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奥村隆充の日記昭和３９年８月２０日生まれ 不動産屋さん「キョーエイ奥村」の夢見る力（blog始めました） ご意見、感想をお待ちします。 |
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代表取締役 |
2003.10 .11 .12
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2003.12.31
昨夜からずっと読書をしている。
話題になっている「バカの壁」
過激なタイトルです。
脳解剖学の教授らしい切り口（ハードウェアよりの）ですが
犯罪者の脳の検査することを指紋をとるように義務づけろとか過激な意見が数ヶ所あって
すごく問題だと思うところもある。
昔からある論議の焼き直しのような気もする。
何でこの本がベストセラーなのだろう。
脳と身体とのアンバランスさとか、論点のすり替えなどの構図のあたりはそのとおりですが。
あと不動産投資の本の読みかけのものを２冊読み終えた。
環境世界会議での１２歳の少女のスピーチを本にしたものを読み終えた。
読書三昧で充実している。今日、三省堂書店でまたマンションの本を手に入れた。
2003.12.30
明日は、大晦日（おおみそか）、今日は晦日（みそか）
今年も、色々ありましたが、営業的にはうまくいかなかったものの
住宅販売が始められたことが良かったと思います。
住宅をあきらめかけていた方に新築を提供できた。
個人的には兄弟に一人づつ子供が産まれ
おいが二人増えた。妻のきょうだいも一人男の子が生まれた。
あとは、今年はいくつかセミナーに参加した。
あまり県外に出ることが遊び以外ではなかったけれども
色々知識をつけ、また出会いもあった。
仕事は大もうけもできないが、昨年よりリストラして赤字から抜け出せそうだ。
2003.12.29
あと三日で年が明けます。
昨日駐車場契約をしに来た方。
法人契約にどうしてもしたいとのことで、本来、契約主体の法人格の確認、代表者の意志確認を
会社登記事項の写しと印鑑証明を頂くことでするのですが、いかんせん法務局が仕事納めをしているのでとれませんでした。
そこで、年明けに謄本写しと印鑑証明を提出してもらう約束をし、契約書の特約にも入れ
契約をしたのですが、今日になって法人契約をやめて、個人契約にしたいといっています。
本当にいいですか？変更できませんよ。代表者は問題ないですね。とさんざん確認したにも関わらず。
僕は、頭が堅いのかもしれないのです。
駐車場契約はもっと簡単にしているところもあり、
業者を介さない場合、契約書を作ることをしない方もいます。
大家、店子という言い方がありましたが、「大家」という言葉は「貸してやる」という意味があるように思いますし
「店子」という言葉は、「貸していただく」という意味があるように思います。
貸し借りに上下関係が見えるのです。
今は、どちらかというと逆になっているようにも思いますが、
本来は、上下関係はないものだと思います。
貸し借りには権利と義務がついて回るのですが、口約束で済んできたこともありますし、
民法の上ではもちろん口約束も有効ですが、トラブルが起こらなくするために文書にするはずです。
どんな小さな（小額な）約束であっても、約束したことは守らなくてはいけないのではないでしょうか。
先に書いた件に関しては、まあ、堅く言えば、契約解除して再契約することになり、
１ヶ月前の解約届が必要となって２ヶ月分余計に払うことになる内容です。
ただ、借り主が法人より個人へと実態は変更はないと見なせますし、昨日明日の契約ですから錯誤ということで処理しますが、
また契約書の回収と契約書を作り直し、領収書の回収と再発行です。
契約の重さを簡単に考えているのではないかと思われます。
2003.12.28
本日で年内の営業は終了します。
ずっと気になっていたガラスの清掃とエアコンの清掃も終わりました。
