 |
奥村隆充の日記昭和３９年８月２０日生まれ 不動産屋さん「キョーエイ奥村」の夢見る力（blog始めました） ご意見、感想をお待ちします。 |
|
代表取締役 |
2003.10 .11 .12
|
| トップ | 会社案内 | 賃貸情報 |
2003.11.30
明日から師走（しわす）。
昨日からいろいろなニュースがあってちょっとごちゃごちゃになっている感がする。
ニュース、足利銀行の国有化決定。もう一つは、イラクで初めて日本人がテロに狙われたこと。
極く個人的なことでは、桑名信用金庫会長の伊藤正雄さんのお別れ会に出席した。
どれも、何か感じているのだけれどごちゃごちゃになっていて、頭がはっきりしない。
昨日からの事で、引きずっていることがあって。うまく書けない。
2003.11.29
本日は朝からずっと雨。
言った言わないは日常ではあっても仕事ではあってはならないが、
常に、いちいち書面を作ってサイン、押印では少々堅苦し、と思っていたが、
信用できても、年を取ると？以前した約束が、自分の都合の悪いところは忘れて、
都合の良いところは残っていた。
ずいぶん先輩なのだが７０を越えては耳も聞こえなくなってくるし、
物忘れもするだろう。でもまるで何も無かったかのように、言いがかりをつけているように言わないでほしい。こちらも信用して進めているのに。
やっぱり書面で武装するしかないのか？
書面作って押印しても、どんな内容か覚えていないこともあるから、
これは裁判用にしかつかえないだろう。
以前も頼まれた仕事で、あまり引き受けづらい仕事だったが、この条件ならやってもいいと提示したら、それでもいいからやってくれと依頼された。
当然、契約書を交わし、実行しようとし、聞いていない、といいだした。
この方、ある金融機関でも当初言っていたことと違うことを、後になって言い出し、「おまえ呼ばわり」で罵る人と聞いていた。結局、弁護士に相談し、裁判も辞さないつもりでいたが、
家族も当然契約の時に同席していて、彼らがその人を諭して解決した。
こんなことがあると慎重になってくる。今日この頃。
2003.11.28
本日、遅れましたが情報誌の印刷をしています。
明日発送しますのでお待ちください。万が一届かない場合はご連絡ください。
政府税務調査会が十一月二十七日に平成十六年度の税制改正に関する中間報告と 「中間報告」に盛り込まれていない主な意見を出した。財政再建のためか、概ね前者は増税色の強いモノとのこと。後者は増税により景気回復が遅れるもしくは減速する事を懸念してのもので、色々な意見が合ったことがうかがわれる。
このあと、与党自民党の税務調査会に議論は移される。塩川財務大臣時代（八月から九月の間）は住宅ローン減税を現状のまま延長することを検討していたが、谷垣財務大臣に替わってから、借金を奨励するような税制は好ましくない、この減税による税収の減少に対し経済効果があまり認められないとの理由で大幅な縮小の意見が大きくなる。「主な意見」では減税による経済効果はあるとする意見もある。
住宅を検討している方は、使えるようなら使った方がよいと思われる。税収が大幅に減少するような、直接税金を引く税制は余りない。無理やり躍らされることもなかろうが。
税制は思ったより影響がある。経済特区も同じくかなり影響がある。
その場しのぎの税制はやめて本格的な税制改革をしてほしい。
2003.11.27
朝から測量のための境界確認の立ち会い。
弥富町は市街化調整区域が多い。
住宅地は市街化区域内のほか、市街化調整区域内の開発団地にも多く建てられている。
開発団地は多くは民間によって行われた。
かおるヶ丘団地、栄団地、ポプラ台団地、大藤団地などなど。
土地を一団の土地としてまとめ（買い上げ）、許可をとり、道路を引き、水道を引き、ガスを引き、
公園などを作り、分筆して、分譲する。
分譲する段階で従前の土地にあかみちがあったり、
区画整理だともう少し簡単なのでしょうが、いくつもの土地をくっつけたり分けたり、
道路は後に町に管理が移管されるため、登記時期がいくつかに分かれたり。
今日立ち会いしたところは、昭和42年に行われた団地内。
そこには道路の内、１平米程の土地が以前の事業主の名義のままになっていた。
今回は、法人が名義人で、生きている法人であるから良かったが、
以前、休眠状態の合名会社が境界に接していた時があった。
代表社員の相続人に立ち会ってもらった。
こういったことはまだある。
１つ１つが数平方メートルで登記簿上存在するが、（当然課税もされている）
どこにあるか図面はおろか、知っている人も生存していないところがある。
戦後の農地改革の時、縦割り行政のため、農地だけその対象になり、
農家が家を建てていた宅地は対象にならなかった。
そのため、小さく切れてしまい（と想像される）
図面に残らなかった。
おそらく、小さい小屋や何かがあったり、トイレがあったり。
売買があったり、賃貸したりするときに調査をするが
その度に少しずつ校正されていく。
2003.11.26
今日は比較的良い天気。
夕方、あるソフトの売り込みがある。
以前も電話があり、「詳しくはインターネットで！」と何かのＣＭみたいな事をいわれて
みてみた。
僕はパソコンは比較的好きなほうだ。
このサイトも自分で作ったし（かなり稚拙ですが）
データベースも一応自分でいじっている。
でも費用対効果を考えてみると、外注した方が安いのも分かっている。
いいトコを突いてくる。
基本的には電話セールスはいっさいお断りしているが、
メーカーの作っているソフトの種類や、規模、値段を考えれば東京からセールスにくる事は
難しい。
大手メディアで取り上げられてもいない。
戦略が若干間違っていないかい。判断に迷うところ。
今、インターネット上で情報が取り出せない会社は今一つ付きあうのに不安な気持ちになる。
別の意味でのインターネット依存症か？
個人的な好みをいえば、会社案内のみや、商品カタログのみ、どこかであるコンテンツを自分のもののように無断で使っているサイトは好きではない。
どこかしら、人柄が分かるような、配慮が感じられるような、正直な情報を好む。
または、ニュースサイトのように時々刻々と情報を提供しているところも好んでいるし、よくアクセスする。
インターネットは徐々に生活必需になっているように感じる。
ｗ
2003.11.25
本日朝より雨模様。
人と人の付きあいは難しい。本当は理解しあえるはずなのに、誤解してつきあいが無くなってしまうこともある。それはそういうものだったのかもしれないし、無理やり付きあう筋合いもない。
僕が懇意にしている人同士がそういう関係だった場合、それぞれのことはよくわかるし、お互いに一生懸命している人なのだけれど、一つこじれてしまってうまくいかない。
できれば、誤解をといて理解しあってほしい。
昼過ぎから雨は上がる。
夕刻、株式会社Ｎサスという会社の営業からの電話。
インターネットにホームページを無料で作りますとのこと。現在Alexaランキング115,000位の
ページをやっている。もともとは中小企業向けの情報ページをやっていたらしいが
Yahooみたいな事業展開をするとか。１０万位にも入っていないからね。ポータルサイトとしてはどうかなあ。googleで検索できるし、バナー広告しても効果なさそう。
ポータルサイト、alexa、FTP、何を聞いても私連絡係なので分かりかねます。興味をお持ちなら担当者より連絡させます。と逃げるばかり。早く電話を切りたいのが手に取るように分かる。
