変更の場合は100万円)を補助する代わりに、改修工事終了後10年間は「住宅確保要配慮者」を入居させるという条件が付されました。

そして法律として2017年に住宅セーフティーネット法として成立昨年10月25日から施行されています。

低所得者や高齢者、障害者など「住宅確保要配慮者」の入居を家主が断らない住宅を自治体に登録してもらう。

家主は、空き家の場合の改修工事に最大計200万円、家賃補助に月最大計4万円の支援を国、自治体から受けられる。法律上の義務はないが、国交省は予算を確保。実際に事業を行うかどうかは自治体に任せる。

2月に閣議決定した「高齢社会対策大綱」では、20年度に17万5千戸の登録目標を掲げた最終的に約50万戸を住宅確保要配慮者向けの住宅にする構想だそうです。

愛知県ついては登録すると補助50万円を限度としてもらえて、10年間の縛りがあるようです。

ニュースでは17万5千件の目標で、本日(5月15日現在)私が調べたところ701件でした。

私が思うに、この制度何ら旨味がないと思います。特に断らないことによるリスクが大きすぎます。

そもそも気をつけていること

不動産業者として仲介するときに一番気をつけるのは不良入居者を如何に入居させないかなのです。

一旦不良入居者が入ると、労力、金銭がたくさんかかります。感情的にも疲弊します。

なので、数年前から保証会社というこの部分を代行する業者へ審査を依頼し、合格したものだけを入居させることが、業界の標準的な手続きになりました。

私がこの仕事についた時賃貸経営のバイブルと言われていた九州の不動産業者三好不動産、三好勉さんの著書で不動産仲介のとき(今とは違い賃貸住宅がずっと少なかった時代なのですが)、どうやったら断れるかを考えて、断る言い訳がどうしても見つからない人を入居させなさい。とありました。

借り手市場のいまでは当てはまらないのかもしれませんが、借りられるのが当然だと思っている方は往々にして入居後も高飛車で、勝手なことをする傾向はあり、お貸しいただいているとまでは卑下することはないものの、多少の感謝があるくらいの人でないと、後々トラブル(滞納など)になったときに、解決が難しい。

なかにはお金がないから払えないのが当たり前だろうどうしろというのだ、と開き直る方は、最初に借りてやるという態度が見られる方です。

そうでない方も滞納が始まるときもありますが、その時でも、払えないのは悪いと思っているので、返済計画など解決策が見つけることができます。又どうしても返済できなければ自分から退去していきます。

話はもとに戻りますが

登録制度で10年の縛りがあるとわかった時、無知な初心者大家にとっては魅力的に映るのかもしれません。公的機関が募集の補助をしてくれて、改修費の一部を負担し、何かあればアドバイス等相談にのってくれるのですから。

しかし、アドバイスはあるものの本当の責任は大家にあることは強調して言われることはありません。

登録数が少ないということは百戦錬磨の大家は参入しなかった。プロの賃貸業者も参入しなかった。ということだと思います。賃貸住宅は平成25年のデータでは全国で1586万4100件ありそれに比べると701件とは。
既存の賃貸業者や大家さんがいかに参加していないかがわかります。

断らない賃貸でいう住宅確保要配慮者は高齢者と低所得者です。大家さんがなぜ高齢者を入居させていないのかというと、部屋の中での死亡です。事件性がない病死だとしても次の入居者を入れるためには家賃を下げなければ入ってくれないし、入ってもらえればまだよくて、長い期間入居がない場合もあります。これから始める方ではなく、いままで経営してきた方が持たなければいけないリスクにしては50万円の補助金があったとしてもそれと比べて、大きすぎるのです。

制度設計がぬるい

制度が入るところだけを緩和しているのでバランスが非常に悪い制度になっています。出入り両方の規制を緩和すれば少しはよいのにと思います。ただこの場合は、別のセイフティーネットが必要で、(強制退去した人の行き先の確保)それならば、別の方法がよいのでは。公的機関の借り上げ制度などがいいと思います。いずれにしても安易に新制度には乗らないようおすすめします。<終>