あと、アパートの紹介を頼まれている方に資料を渡して、希望があったら案内をすることが店舗としての仕事が残っているだけ。
ガレージ賃貸借の特約追加の契約も午前中に来客され済んでいます。
後は、年賀状を作成する事が残っています。年賀状も父が他界したときそれまで出していた方に引き続き書いている方もいて、実際一度も会ったことがない、方へ出していて、かなりの枚数ですが、
たまに、僕が初めてお会いするお客様より「毎年もらっているよ」といわれることもあり、
思いは複雑ですが、父より引き続きお付き合いしてくださることもあるのだとあらためて思います。
個人的な年賀状は会社の年賀状より優先度が低く、どちらかというと電子メールでのやり取りが増えているのでこちらは年賀状も減っています。
電子メールは便利なもので、電話ほど緊急でない用件でも気軽に送れるし、手紙ほどあらたまっていないのが良いです。
今年も本当にありがとうございました。
なお明日も年賀状印刷に店にこもっているかもしれません。
2003.12.27
昨日より来客される方は少しになり、電話も少なくなりました。
色々外に出る仕事をあきらめ、事務処理をしています。
今まで少々忙しさにかまけ、物件取得専門のパートを雇ってから、整理してくれた物件をじっくり観察することがおろそかになっていたことに気づきました。
弊社はエリアマーケティングに基づき物件を取得していて、その方法も人件費のかからない方法でやっていました。しかしそれだけでは、購入希望者が満足するような物件はなかなか見つからない。
今、弥富町に関しては違う方法を考えています。
2003.12.26
クリスマスも終わり、もうすぐ年越しです。
来客は家賃、駐車場の支払いの方が殆ど。
２９日から正月休みになるが、本を読む暇が無かったので
休み中に読む本を手に入れるつもりです。
宅配便が年末にかけて混んできているようでアマゾンドットコム
からの宅配はあまり期待できないでしょう。
見ることのできなかったスケッチショウのライブＤＶＤも楽しみです。
とはいえその前にやることはたくさんあります。
本当に休みを迎えることはできるのでしょうか。
2003.12.25
年末中にメール便を届けるには明日が締め切り。
本日物件情報誌の制作が完了しました。
明日、配送します。
給料の準備もしました。
本日は朝から遠く富山から電話。
最初話が食い違っていたのですが、よくよく聞いてみると
不動産会社と建築会社とを混同していた模様。
話がなかなか核心に行かなかった。
自分のことを延々とお話され、ぜひ富山まで来て話をしたいと。
どうも自分の家庭事情に則した家を建てて欲しいということだった。
基本的に不動産会社なので、そういう用件であれば行っても無意味だった。
不動産業と建築業扱っているものが似ているし、建築業者は
中古の下取りのために不動産免許をもっているところも多いです。
確かに分かりにくいかもしれません。
もっとも不動産仲介業だけであっても建物の知識は必要で
また、税金に関して聞かれることも多い為、税金の知識も必要です。
また、資金計画を作成することもあって、金融、ファイナンシャルプランニングについての
知識も必要になります。
弊社の場合、専門家に確認できるようになっているので
それでカバーしていますが、
総合事務所にすればよいかなと思っています。
理想は、不動産業者、建築士、土地家屋調査士、司法書士、行政書士、税理士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントが一堂に会している事務所があれば
よいかな、と。
ついでに銀行もあればよい。弁護士も必要かな。保険事務所も必要かもしれません。
場所が一緒でなくても、有機的につながっていけば顧客に関してよいサービスを提供できる？
どうでしょうか？
2003.12.24
明日はクリスマスです。そして今夜はクリスマスイブ。
妹の家はクリスマスパーティーです。
母がよばれて出かけました。
忙しく年末が近づいてきます。