インターネットを知らない人がインターネットの営業をしていてレベルの低さを感じる。
これで営業できるのだろうか。こう行った会社からは二度と電話が無いように適当にあしらうとまた担当者を変えてかかってくるので時々徹底的にヤル。
どうせまた素っとぼけて電話してくるのだろうが。前回から6ヶ月間しか持たなかった。
インターネット、投資それも先物取引の勧誘いろいろあるが、少し勉強するだけで
営業マンの上の知識をすぐ得てしまう。
電話営業のレベルが低すぎる。
せっかく話を聞いているので、良いものを勧めてくれればよいが、たいてい良いものはこちらから行かないと手に入らない。飛び込み営業や大変だと思うが、それなりの方法があるはず。
無駄な時間をお互いに過ごさないように、必要なことを聞いて・・・何の営業か？ものを売るときは何をいくらで売るつもりかを聞いて、必要なければ今弊社では必要ありません。全く話にならないものは、今後を含めていっさい必要ありません。二度と来ないでください。と告げる。
それでも食い下がるものは、無能な営業マンなので、お帰りいただく。二度と相手にしない。
そのうち、いなくなる。
頭に来きているだろうが、最初に丁寧に応対しているうちに退店しなかったのだからしょうがない。
2003.11.24
連休最終日。
昼頃から雨。
地元に計画道路が実施されるため、お地蔵さんが移動になる。
移転の委員会が町内会内組織として設置されその委員を２年ほど前からやっている。
今日は、配置、土地勾配及び高さ変更設定の相談。
現場での立ち会い等々。
誰がどうしたいのか、ということがはっきり語られないので時間がかかる。
目的がはっきりしていない会議は時間ばかりかかるし、データも不足する。
なんのための会議かが”察する”まですごく時間がかかる。
2003.11.23
３連休の中日（なかび）
少し今日は趣味の音楽の話を
ずっと前に、注文しておいたままになっていた、スケッチ・ショウのライブＤＶＤを取りに行く。スケッチショウはテクノを作ったＹＭＯの細野晴臣、高橋幸宏の作ったユニットです。
ビートルズ、ＹＭＯとポップミュージックに携わる人なら世界中どこへ行っても通じるアーティストだ。僕は、ＹＭＯが非常に好きだったのですが、前の世代はビートルズがそんな存在であったように、同年代の同業者にあったとき、ＹＭＯを聞いてこの世界に入った人が多く、このバンドの話をすれば初対面でも共通の話題に困らない、このバンドはそのような存在でした。それが、海外の同業者であっても同様だったと聞いたことがあります。今そのようなバンドがあるのでしょうか？
僕は音楽なら一部の演歌を除きほとんど抵抗無く楽しんで聞きます。非常にミーハーだなあと自分でも思います。
春先はロシアの２人組ユニット、タトゥーを聞いていました。
素行の悪さが噂として聞こえてきて、よくある目立ちたがりのユニットと思いまじめに聞いていなかったのですが、「Not Gonna
Get Us」のプロモビデオ、そのメイキング映像、インタビューをみて音楽が素晴らしかったのと、声質が良かった。音楽だけは、本当に楽しんでやっている様に思えました。
ＣＤは限定発売で手に入らなかったのですが、別編集のＤＶＤ付きＣＤが出て買ってよく聞きました。
非常に破壊的な雰囲気でありながら、ダンスミュージックのような曲です。
美しい音楽ゆえ、世の中へのアピールの仕方、言動は気になりませんでした。
夏にはHALCALI「ギリギリサーフライダー」を聞いていました。高校生対象の女性ラップコンテストでの優勝者二人が組んだユニットで、脱力ラップと呼ばれています。
最近新しいアルバムを出したようです。
昨年はテクノ・ミュージックを聞いていた。
テクノミュージックが流行っているのは、日本人が純粋に音を楽しむ人が多くなったからでしょう。
ＹＭＯが解散して以来、聞く音楽を失ったファンは、仕方なく、クラシックやバロック、室内楽などを聞いていたそうだ。
その後、ＹＭＯチルドレンと呼ぶべき人が、テクノミュージックを継承し、
ＤＪがサンプラーの進歩に伴いハウスミュージックをつくり、ダンスミュージック、
Ｒ＆Ｂ、が混じり、ロックとも融合（フュージョン）して
アンダーワールドがデビューした。
日本のテクノは色々あるけれど、メジャーなところでは石野卓球、その率いる電気グルーブが面白いと思う。
坂本龍一はＹＭＯをやっていたときより言っていた通り、映画音楽、
よりオーケストラをつかったクラシカルな音楽へいったん行き、スペインの音楽や
アフリカンミュージックや沖縄、などワールドミュージックへ行く。
井上陽水をきいたり、奥田民生をきいたり、さだまさしをきいたり、
節操なく色々すきな曲は多いのですが、
最近はインターネットラジオで８０年代のロックチャンネルを好んで聞いています。
ボストン、ブラウンアダムス、ユーリズミックス、ケニーロギンス、エアサプライ、サバイバー
エリッククラプトン、ジェフベック、レッドツェッペリンなど懐かしい曲が聴けます。
メロディーがきれいなギターサウンドは心地よく思います。
2003.11.22
本日賃貸の来客が何人か続く。
今日から一般的には３連休でしょうが、僕にはあまり関係ありません。
今まで働いたなかで、休みがきちんととれた仕事はあまりなかった事に気づきます。
振り返ってみると、
学校卒業後、ローランド株式会社に入社。
このときは、週休二日ではなかったのですが、月に６日は休みが合って、
夏休みは、１０日ほどありました。
その後サウンド・クリエーターズ株式会社に入社。
このときは、当初、モービルの外録班で働き、その頃ＮＨＫのＢＳ２で
全国数ヶ所で同時に年越しライブ、幕張メッセに初めて行きこの時覆面バンドタイマーズを始めてみた。
深夜２時頃、ライブ終了。撤収して、終わったのが元旦１０時頃。
この調子で、しばらく休みなし。でも時々日曜日は休み。
その後セディックスタジオ（六本木ＷＡＶＥ上）に勤務、この頃から休みなしが一年以上続く。
この頃は、久保田利伸氏、デーモン木暮ソロ、沢田研二、レベッカ、松坂慶子、ジャニーズの
ヒカルゲンジ ？山下久美子、ボウイなどのレコーディングがあって、ホールでいろいろなアーティストをみる。
後にベイブリッジスタジオの工事現場に行きセディックに戻ってくる、毎日。
完成後はメンテナンスと朝の仕業点検のため毎日、 朝、メンテナンスに通う。
スタジオは毎日稼働していたので 当然休みなし。
ここは、甲斐よしひろ氏、もとパラシュートの 井上鑑氏、ＲＣサクセションなどのレコーディングを覗いていた。Soul2Soulもニューヨークから来日して、ココのスタジオでレコーディングしていた。
音楽やミュージシャンが好きだったので休みがなくてもそこそこ楽しかった。
その後系列会社のサンライズミュージックに移動。サンライズスタジオに勤務
森高千里や、稲川淳二、スターダストレビュー、Ｘ−Ｊａｐａｎ（当時はＸだった）
柳ジョージ、バブルガムブラザーズなどがレコーディングに来た。
このころからきちんと休みがとれるようになってきた。
ＣＤのマスタリングをしていたが、ゲームをＣＤにすることがはじまり、
ファイナルファンタジー３、４のマスタリングをエンジニアとして関わった。
このＣＤが売れて、 初めてオリジナルコンフィデンスにエンジニアとして名前が載った。
吉田拓郎のアルバムなどもやらせてもらって、個人的にファンだったので、うれしかった。
ここでもあまり休みを２日以上とった記憶がない。
その後、スカイパーフェクＴＶのスターデジオが開局予定ということで、その準備にいく。
時間に追われながら、試験放送用の音源を収録しながら、開局に向け、連日２交代制で
ＣＤをＨＤに落とし込んでいく。
開局後、しばらくして事情が有り、ふるさとの弥富に戻ってきた。
小売店で雑貨を扱っていて、ショッピングセンターでやっていたので
ココの休みは月に１日から２日。不定期の木曜日。
不動産は日曜休みだったが、休みの日に小売店に行き、ほとんど休んだ気がしない。
小売店はその後やめて、今は、不動産業のみ。
休みはちゃんと日曜日に取れるようになった。
この調子なので、２日休みが続くと、ああ連休だとか思うようになった。
よく考えてみると、週休二日といわれて、かなり時間が経つ。
学校の教師も週休二日にいちおうなった今、２日間の休みを連休と呼ぶこともなく当たり前のように毎週休む人が増えてきた。
いまは、自分で休もうと思えば休めないことも無いが、なかなか休んでもいられない。
まあ、縁が無いのだなとおもいます。
嫌いな仕事ではないし、仕事自体が生活の一部、やりたいことの一部かも。
そう考えると、恵まれていると思う、休み前の今日。
2003.11.21
午前中から昼にかけてこの地域は強い雨が降った。
ミサワホームホールディングス三澤千代治社長が辞任するとのニュース。
２度にわたる金融支援を受けての責任をとってのこと。
三澤社長は住宅の方向づけをずっとしてきた方と思っています。
いつも一歩以上先を考えていてなかなか付いていけないところもあるけれど、
まず理念あり、で、設計がそれについていくような感じだと思います。
家庭のあり方で子供が帰ってきて、台所仕事をしているお母さんが必ず子供の顔を見られるような間取り作り。これには台所から子供部屋に通じるような動線をつくり。するとリビング・ダイニングから階段をつけて２階へいけるようにした。そのままではエアコンが効きにくくなるので、断熱を工夫した。
エネルギー問題が発生する事を考えゼロ・エネルギー住宅を早くから考案した。
定期借地を政府に働きかけ、制定させた。
などなど。最近は防犯に関心を寄せ、パニックルームを日本家屋に取り入れることを考案していた。
高齢化社会を見据え、お父さんが、長く勤めた会社をリタイアしたときの空間をつくろうと提唱したり、なるほどと思うことを進めてきた。
リゾート開発、ゴルフ場開発で失敗、また住宅市場の冷え込みによる業績悪化による金融支援の責任である。
三澤さんのの経営のミスか時代の移り変わりか。
住宅は作る時代より、買う時代に移行しつつあるのかもしれない。
もしくは、不況の時はリフォームがはやるということかもしれない。
若年層の人口の減少がもたらしたのかもしれない。
住宅を造るのは一部のお金持ちにしかできなくなるの何も知れない。
一方、住宅も質の良いリーズナブルな価格を提供しようという動きもある。
混とんとしている。
今の不動産の市場は買い手市場だと思う。
不動産の価格は、原価法、事例比較法、収益還元法といくつも決める方法がある。
原価法は売り手市場の時に先行し、収益還元法は買い手市場の時に先行する。
事業物件、投資物件は収益還元法で値をつけることが多くなってきている。
もしくは収益還元法でないと投資に見合わない。
投資には利回りでその成功、失敗を判定する。
表面利回りで表示されていることが殆どであるが（見掛け上利回りを大きく見せることができる。１年間の家賃収入 ／ 購入価格）
実際は実質利回りで判定することが必要であろう。
実質利回りは経費を差し引いた年間収入（固定資産税、借入れ利息、不動産管理費、その他）
を購入価格で割ったもの。
利回り５％から８％位で考えている方が多い。
ここで逆算すると購入可能価格が出てくる。
そこにはいくらで建てたかとかリフォームをいくらかけたということは直接には介在しない。
住宅は理論上どんどん空きが増えてくる。
いまの不動産売買の世界はゲームにたとえるのは失礼かと思うが、ババ抜きに似ている。
だれが、ババを引くか。
高いときに買って、安く売る人はババを引いたと言えるだろう。
安いときに買って、安く売るはセーフ。
少しづつ損を分け合って、適正価格に近づいていく。
来年より売買価格が、登記事項に追加される模様。
投資的感覚を磨き、正しい情報を集め判断できるようになれば、分かりにくい不動産売買が
透明性を帯びてくるのだろうか。
あるところは値段が上がるかもしれない。あるところは下がるかもしれない。
本質が見えてくる。
2003.11.20
話し合いはむずかしい。
既存の社会と、新しいもの、ルールを模索する動きと、その衝突。
何年か前、「パラダイムシフト」という言葉が流行ったことがある。
今になって実感としていろいろなものの価値、ルールがシフトしている。
例えば、ある製品がメーカーから消費者に届く経路は以前はメーカーから問屋、小売店、消費者
であるが（メーカーから小売店の間には複数の問屋が介在することもある）
インターネットが普及した今、メーカーから消費者へ直接販売するルートを確保できてきている。
問屋はその役目をおえつつあり、問屋がないと販売できない小売店は、廃業に追い込まれる。
サービスに関して以前はコンサルタント、ソフトウェア、などは「もの」を売る時の、
付属品であったこともあるが、それ自身が商品になってきている。
また、それにお金を払うことが当たり前になってきてもいる。
会社にしても、平の社員がいて、係長、課長、部長、常務、専務、社長という
並びであったのが、アイディアがある人には別会社を興しその責任者にする、など
系列をはずし、会社の資産を最大限生かす方向に動いている。
長く働いているから、給料も高いというわけではなく、能力により高い給与を得る。
あらゆる組織が、無駄を省こうとする動きがあり、組織のお金の使い方に関して
各組織員が目を光らせ、意見を言う。
権力者は権力基盤が実は幻であることを知り、
今までこうだったから、今後もこう行こうは理屈として通らなくて。
旧と新はぶつかり合い、時には険悪なムードを醸し出す。
もっと意識を高く持とう。
維持するの価値はあるかもしれないが、本末転倒はまっぴらだ。
もっと問題をシンプルにして、本質を本音で語ろう。
物事をシンプルに分解する力を養おう。
分析しよう。目的を見据えて話し合おう。
無意味な話し合いは、無意味な時間を生むだけだ。
その上で思いを語ろう。
2003.11.19
ビートルズのＣＤが売れているらしい。
昨日のニュースステーションで映画「Get Back」？の「Don't Let Me Down」をみた。
月曜日には別の曲を放送したらしい。これは見逃してしまった。
久しぶりにビートルズの曲をまじまじと聴いた。
めちゃめちゃかっこいい。クール。で哀しい。
ビートルズは何となく孤独な感じがする。
今日は、一日契約準備に追われてあちこちに確認のため再調査。
2003.11.18
今日いったある説明会での話。
中国の一人っ子政策は１９７９年頃より始まったらしいが、当初は緩やかなものだったらしい。
当初は都市部だけ、農村部は２人までは許された。後に、農村部でも一人っ子政策は始まった。
その後厳しくなり、２人目がいる場合は厳しく罰せられたらしく、
二人目がいても届けずにいる、戸籍のない人が増えて約１千万人以上であるとか。
一人っ子政策という言葉は昔社会科で習ったような気がする。
インターネットで少し調べてみると
今になってこの政策のおかげで日本同様、高齢者社会に移行しているらしい。
都市部では、すでに２人目をほしいという人も殆どいないらしい。