事務処理が間に合いません。
日記も間に合っていませんすみません。
2003.12.23
本日は天皇誕生日で祝日です。
今日は、２度、休日にやっているのですかと聞かれました。
弊社は日曜日が休みです。
不動産業者で日曜日を休んでいるところは祝日も休みだと思われているように思います。
年末で駐車代とか家賃の支払に見える方がいます。
今年は１２月２９日から１月の４日まで正月休みとなっています。
２８日の日曜日も開いています。
もっとも、大掃除をしているかもしれません。
欠陥住宅の番組を見ていましたが、悲しくなってきます。
こんな業者がいる業界に一緒にいると思うと。
そして、こんなにだまされている人がいるなんて。
前に書きましたが、不動産売買は一般の方にとって一生のうちでかなり高額の買い物の内の一つです。
それを、営業マンが信用できそうだからとか、よく調べもしないで買ったり、
会社の評判を調べないで建築してもらったり。
多くの業者はまじめに仕事をしているのですが
こういった番組では突出して悪いところばかりみせるので
もう何も信用できないということになるのですが、
信用するのは調査結果でよいのではないでしょうか。
自分で調査できればよいし、そのノウハウがないのであれば
専門の業者を頼めばいい。
ただし専門の業者もこの分野は免許制度も何もないので
何でこの程度の調査でこんな料金を取るの？
ということもあります。
不動産コンサルタントは本当はこういったときに必要なのでしょうが
この制度は実際は顧客のためにとは必ずしもいえない状態にあると思います。
不動産コンサルタントは世間への認知も不足していると思います。
国土交通省はこれを是正し、正常な不動産取引が行われるよう制度を改正すべきですし
既存の免許制度に対してももう一度再考した方がよいと思います。
2003.12.22
すっかり、年末ムードです。
テレビでは、今年を振り返る番組の番組宣伝が有り、
「総決算」とかチラシなどで見ます。
クリスマスが終われば本格的に年末ムードでしょう。
年賀状の締め切りも近いのですがまだ手が付いていません。
弊社では、月末にかけて、賃貸物件の集金や、物件情報誌の作成、レギュラーの仕事が
多く、そこに加え、少々年末進行で年明け分を今年中にやらなければならないので
少々忙しいです。
それにしても、寒い。
今日も、灯油を買い足しました。
今日も一件物件についての相談がありました。
他社から出ていたチラシを見ての相談です。
買ってもよいのか、買った場合はいくらぐらいが妥当か。
建物の具合はどうか。
もう一件は、昨年末に土地を仲介させていただいた方が住宅資金贈与の
税金についての相談。
税務署への提出書類を完全に持っている場合は少ない。
一応、こういう書類を用意してくださいとは書いてあるが
親子間の贈与に関して、きちんと金銭消費貸借契約書を作成したり
金利設定したり、その他支払記録、支払方法、受領状況を記録していないことが多い。
一番簡単なのは、銀行の口座を使ったものだが、専門家がついていなくて
（こういった専門家が身近にいないのが問題）
断片的な知識をかじって判断している。
その為、誤った判断をすることもある。
きちんとした手法があればいいのだが。
2003.12.21
日曜日です。名古屋に先日出来たビックカメラに初めていってみました。
日曜日とあってすごい人です。
以前はココはアピタだったでしょうか？
バージンメガストアというＣＤショップがあってこれが無くなってしまいました。
ビックカメラは現金会員の１０％引きが、やはり魅力です。
保証は普通のメーカー保証しかつかないので一概に比較は出来ませんが
エイデンは１％のポイントです。１ポイント１円でこれが５年間保証もしくは３年保証が
会員になれば付いてきます。
どちらがお得なのか？？
以前東京に住んでいたときにはビックカメラを何度も利用したことがあります。
特に、余り値引きのない、カセットテープ、ＤＡＴ（デジタルオーディオテープ）
等は仕事上沢山必要で、ポイントが溜まれば一回分は無料で買えることになって重宝しました。
今まで大量にオーディオメディアを買うときは、東京秋葉原のＦ商会で購入していましたが
ポイントを考えればビックカメラで購入するのもいいかなあと思っています。
2003.12.20
この地方、この冬の初雪です。
寒かったです。掃除していました。
もうすぐ（１２月２３日に）請け負った住宅の引渡です。
入居前に、業者に掃除してもらおうとは思ったのですが、
どうしても１２月中に入居したいとのこと。
いま、掃除業者もフルに働いているようで、こちらと日にちが合いませんでした。
今日賃貸管理物件に入居していた方が退去するとのことで退去立会い。
なぜ退去するのですか？と聞くと
下の階の方が夜遅くまで（午前２時頃まで）大きな音で音楽を聞いていて
なりやまなかったそうです。
ここの管理物件は複数の業者が仲介をしているのですが
どうもブラジル人を使っている人材派遣業者が借り主のようです。
こういったことがある為、外国人お断りの物件が増えてきて
この物件が唯一外国人を受け入れています。
ただこういうことがあるとここも外国人お断りになるかもしれません。
弥富町は近くの木曽岬町に日本ハムの工場、そして飛島村に三菱重工の工場。
その他、いくつかの企業が人材派遣会社から契約社員を使っています。
ほとんどがブラジル系日系人や、ブラジル人です。
でもひとくくりに、外国人お断りです。
賃貸住宅が半ばボランティア的に考えられているということを
県の道路を作る係の方や弥富町の町会議員の方と話していると感じることがあります。
実際は、賃貸業はボランティアではありません。故に入居者の間口は狭く狭くなってきています。
家賃が払えるかどうかわからなかったり、健康に問題が有り収入が不安定な人、
酒癖が悪くその日暮らしの人、身よりの無い人、子供に縁を切られたお年寄（さんざん迷惑をかけたり、暴力を振るってきた人）。
破産して自宅を売った人、もしくはその予備軍。で家賃は払わなくても罪悪感を感じない人。
そういう人の入居を断るとき、ひどくなじられたりしますが
家賃を払える見込みがない人に物件を紹介するわけにもいかないです。
年を取ったりして年金暮らしになったときに、賃貸住居は簡単にみつからないのが現状です。
2003.12.19
たった今岡山から帰ってきた。
ひかりで約２時間、のぞみで約１時間半。
今日は六甲下ろしで空港から飛行機が飛ばないとか。
広島は雪がふっているらしい。
今日の用事は住宅システムの１日講習。
あまりにも膨大な情報を提供してくれる為カンズメ状態。
トイレにも行けないくらい。
住宅業界を変えようとする力がそこにある。不動産仲介業者によって。
しかし、建築の世界はあまりにも理解するのが難しい。
工務店とのつきあいについて、見積もりの取り方から
値段交渉の詳細な方法など、詳しく教授される。
新築住宅を欲しい人にどうやったら提供できるのか。
いかにローコストで提供するか。銀行へローンの申し込みの方法。
驚いたのは、最近の２０代、３０代の人は新聞を取っていない人が多いということ。
受講者の中にそのくらいの歳の方がいたが、確かにそうだという話。
僕は旅行に行ったときでも新聞を買ってくるくらいで、活字中毒気味かなとも思う。
それでも新聞はとらなくてもいいのか？
自分の常識は、世間の常識ではない。いい勉強をした。
2003.12.18
明日、岡山へ出発する。
準備はできた。
仕事が立て込んできた。
書類の整理が間に合わない。
日曜日に行こうとしていた芝居は行けそうにない。
どうして毎日毎日書類やＦＡＸやら郵便があふれていくのだろう。
返事を書かなくてはいけないものも結構ある。
明日岡山から帰ったらやらねば。
2003.12.17
個人的なことですが、今週はうちのビデオ夜にフル稼働。
「北の国から」、「冬のソナタ」、レギュラーで録画している「スターゲイト」
「バビロン５」、「アンドロメダ」、連続ドラマの最終回
お正月はこれで過ごせてしまうくらいの量。
見る時間が余りなくて寝る時間を削って少しずつ見ている。