この傾向は日本でも同じかなあとおもう。
中国では今は知らないが、公的な年金がなく、国営の企業などは、企業自身が社員のための年金制度を作っていたが、消費者の減少などで業績が悪化。また採算性の無い国営企業は積極的に潰していくという政策のため、次々に倒産。高齢者を養う余裕がないとか。
日本の年金の話とよく似ている。
最近よく見る年金のＣＭで
「誰が年金が危ないっていった！？」って問い詰めるのやってますよね。
今のままでは破綻するのは誰がいわなくても少し年金のシステムがわかれば、
わかるのではないですか。ひどいプロパガンダＣＭだ。
だから年金改革が必要だとして議論しているのではないですか。
日本は、だんだん危ない国になっているのだろうか。
自衛隊を戦地に派遣しかねないし、（一応非戦闘地となっているが、イラクはどこも戦地になる可能性がある）
北朝鮮との関係も緊張化しているようにおもうし。
６年ほど前に一度戦争が始まりそうな事件があったと思うが、
そのままきているように思う。
第２次世界大戦はこういう普通の生活をしているなかで、ある日突然起こったように感じた。
と体験者から聞いたことがある。
その感想が正しいのであれば、
明日戦争に突入することがあってもおかしくないということだ。
何だか憂うつになってきた。
明日の日本はみんなで作ろう。元気を出して。
もっと意識的に生きていこう。
そして、感謝しよう。
2003.11.17
- 今日、ある方のお見舞いに行く。
私の、亡父の友人で、同業者の方。
手術を父の病気と同じ病気で６月ごろ入院手術して、今回はその時から予定していた
外科手術なので、それほどリスクは無かったものの、
そう聞いていて、思っていたより病人でした。
やはり、大きな病気なんだなと思いました。
あとは日が経てば健康になれるということで良かったです。
- 昨日、見たテレビの特集でビル管理会社がありました。
東京のオフィスビル、ビジネスビルは空室率１６％位。
ビルオーナーは空室をうめるためにいろいろな業者に依頼するが、
なかなか埋まらない。
そこで昨日の管理会社が親会社が賃貸仲介業ということで、客付けも請け負う会社。
借り手市場の事業用賃貸業界。
さまざまな条件交渉、値引き交渉、など。
名古屋では、空室率は大阪より良かった時期もあったが、時間の問題で同じ状況になるだろう。
管理会社はオーナーの代理で動き、親会社は借りての立場での動きをしている。
それぞれが、プロ対プロでの構図がここにある。
一方、新築マンション、建て売りは、プロＶＳ素人の構図がある。
力の差があるので、宅地建物取引業法が、素人である顧客を守っているが、守りきれていたいのが実情。
契約書は本来お互いの合意事項を文書にしたものなので、誰が作っても良いと思うが、
売り主であるプロが作ることが殆どで、買い主である素人は契約書を理解するまで至らないうちに、営業マンを何となく信用して、契約をする。
問題が起きなければこれで良いが、問題が一度起これば、素人が不利になることが懸念される。
ここにプロの味方がいれば対等になれる。
構造的に、不動産の営業に瑕疵が入り込む余地がある。
海外との比較を持ち込むのは少々気が引けるが、例えばアメリカには弁護士、エスクロー会社、バイヤーズエイジェント、バイヤー、保険会社などさまざまなプロが入り、買い主、売り主の契約が、それぞれの依頼者の利益になるように働く。
日本では、宅地建物取引業法で依頼者のためだけに働くことを、いちばん多い仲介業務では、禁じられている。納得いかない。代理業務では一応、できるようだが、やはりよく考えると、禁じているように思う。
構造を変えないと、売買の問題は解決しないように思う。
それを変えるために、不動産コンサルタント業が、これからは重要かつ必要になってくると思う。
あなたは今のままの不動産売買方法でよいですか？
2003.11.16
本日、休業日です。
午前中、現在建築中のスエルテ住宅をお施主さんにみてもらう。
午後は、マラソン観戦。
高橋尚子選手の結果はご存知の通り、２位、２時間２７分２１秒。
走った後のインタビューは素晴らしかった。
感覚が只者ではない。普通結果が思わしくなかったら、しょげたりしたり
気持ちが萎えてしまうだろうが、あの笑顔が良い。
先程解説を聞いていたが、やはり一度走ると、今回８ヶ月かけて作ってきた筋肉が
一般的には、壊れてしまうのだそうだ。（解説者 増田明美による）
今回の記録が気に入らなくて再チャレンジを大阪もしくは名古屋でするにしても
筋肉の回復ができるかどうか、今回２８キロを越えたところで燃え尽きてしまった筋肉を
無理やり１４キロ走ったことによるダメージがどれほどのものかが
再チャレンジできるかどうかのカギになるらしい。
これは本人と監督が検証するのでしょうから外部の人間にはわからない。
調子が良いので早くし消耗してしまったらしい。普通の感覚では走ることを数ヶ月後に
するにしても、できそうな気がするが、思った以上に限界まで肉体を酷使するスポーツらしい。
インタビューで今は大阪、名古屋で走るイメージはないとのことですが、
こう言った事情があるのだなと納得しました。
ダメージがわかるのが最低でも２週間かかって、再びマラソンをする筋肉を作る時間を考えると
ぎりぎりの時間が２週間後。ここで結論を出さなければならない。
個人的には、アテネに出場してほしい気がする。たいしてマラソンを知らないので
偉そうに言えないが、メディアへの露出が多く、あの明るさから親近感を持っているのそう思う。
2003.11.15
明日は高橋尚子が走る東京マラソンの日です。１２時からテレビ中継があるようなので
お好きな方はお見のがしなく！！
いつもは、ぽよんとした体つきになってしまうそうですが一ヶ月ほど前の海外練習のときの筋肉のつき方
は並の練習ではあんな筋肉にはならないだろうと思います。スゴイ。
スポーツ選手は、体を酷使しますから体に悪いだろうと想像します。
結果を期待されていると、精神的にプレッシャーになるのではないかと思いますが
そうではないのでしょうか？
一時、音楽関連の仕事をしていましたが、タレント、アーティストと呼ばれる人の感覚は
常人とは違っていました。
プレッシャーがあるほどいつも以上の能力が出る人たちです。
プレッシャーが常にある職業ですから、感覚も違ってくるのかも。
以前働いていた職場でレコーディングミキサーがいました。
２０歳代から３０歳代にかけてとても沢山の仕事（レコーディング）をやっていた方で、
（タケカワ・ユキヒデ、ダディー竹千代とおとぼけキャッツ）をやっていた方なのですが
僕が出会ったときは、レコーディングミキサーの仕事を断って、減らしていた時期でした。
正直にいうと、ＤＡＴのコピー製造を一緒にやっていたのですが
レコーディングエンジニアだとは思いませんでした。
そのとき時々、お酒をのみにいったときに、こんな話をしてくれました。
「僕は、レコーディングの仕事をしていなくてもミキサー（レコーディング・エンジニア）だ」
「例えば、レコード（今のＣＤ）を出していなくても、歌う場所が無くても、歌手は歌手で、作品を発表していない小説家もいる。要は、自分が誰かって決めればそうなのだ」
自分で何になるって決めればそれになれる。
何になるのかをいつ決めるか、それがテーマ。
いつもいつも探している。
2003.11.14
いつも、この日記を夕方から、夜９時くらいまでの間に書くようにしています。
一日の反省しながら。反芻しながら。
今日は午後から、愛知宅地建物協会名南西支部よりきた地価調査の書類を住宅地図を片手に作成。
地価評価は評価する人によって違ってくることが多い。
専門的な話ですが、今、地価調査というものも実際に売りに出ている物件ではないので、評価は難しい。
しかも、現在の評価方式で出した評価額より、かなり低い値段と思われる数字が昨年、一昨年に載っている。
おそらくそれまでの評価が地点評価ではなくて
この地域は前年比何％値下がりという方法で評価しているからであろう。
以前ならそれでも良かったのかもしれないし、統計的には間違っていないが、どこかで評価しそこなうと
翌年以降にすべて影響が出る。
同じ人が毎年評価を出していれば、調整もできるのかもしれないが、毎年違うものがやっていると
前年比の考察があっていたとしても、その数字自体の考察がされなければ意味のない数字になってくる。
そこで、見直しをすると今度は前年比のデーターが狂ってくる。
どちらを重視するかを、統一しなければならないのだが、その指示が無いためそれぞれの査定者の判断にゆだねられている。
さあどうしたものか。結局、使えない地価調査表を何千万を掛けて作成されるのはいかがなものだろうか。
前年比を一度考察した表と、今年の価格という具合の表記にすれば良いと思うのだが。
昨日書いたフランクリン・プランナーの本を最寄りの書店で探してみた。
ありませんとのこと。
長期目標はどう設定すればよいのか。やりたいことならたくさんある。
もともと音楽の仕事や著作の仕事デザイナーやそういった人が友人や知り合いの中にいる。
もの作りは基本的に好きなのですが、不動さんの仕事は、ものを作りだすというより
マネイジメントの仕事、調査の仕事、が主なものになる。
建築業はもの作りなので、いま始めたことはそれなりに近いものがあるのかもしれない。
もっと大きく、町作りというのも不動産の仕事にあるのかもしれない。
少しスケールが大きいので資金をマネイジメントしなければならない。
目標ではないが、たまには、旅行に行ったり、おいしいものを食べたり、
そういった時間や金銭に困らないようになりたい。
まあ、最終的には幸せになりたいっていうのが目標で、
幸せって何って考えたほうが良いのかな。
仕事をしながら、みんなが幸せな顔を見せてくれたら幸せな気分になれるし、
感謝されればうれしい。
また、少しずつ考えていきたいと思います。
2003.11.13
目標、それも長期的目標って考えていますか。
つくづく反省。
優先順位をつけるということ。
忙しいときには、特に意識することが必要です。
今日の大村社長の日記に
短期目標は当然ある。
中期目標もあるといえばある。
長期目標は？？
フランクリン・プランナーって知ってますか？
トップページのgoogleでこの言葉を入れて検索するとたくさんのサイトが検索されますが
長期目標を達成するために、中期目標があり、短期目標があるという思想で
できた手帳で、たしか本も出版されているはず。
何も知らないで使うとただの高い手帳なんですけれど。
先日送られてきた西村晃のトレンドレポートにも、１１．９号は手帳のお話。
ご存知のように来年の手帳が既に書店などに並んでいます。
先週の日曜日に、久しぶりに名古屋駅の近鉄ビルの星野書店にいったのですが
僕の好きな能率手帳やその他の手帳のコーナーがもうあった。（今はPalmを使っているので必要ないかもしれないけれど。）
以前キョーエイが雑貨店をやっていたとき、手帳を入れていたので
９月位から入ってくるのは知ってはいたけれど、改めて年末に向かっているのを実感した。
西村さんは人生計画を毎年早めに買った手帳の後ろに作り直すのだそうです。
作り始めは５０年計画だったのがいまは２５年計画に。
これからどうやって生きていくかを毎年確認しているとか。
すごいなあって、単純に思ってしまいました。
死を毎年見つめるって勇気がいりますものね。
僕は、いくつまで生きるのだろう。
住宅ローンを組むときも、考えますよね。３５年ローンで支払い終わりはいくつ？？
実際はリタイアしたときに終わるようにするのだし、
３５年ローンの意味は３５年払い続けることの意味ではなくて
返済比率を計算する時に使う数字なんですけれど。
もちろん３５年払う人もいるのでしょうが、一握りでしょう。
ファイナンシャルプランを組むときは家族の人生も表にしますよね。
この子が何年に学校には行って、義務教育を終えるのがいくつ、高校、大学と進むといくつになるか。
何歳くらいに結婚して、会社の退職はいつで、月々いくらいるのか。
途中で死んでしまったときに子供が独立するまでの保険を計画し、
住居をいくつくらいで購入するのか、または賃貸で一生行くのか。
冷静に人生を見つめる時。
僕なんかは、怖くて、先送りしているのかなあ。
不動産の決済の時、ご主人が緊張するのが伝わってきます。
すごい決断ですもの。尊敬します。
家族のこととか、色々考えて、決断するのでしょうか。
奥さんの喜ぶ顔や、子供が遊ぶ姿や、勉強したり、みんなで食事をしたり。
すごくたくさんシュミレーションをかさねてプランを決めていったり。
一方でこう思うのです。
金持ち父さん、貧乏父さんって本が去年あたりはやりましたけれど、
発想を換えてみて、資産形成を勉強してみませんか。
資産形成はお金持ちでなくてもできます。
その中で、自分の住宅を考えるのです。
お勧めします。詳しくは先月の日記にもあります。
これからこれはという本があればご紹介しますが
とりあえずこの本（サラリーマンにもできるマンションアパート投資）
はどうでしょう。
投資ということではなくて自宅を買うときにも役立つことが書いてあります。
2003.11.12
住宅金融公庫11月21日受付から基準金利２．７％に値上げ。
（日本経済新聞）
長期金利の上昇にともない、財務省の財政融資資金の金利を引き上げる方針のため。
住宅ローンの低金利時代も終わるのか、住宅金融公庫の役目が終わるのか。
同じ日の新聞に、東京三菱銀行の３年固定住宅ローン１％の広告。
リスクは自分で管理しなくてはならない時代になったのか。
１０年越えた住宅金融公庫の金利は３．５％に固定ですが、１０年後に3.5%を越えるほど
景気が回復すると読むなら公庫は利用価値あり。
景気回復により、収入アップなら大きに得。
先日の不動産コンサルタントの勉強をする中で、金融の科目があった。
実質金利、名目金利
実質金利は実際に提示される金利。
名目金利は消費者物価指数や、設備投資指数をある時点を１と固定して、指数で割ったもの。
あまり理解が深くないので間違っているかもしれないですが
現在、ゼロ金利でも名目金利は１０％前後位の計算になるとか。
将来、金利が上がっても、給料が上がったり、景気が良くなってくれば、名目金利は大きく変わらない計算になる。
だんだん怪しくなってきたのでもっと詳しく勉強してから、書きますが、
現在のデフレが、構造的に起こるべくして起きたデフレであれば、
現在の景気が、構造的に起こるべくして起きた景気であれば、
好景気になるためには、構造改革が必要である。構造改革といってもう３年でどれだけ改革が進んだのか
を目安に将来のリスクを考えていけばよいのではないでしょうか。
2003.11.11
今日は株式会社やまぜん開発のスエルテ担当者の来社や、ＵＦＪ銀行の担当者、
サッシメーカーの新日軽の来週大阪で行われるホームビルダーズエキスポ大阪の案内
１１月１８日に行われるカードキー（株式会社計電産業）の説明会の案内がＦＡＸできて、
不動産賃貸管理システム（有限会社静武ソフト）の案内がＦＡＸで送られてきて、