スエルテ住宅最後の工事、ガス室内リモコンと給湯器の工事が終わって
やっと本当の完成。後は掃除で引き渡せる状態になる。
先日より物件調査をしていた土地の契約を明日に控え
重要事項の説明を終えた。準備はできた。
ダイエットをするように言われプチ断食をしている。
朝食だけ抜いて、その時に生姜紅茶を飲むというもの。
生姜紅茶でなくて今は生姜湯を飲んでいる。
のどがピリピリする。体に効いているぞ、っていうかんじ。
体が芯から温まるそうだが、それは余り感じない。
もともと、汗っかきなので、効いているんだか、もともとなのかわからない。
いまは書類に埋もれている状態、明後日は岡山へ出張する。
その準備はできていない。
先日さくら事務所の加藤さんの日記で、４日間で数百物件の調査をしたとあった。
ちょっと信じられない気がするが、かえってその方が効率がいいのかもしれない。
物件調査書を作成するのはすごくたいへんだと思う。
このペースでできるように、定型のオリジナル物件調査票を完成しなければならない。
今、保留地の販売を依頼されている区画整理組合から何とか早めに売りたいので
値段をいくらにしたらよいだろうと相談があった。
一つは少々一般物件と違った部分があるので、これを加味して評価をし直すことに。
少し魅力がわかるように組み立ててもよいかもしれない。
きっと、よくなるだろう。
2003.12.16
昨夜は早終いして（定時終わり）昨日の日記で書いた人に会う。
しばらく深酒をしていなかった（ほとんど飲まない）が昨日は
色々な話をして、ついついお酒がすすんでしまった。
新幹線で来たと思っていたのですが、青春１８切符で各駅停車の旅だとか。
酒と旅と映画と温泉が好きなこの方は、本当に楽しんでいてうらやましい。
近況の話、昔話、映画の話、インターネットの話色々話をした。
ところで
青春１８切符と言えばヤマハポピュラーミュージックコンテストでデビューした
伊藤敏博の「青春１８」という曲から取ったものだったと記憶しています。
学生のころこの切符ができて帰省するのによく使いました。
２３時代に発車する東京発、大垣行き快速列車（まだあるのでしょうか）
名古屋に６時くらいに着いたような記憶です。
座席に座れなくて、ほとんどの方が、終点近くまで乗っていくので
最初に座れなければ、最後まで座れないこの列車の通路でうたた寝したり
してだんだん明るくなってくる様子を列車の窓からみなが。
今考えると、懐かしく思いますが、体にきつかった。
先程googleで「青春１８」で検索すると、この切符のファンサイトがありました。
先述のＮさんは日本中の乗っていない各駅路線を乗ってみたいとか。
春先に旅行をしたきりですが、また旅行するのもいいなあと思いました。
2003.12.15
稲村ケ崎より帰省中の知人が長島温泉に泊ることになっていたので
久々の対面することになっている。
長島温泉というと花水木やオリーブがあるが、厚生年金系の
ウェルハートピア長島に宿泊とのこと。
４時に待ち合わせることに。
2003.12.14
昨日の日本経済新聞で「住宅ローン減税が現行規模、来年も継続と自民税調方針を固めた。」
とあった。
正式には来年決まって、平成１６年１月１日より適用されるのであろう。
まだ正式には決まっていないのではっきりは言えないが
住宅を取得しようとしていて年末に間に合わなかった人にとっては
住宅ローン減税の恩恵にこうむることができるのでメデタイ発表です。
この恩恵に無縁の方々には、国の財政を圧迫する政策であり、必ずしもめでたいことではない。
増税や年金の財源も圧迫し、国債の発行も必要となる。
税金とは、政治の基本が、富の再配分であるとすれば、政治そのものである。
正しい再配分が住宅ローンを組む人を優遇、支援、奨励することかは難しい。
住宅メーカー、デベロッパーにとっては追い風である。
ユーザーにとっては疑問は残るが、うまく使えばよいであろう。
本当に一人ひとりの国民にとってよい、住宅政策は何かと思うと