事業者向けのカードローンの売り込みが電話であり、
来客者は一組のご夫婦。僕の恩師の長男さん。
改めて恩師からも電話で丁重なご挨拶をいただいた。
不動産を探すのにまず弊社に来店された。
期待が大きいのでやる気が出る。責任感を感じる。
思ったような物件が見つかるといいですね。
午前中は、毎週火曜日に学校の名札を各学校に届ける。
弊社は、父がもともとこの仕事を始めたが、不動産業者になれすぎると金銭感覚が
マヒすることを恐れて、小売店を併営していた。
D.I.Yショップをやっていたのですが、
釘なども置いていて、100ｇ何十円で儲けは数円その積み重ねが利益になる。
不動産業が収入的に安定しないと思っていたこともあるらしい。
詳しくはもう聞く術もないが、その名残で、学校の名札や、会社のネームプレート、合い鍵などを
今でもやっている。
午後はチラシ用の物件の写真を撮りに行く。
久しぶりにこの物件を見に行く。住宅街として整然としていて、下水道などのライフラインも完備。
近くに、某会社の保養所もあるところ。
このあたりはどんな生活をしているのだろう。どういう仕事をしている方がいるのだろう。
そんなことを考えながら近隣を探索。
そんなことで今も仕事の手を休めてこの日記を書いている。
今23時30分もう少ししてから帰ろう。
2003.11.10
昨日の選挙結果を、朝から各テレビ、新聞などで発表。
２大政党制に向かっての一歩と位置づけられるのでしょうか。
今、ニュースで保守新党が解党し、自由民主党に合流すると発表。
民主党は議席を大幅に増やしたが、２００議席には届かず与党へは今一歩か。
着実に世の中が変わっている。
今までの手法や組織などは通用しなくなってきているのかもしれない。
すごく危機感もある。
インターネットの普及も思った以上に進んでいる。
IP電話の普及もyahooBB!のおかげもあってかなり普及してきた。
NTTが困るほどに。
インフラを持っているところはそれだけで安泰かなと思っていたけれど、そうではないのですね。
むしろインフラの維持費が足かせになるほどかも知れないです。
不動産情報の公開については業者の意味を変えるでしょう。
情報提供としての役割が大きかったのが、本来の取引の安全性、利便性、また選択にあったっての
もっと詳しい情報の入手（以前はどんな使われ方をしていた土地か、購入の目的は達成できるか、など）
これも、不動産の売買形態がアメリカ並になれば、エスクロー会社が別に動くことになるのでしょうか。
今の不動産業者はエスクロー会社としての機能、バイヤーズエイジェントとしての機能、
取引の保証としての機能、いろいろ兼ねています。
これが別々になっていくのでしょうか。
2003.11.9
今日は定休日。
総選挙の日。不動産コンサルタント試験の日。
試験のため、２日程前に、不在者投票で投票済み。
試験の方は午前２時間、午後２時間。
自宅に帰ってきて、テレビ欄を見たら選挙特番ばかり。
選挙のニュースに紛れて、国土交通省より
２００５年より不動産の実売価格を公開
とのニュースがあったもよう。
http://www3.nikkei.co.jp/kensaku/kekka.cfm?id=2003111006585
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20031109AT1F0701N08112003.html
国土交通省は2005年度から、不動産の購入者が登記事に購入価格を届け出ることを義務付ける。国交省がこの価格情報を収集してデータベース化し、個人情報に配慮しながらインターネット上でだれでも閲覧できるようにする。相場情報を提供することでふぃ動産価格の透明性を高め、取引を活発化することが狙い。
やっとまともな方に動いている。
個人情報の保護の元に情報の隠匿があるようでは成育した市場とは言えない。
少々遅いくらい。
情報を先に取得して商売してきたところには厳しい。
もっとも、本当の価格を申告しているかのチェックをどうするか。
その情報の信ぴょう性の保証をどうするか。などの手法はまだ発表はしていない。
ジェイイエスとさくら事務所11.9日記の解説は詳しい。
2003.11.8
先程、中京テレビの６時のニュースの中で、敷金１１０番を紹介していた。
敷金４５万位で、請求が８５万円位。差し引き３０万円の請求があったとか。
最近のこのような話題は借り主、買い主、施主側に立っての番組作りが多いのを差し引いても
ちょっと多いように思う。
敷金は原状回復に使われるのが本筋であるが、通常使用したものの汚れなどは除かれるというのが現
国土交通相の見解だ。
裁判例をとくとこれに乗っ取って判決が出されている。
先程のテレビは専門家が請求額の５５万円は認めていた。
普通、敷金は全額が返ってきてもおかしくはないので、５５万円の請求を認めるということは、
通常使用をしていなかったことが考えられる。
依頼者は普通に暮らしていただけといっているので矛盾がある。ここは報道されていない。
借り主は善良なる管理者の注意を必要とする。と契約で定めることが多い。
この意味は最大級の注意を払いなさいということです。
普通の人が普通に暮らしていれば問題ないのですが、（濡れたら拭く、汚れたら落とす）
中には普通と思えない使い方をする方もいます。
土足で、畳の部屋に出入りする、床にごみや、残飯が散らかって放置している。
みずがあふれてもそのままにした上、その上に段ボールやごみを散らかしているので床が腐っている。
その上を土足で出入りしているため、ゆかを踏み割った。などは通常の使用とは言えないと思います。
また小さい子供に壁に落書きをさせている。やめてほしいとお願いしても伸び伸びと育てるのが自分の教育方針だという。
商売柄、いろいろな人に会うのでときどきびっくりすることもあります。
編集というのは怖いもので、すべて不動産業者が悪いように映っています。
相場より安い家賃で、特約が特にない場合の一般的な家賃で、
通常使用しているばらば、修理代は請求されるべきではないと思います。
修理という名の改良であることが多いから。
改良リフォームは賃貸営業的に、入居を促進するために行うので、その費用を前の借り主に払わせるのは
おかしいと思います。
良識がある人同士の貸し借りは本当に簡単にすむ。法律通り。
敷金１１０番は、リフォーム会社がやっていることもあるので、どうなんだろうと思うところもある。
また、こう言った相談にいくらもらって仕事をしているのだろうというのも明らかになっていないので、
相談するのもためらわれる。
何を信じたら良いのか、わからなくなってくる。
「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」ー敷金返還と原状回復義務ー大成出版
を読んで自分で防衛する。司法書士会などに相談する。知識を持つことが必要です。
よければ私に相談して下さい。あまり多いとご返答できないかもしれないですが、
できる限りお答えします。
2003.11.7
本日２ヶ月ほど前に引き渡した土地の境界杭を確認に行く。
普通、引き渡しまでに土地の境界を明示するということになっていて、本件は
境界自体は隣地の所有者に確認して、通称「Ｌ構」という土をせき止めるコンクリート部品で
明示はされていたものの、杭は田んぼに水没していて、確認できなかったため、
稲刈りが終わるところで確認するということになっていました。
確認の結果、杭が無いことが判明したので杭を入れる手配をした。
スーツで田んぼに入ったら草の種が服にたくさん付いてしまった。
本来、造成地はきちんと杭があっても良いと思いますがこういうこともあるのですね。
物件を確認に行くと構造物で境界の替わりになっていたり、杭があったときでも構造物
（側溝、塀、水路）をつくるときに、土木工事業者が抜いてしまったり、移動したり
ということが結構あります。
分譲住宅でも、コンクリートの下になってしまったものもあります。
地積測量図があれば復旧できるますのでそういった場合は、
かならず地積測量図は確認したほうが良いでしょう。
ミニ知識です。
法務局には不動産登記法第１７条「地図」が備えられており、
地図が無い場合は替わりに公図とよばれる地図の替わりになる図面があります。
１７条地図はきちんと形、面積が正しく描かれています。
造成団地や区画整理地にはある場合があるのですが
地図がない場合は代わりに公図が備えられています。
公図は現在はきちんとした形、面積で描かれることもおおいので同じように見えますが、
但し書きに、これは地図である、もしくは地図に準じた図である、と書いてありますので判別できます。
公図、地図についての説明はここに詳しいです。公図の信頼性はここ。
法務局の登記所にはあと不動産登記簿があり、
不動産売買の際には登記所でこの書類を確認することが大事です。
業者が仲介する場合には登記簿をきちんと調べてくれます。個人同士の売買の時には必ず確認してください。
調査方法がわからない場合は、エスクロー会社や、バイヤーズエイジェント制度を利用するとよいでしょう。
弊社でも受け付けています。
2003.11.6
本日チラシが配付されたため午前中は電話の対応に忙しい。
先日書きそびれてしまった内覧の際のチャックポイント２
先日は不動産としてのチェックポイントを書きました。
チェックポイント２は建物の機能と設備のチェック。
これについては一般的はこれだけをチェックする人もあるくらいなので、あえて書くことも少ないのですが。
見落としがちなのは、隣地に越境していないかどうか。
土地の境界を空中で越えていることはたまにあります。この場合は隣地と次回建て直すときは控えるなどの
協定書を将来のために新たに作ることが必要です。
設備では水道、下水、浄化槽、電気、ガスの設備がちゃんと使えるか、どこにあるか把握します。
ごくまれに、排水が問題になっているのをそのままにしていることがありますのでちゃんとチェックします。
あとは雨漏りの跡が無いか無いかどうか天井のチェック、シロアリのチェック。
床のきしみのチェック、扉や窓、建具がきしんだり開かなくなっていないか。
スムーズに動くかどうか。
壁にクロスが張ってある場合目視でウキがないかどうか。ある場合は水漏れの跡かどうか確認します。
床が平らにできているか、傾きはないか、柱の傾きはないか、シロアリはないか。
傾きに関しては外から建物全体が傾いていないか。
土台にひびが入っていないかどうか。ヒビがある場合地盤沈下の恐れがあります。
ヒビがある場合は周辺の家をよく見てみると同じようにヒビがある場合があります。
電波の状態は目でみてもわからないので、周辺の方に聞き込みをすると良いでしょう。
異臭がしないかどうか。
騒音は無いかどうか。日当たりはどうか。
間取りについは事前に間取り図を確認しておきます。
収納、部屋の数、階段の位置、トイレの位置、方位。
家具の置き場所などは事前に確認しておきます。
中古住宅の場合は、もしも問題があった場合補習をしてもらうこともありますが、自分の知っている業者でやった方が安心という理由で値段の調整で行うことも多いです。新築と違って、売り主も一般の方ですから、できることは値段の調整だからです。
このほかいくつかチェックするポイントがありますが、また思いついたときに書きます。跡でまとめて掲載したいと思います。
また、わからないことは、業者にお尋ねいただくことが良いと思います。
弊社以外の業者に尋ねてもわからないことがあれば私にメールをいただければできる限りお答えします。
2003.11.5
昨日できなかったＪＩＯ検査は問題なくパスした。
建築業を始めて、建築のことがよくわかるようになった。
地盤のこと、設備のこと、ライフ・ライン（上水道、下水道、排水、電気）のこと
銀行のこと、融資のことなど。
また中古住宅の良さもわかる。
買ってからすぐに住み始められること。家賃と土地のローンを一時的に払わなくて良いこと。
（もっとも、大手メーカーは一時的に土地代金の立て替え払いをしてくれるので必ずしもローンが始まるとはいえないのですが）
排水承諾料、水道加入金、下水加入金、地鎮祭費、つなぎ融資手数料・金利など、諸経費が殆どかからないこと。
必要なのは、銀行ローン手数料、保証料、火災保険、引っ越し代、仲介料など。
完成しているので、確認した後購入を決められる。
値段もこなれていることもある。
中古住宅のデメリットは
もちろん中古なので、多少のキズがあることもある。
築後15年くらい物件では、お風呂や、トイレやキッチンが古く感じることもある。
（ここはリフォームする方が多い部分です。）
新築、中古は価値観の問題もあるのでどちらも良いところがあるし、デメリットもあります。
それぞれの方の価値で選んでいただければよいと思います。
話は変わりますが
「今、ナゼ中古住宅、マンションか？」とういうパンフレットがあります。
弊社が入っているビスアカデミーの作成したパンフレットですが、
最初に「危機管理」はしていますか？という項目があります。
賃貸住宅に家族で住んでいて、家賃を払っている方が亡くなったとき家族は家賃を工面しなければ住み続けることはできないが、マイホームを手に入れて、たとえローンを払っていた方が亡くなっても、生命保険付き（団体信用）のローンであれば保険で残金は支払われ住宅については安心して住むことができる。
住まいは衣食住の内の一つで非常に重要です。賃貸住宅で家賃の滞納が増えているため、（今までは本当にお金がなくて払えないという人は少なかったのですが、今は本当に食べるのも困るほどで本当にお金がなくて滞納する人の割合が増えているらしい）入居審査は厳しくなってきています。
パートや、フリーターの収入の方は優良な住宅に入居できなくなっています。
食べていくことはパートやアルバイトでできたとしても、住まいはなかなかそう行かなくなってきています。
一方、多額のローンを抱えることのリスクもあるのも事実。
住宅でも、賃借権の相続ができ、同居者には特別審査もなくそのまま賃貸住宅に住むことはできます。
住まいを買えるときは入居審査があります。住まいに関してのリスクヘッジ（危険対策）をもう一度真剣に考えてみてはどうでしょうか？
先に紹介したパンフレットは何部かありますのでご希望の方にプレゼントします。
ご希望の方はメールで応募してください。
2004.11.4
本日は良い天気。
今朝、今建築中の住宅スエルテのＪＩＯの検査があった。
外壁のサイディングをはる前に検査をして、水の浸入の恐れが無いかどうか。
そして、断熱材がきちんとはいっているかどうかのチェックをする日です。
ここがきちんとできていないと雨水が柱を伝って染みになったり、雨漏りする原因になります。
また断熱材をぬらし、木を腐らせたりもします。
シロアリの原因になることも。
今回初めて、サイディングボードの工事は、このメーカー指定の業者にやってもらうことになっていたのですが問題が起きました。