正確な不動産情報が手に入るようにし、お金についての教育を施すこと。
さらに倫理観をもった専門家を育成すること。
また、住宅を取り巻く取引環境を正常化すること。
建築に関し、不透明な許可制度を廃止し、基準を示すこと。
水道、排水に関し既得権を排除すること。
都市計画のマスタープランについて、その権限者が正しく目的、ビジョンを理解し、
立案し、住民への説明を十分すること。
と思う。
小手先の変更は混乱を招くばかり、
小泉首相が住宅政策の委員会に住宅メーカーや大学教授ばかりでなく
あたらしく不動産を取り巻く悪習を変えようとしている若い人たちを登用し
新しい考えを取り入れていけば、よい方向になると思うのだが。
2003.12.13
最近、日記の文章が支離滅裂ですみません。読み返して気づきました。
「スエルテ」完成内覧会。昨夜２時頃まで事務仕事をしていて寝不足。
やっと完成します。気に入ってもらった様子？
一つまた完成しました。結構感動しています。
引越がまもなくなので引渡前のお掃除を来週中にします。
不動産業は、大ざっぱにいうとモノを作り出さない。
建築業はモノを作り出す。
不動仲介産業は「完成した」と思うことが、ないことはないですが、
非常に少ない仕事です。そのため達成感が余り感じられません。
個人的には以前モノ作りの仕事をしていて、この達成した感覚を知っています。
建築業は思いのほか、たいへんですが、実際に建築作業をしなくても
完成に向けて仕事をしている感覚は悪くないです。
お歳暮が一通り終わって、いよいよ年末という感覚になってきました。
今や手紙ではなくて電子メールが普及したこの時代に年賀状の必要性も薄れてきたようなきもしますが、
それまで出していた方への年賀状をいきなりやめるのも、
あらかじめお知らせをしておかないと
絶縁する通告ととられるような気がしてできません。
というわけで、年賀状作成頑張ります。
2003.12.12
明日は、建築していたスエルテ住宅の工事が完了したため、引渡前の内覧会。
アメリカンタイプの住宅です。屋根の「がらり」がアメリカン？！
本当は、掃除が完了してから見ていただきたいのですが、今日は最終の電気工事。
昨日に続き、午後いっぱいかけての調査業務。
調査で、建築に関して不安な要素が出てきた。昨日海部事務所ではＯＫだった
建築許可基準と、弥富町の都市計画課の基準と相違していました。
今回は個人間売買の合意がある程度できているお客様で
そのお手伝い。不動産調査と事務手続き（契約書作成、移転登記の段取り）の依頼。
不動産調査で、条件付きで建築の可能性はあるものの、
実際に建築確認をしてみないとわからないところが出てきた。
買主は、宅地なら住宅を建てられると単純に考えていたとのこと。
こういうときのために、業者がいるのですが、
個人売買はリスクをあまりご存知でないようです。
今回は依頼があったので、正しい情報に基づき選択の機会がありますが、
実際、業者が関わらない個人間売買で、失敗した方もいるはず。
不動産売買の媒介手数料を高いと思っている方もいると思いますが、
不動産売買は失敗すると、かなりのダメージを受ける高額取引です。
宣伝のようですが、不動産取引には正しい知識が必要です。
その為に、選択肢として仲介を業者に依頼することでその失敗は減らせます。
2003.12.11
今日、妻が調子が朝から悪く、一人きりで店を開けたら
来客や電話が次から次へとあってたいへんだった。
朝は、ＪＩＯの最終検査の立会い。
１０時過ぎに会社に戻ると早速来客がある。
来客中にデュプロのセールスマンが、荷物の届けモノが、と。
デュプロの方申しわけありません。
来客に次ぐ来客で待ちくたびれて、しまったのでしょう。
お客様の頼まれ事をやっていたところで、
「新しくこの地区の担当になりました、これはアンケートで、これはアンケートのお礼のプレゼントです」と渡され、お帰りになりました。
まだ、アンケートに答えるとも何も答えていないのに。
第一印象悪かっただろうな。
午後は物件調査に出かけるところで来客や電話が有り、