サイディングボードを張ってしまうと防水の様子やなどがチェックできないので当然検査後に工事をします。
これが検査前にほとんど工事をしてしまっていました。
現場監督は激怒。すぐにはがしてもらうことになりました。
検査は明日に繰り延べました。
ちゃんと連絡して、念を押していてもこういうことが起こる。
たとえ仕事が丁寧であったとしても、だいなしです。
先程、確認に行ったらほとんどはがし終わっていました。
建築資材の無駄ですし、時間も無駄です。
住宅を建築するのは何人もの人が関わってくるので監督も大変です。
少しロスしましたが、今後は順調に行く予定です。
2003.11.3
本日は少々雨模様。
貸し借りはの仲介をしていますが、借りるほうも貸すほうも上下関係はありません。
契約を守った上での話です。
契約を守らないと「お願いします」とお願いする方とされる方に別れ、許可する、許可されるという関係になります。
賃貸住宅が少ないときは「大家さんは親も同然」と貸主が強い立場にいました。借り主はお願いして「貸していただいて」いました。
今は、賃貸住宅が多くなり、優良賃借人（借り主）を取り合うため、お願いして「借りていただく」お客様になってきているように思います。
（大家さん読本より）http://www.ohyasan.com/index.html
以前より賃貸住宅を経営している方は、この切り替わりについてこれていない方もいるようです。
今日びっくりすることが在りました。
詳しく書きたいのですが、守秘義務もあるのでエッセンスだけ書きます。
駐車場を借りるとき、「うちは契約書は必要ない」と貸主から言われました。
数千円のことで契約に縛られるのはいやだから。とのこと。
賃借は口頭の約束で成り立ちますので、賃料をもらっていることで、賃借契約を了解していることになります。
ですから書面がなくても契約にしばられます。
契約書は貸主が賃料を払うことを約束させるものだけでは在りません。
お金を払って借りる側の権利も約束します。
あとで、言った言わないということがないために書面にするだけで、
契約書のあるなしに関わらず契約は成立しています。
書面がなくても明日から貸さないということはできません。
少し、「貸してやる」といったことが見えてしまいます。
2003.11.2
本日は休業日ですが、
一組のお客さまに物件を案内しました。
今日は、物件を見るにあたりいくつかポイントがについて。
購入する前は緊張もあり、大切なチェックポイント見逃すこともありますのでご注意を。
住宅は不動産です。当たり前のことなのですが、これが一番重要。
不動産は動かすことができない財産のこと。
建物は不動産として扱っていますが土地に定着したときに初めて不動産となります。
土地に定着する前の建物は不動産ではないため宅地建物取引業の制約を受けずに売買できます。
建築をする工務店や、住宅メーカーが必ずしも宅建業の免許を受けずに営業できるのはこのためです。
よって、建て売り住宅位、や中古住宅のチェックポイントは不動産と建物と２つをチェックするのが良いと思われます。
具体的には、
チェック・ポイント１）不動産としての側面、つまり定着することによる制約、性能。
チェック・ポイント２）建物としての機能、性能。
建物としてはいわゆる、2-a)基本構造と2-b)設備に分けることができます。
今日はチェック・ポイント１）について。
具体的に言うと、環境面、そして収益面です。
環境面は、買い物、病院、役所、学校、交通、公害、災害、仕事場へのアクセス、保安、行政等々。
収益面は、専門用語ですが、収益還元法による価値。平たく言うと、貸すならいくら稼げる地域か。
近隣の賃貸状況を調べることにより利回りなどで計算できます。
これに加え個人的な事由を加えて判断されます。
個人的な事由とは近くに親戚がいる、兄弟が住んでいる、実家の近くだとか、
友達が多い、住み慣れた町、学校の近く、好きな店の近くである、映画が好きで映画館の近く、美術館の近く、図書館の近く、
公園の近く、駅の近く、団地の中、農村の中、病院の近く、まだまだいろいろ有りますが
万人が必要とする条件ではないもの。
一般に交通に便利なところは、交通が多かったり、繁華街だったり、人通りが多かったり、します。治安も若干悪いことも有ります。
静かな住宅街は通り抜けのできない道路があり、駅から離れていたりします。
大都市の中に住むことは交通が便利、公共施設が完備されている。一方、人が沢山住んでいる。子供の成育環境としてどうか。
それを解消する答えの一つが、ベッドタウンです。
大都市のベッド・タウンは交通が便利で、住居環境が良いところです。
しかしなかなかベッドタウンの宿命か、すぐ都会に買い物にいけたり、ご飯を食べたりできるため、
地元に商業施設がなかなか育たないこともあります。
ちょっとかき散らかしてしまった感が有りますが、要するに、メリット、デメリットは表裏一体であるということです。
ですから、場所ということは大きなチェックポイントです。これは個人によりマチマチですので、これが良いということは他人にはいえないことですので、まずじっくり考えてみる必要が有ります。
もう一つのチェックポイント、収益面ですが、不動産の価格に大きく影響を与えるのは万人に便利な場所に有るかどうかです。
先程のチェックポイントと反するような気もしますが、
買い物、交通、病院が近い所に在るということが大きいです。
駅から徒歩３０分のところより駅から徒歩５分のところの方が価値が高い。
万が一売り出すときにも、いくら建物が古くなったとしても、場所としての換えようのない価値があります。
値段を判断する時にこの考え方を思い出してください。
チェックポイント２はまたの機会に書きます。
2003.11.1
月が変わりました。
あと２ヶ月で今年も終わり。
今日から３連休の所も多いようです。
ＣＢＣハウジング蟹江展示場ではイベントを催し、集客している模様。
その証拠に、住宅展示場からの土地情報の問い合わせ電話はひっきりなしにかかってきます。
昨日住宅展示場に物件表を配付したものをみて連絡してきます。
住宅メーカーは昔は土地をもっていて新築する方、建替えをする方が多くいらっしゃったようですが
今は、土地はないけれどまず住宅を見に来た。という方が多い様子。
現在のメーカーの営業担当者は、親切に資金計画から土地の探索までやってくれます。
「予算に合って、希望地域の土地を見つけてくれたらあなたの会社の建物を建てますよ」と言う
お客様もいるようで、そういった場合、複数のメーカーから、同じ条件で同時にお問い合わせをいただきます。
お客様のお名前はお聞きできないのですが、同じ方が相談して回っていることがわかります。
情報を持っていることが、お客様の自由な選択の妨げになってしまうことにならないか。
そういった危惧のため、気を使います。
住宅購入のシステムがきちんとしていないのでしょうか。
いまは多くの方に、住宅メーカーが信頼されているのでしょう。
住宅を建てるなら、住宅展示場へ。
不動産業者の敷居がまだまだ高いのでしょうか。
トータルサポート（住宅建築の相談から土地探し、税金対策、資金計画）を謳う（うたう）業者も増えています。
窓口は多いほうが、選択肢が多いほうが、より高い次元のサービスができるようになるのでしょう。
不動産業者でも、気軽に相談していただけるとよいとも思いますよ。住宅を手に入れる、
窓口の一つになりたいと思います
一日も早く、気軽に来店していただける会社にして
オープンな関係を築きたいとおもいます。