２時半位から、５時３０分くらいまでかけて登記所と海部事務所で調査業務。
役所は通えば通うほど色々親切に教えてくれる。
後は時間切れで弥富町役場、水道局、地元現場の調査、聞き取り調査、排水関係のこと。
地元の区長さんを調べて。
本日ご連絡頂いた方、いなくてすみません。明日も多分事務所に戻っていません。
2003.12.10
最近不安なことが多いのか、寂しいのか（別に寂しいとは思っていないのですけれど）
来客する方と長く話し込んでしまう。
口を開けば年金のこととか、税金のこととか、町村合併のこととか
そのうち、旅行の話やら、食べ物の話やら。
先日より資格を取りませんか（４０万円）とのはなしで今日中に返事が欲しいと
電話がある。
株式会社プランニング・スタッフより。
ＰＬＭの資格の講座。結局必要ないと結論して返事をする。
すごくびっくりされて、こちらもびっくり。
今はインターネットで企業のことが調べられるので、相手の会社は調査済。
まあ、通信講座の勧誘ではないということであった。うそではないもののそれに準じているような気がする。ＰＬＭはPlanner of Life Managementの略。
結構しつこく感じる程度になぜやらないのですかとの質問に
「そんなにリスクマネイジメントの資格をとれとれというのなら、それじゃ、IREMRの認定するCPMを取りたいのだがこのPLMと、どう違うのか説明せよ。」
と聞くとしばらく黙って、違うことを話し始めたので、再び聞くと、「勉強不足で知りません」との答え。
電話を切るときに「奥村さんの権利は放棄したと上のものに報告しますけれどよろしいですか」ときた。
このＫさん、僕にけんかを売っているのかと思った。
上のものに報告するってそんなにやらないといったことは上司に報告しなければいけないことなんだろうか。
報告するのは勝手だがわざわざ聞くな。それは困りますとでも言えというのか？
こう書いているが結構楽しんでいる。
次はどんな手で来るのやら。
2003.12.9
今日やはりというか何て言ったらよいのかわからないのですが
イラクへの自衛隊の派遣（派兵？）の基本計画が閣議決定されました。
戦争に行くわけではなく人的国際貢献、人道支援ですと小泉首相の説明。
なんだか、日本にいるのがいやになってしまっている気分です。
すごくがっかりしたというか。
難しい選択であることもわかるけれど、
日米同盟を維持するのに本当に必要なことなのか理由を説明して欲しい。
ほんとうはそこのところをきちんと説明して欲しかったのです。
おそらく死者が出るのは必至でしょう。
戦地に武装した部隊を送ることは本当に、「戦争に行くわけではない」
ということの説明になっているのでしょうか。
アメリカが犯した過ちを正すのは必要だとしても、
その方法はアメリカ軍統治下に参加することなのでしょうか。
外交内容は公開されませんができる限り公開して説明が必要ではないのでしょうか。
イラクへ先制攻撃をしてしまったことを支持するということが
首相の独断に近い形で行われ、ほとんど独裁者のように見えました。
説明責任をきちんと果たして欲しいと切に思います。
少し混乱しているのでめちゃくちゃになってしまいました。
2003.12.8
誤解されるかもしれないシリーズその２
来社されるお客様の中で、たまにあるのは
本人ではなくて、頼まれて物件を探しに来る場合があります。
こう言った場合、困ったなあ、と思うことがあります。
ほとんどの場合成約しないということです。
まあ仕事にならないことが９０％くらいです。
例えば、賃貸住宅を探しに来社した場合、多いのは実際にお金を払う契約をするのは
ご主人で、奥様が探しに来る場合。
値段と部屋数を相談して、来社されます。
弊社ではまず、実際の案内書をお見せする前に物件一覧表をお見せして
しばらく探していただきます。
たいては、予算が一番重要なので家賃を中心に見て頂いているようです。
一覧表は比較的小さい文字で書かれていますので、高齢のお客様の場合で
申し出があればご説明しながら見ていきます。
まず、この段階で、２、３ヶ月後に入居したい場合は一覧表をみても
常に物件は成約していきますのであまり役に立ちません。
その場合は一覧表をお渡しして終わることもあります。
物件を気に入っても、すぐ引っ越す気がないわけですから、相場を見る程度の
情報を欲しがっているわけですから。
気に入ったものがあれば引っ越す気であれば物件案内書を見ていただきます。
それで、実際に見てみたいということになることになります。
１時間くらい位かけて物件を案内します。
それで、主人と相談しますということになるわけです。
このまま来社されないお客様が７０％くらいです。
決定権までは無いわけですから、どういう相談をされるのかは、わからないですが
本当に、引っ越したいと思っているのは実は奥様だけだったりするからではないか、と思います。
本当に引っ越す気があれば、ご主人も一緒に来社されると想像できるからです。
思ったよりいい物件でご主人がその気になる場合ももちろんあります。
その場合は、仕事が休みの時に物件を見たいということになります。
大抵は、日曜日になります。
弊社はミニミニ等の物件や業者を通さず知り合いだけに貸している物件以外の
弥富町の物件はたいてい扱っています。
でも、ご主人は弊社へ来店する前に、大手の賃貸専門の業者によってくるようです。
そこでよっぽど上手に営業するのか、そちらでほとんど決めてしまうようです。
もちろん弊社と同じ物件を扱っています。
日曜日の午後来社される場合や、土曜日の夕方近くに案内を希望する場合は
他を回ってきたと思われます。
一応、約束したからという場合もあるでしょう。
成約することはほとんどありません。
一番困るのは、誰が入るかを明確にされないで物件探しに来るお客様です。
それも、男性の方が女性一人で入るところを探しに見えた場合や
４０代から５０代位のご夫婦が年配の女性もしくは男性一人で入る物件を探しに来た場合。
どういう方か、どういう理由で入居するのかこの場合聞きますが、明確な答えがない場合
ワケアリなのかなと思うこともあります。
あと、中小企業の社長さんの奥さんが遠くから雇った従業員の賃貸住宅を探しに来た場合も
結構困ります。
たいては、「どんなにぼろでもいいから安いところ」という条件だか何だかわからない条件。
本人が聞いたら怒るのではないでしょうか。
会社が借りるのですか？と聞くとそうではない模様。
本人の連帯保証人は社長さんがなるのですかと聞くと
それはできないとのこと。では誰が保証人ですかと聞くとわからなかったりします。
この場合は本人が一度ご来社下さいといってお帰り頂きますが
難しいことを言うところだと思われるのでしょう、次回のご来社はほとんどないです。
また、会社が借りる場合でも、申し込みを入れて、いざ契約書を作って渡そうとする段階で
やっぱり入社しないことになったのでキャンセルしますということもしばしばあります。
賃貸の話ばかりでかなり長くなってしまいましたが、
もちろんこんな場合ばかりではなく、きちんとされる方もいらっしゃいます。
本音でお話し頂いたり、理由（わけ）があればお聞かせ頂ければできるだけご希望に添うよう
仕事をさせていただきます。
うそ（本当はご主人は乗り気ではないのに引っ越したいといっていると告げること）や
隠し事（あまり人には言えない事情があって話したくないこと）が感じられるとき
複雑な気持ちになります。
2003.12.7
本日建築現場内覧希望により休日出勤。
毎年この時期になると、弥富町では住民が総出で側溝の掃除をします。
各町内会でまとまってやるのですが、朝も８時集合してドブ板を外し
それぞれのシャベルや移植ごて、箒（ほうき）など自前で持ち寄ってやります。
ごみ袋は町より支給され、９時頃に清掃車が各地域を回って地域で集められたゴミや泥を回収します。
側溝の管理は本来管理者がすべきことのように思います。
どうして弥富町はこのようなシステムになっているのかはわかりませんが
年に一度、かならず、確か僕が子供の時からずっとこうでした。
まあ、近所のコミュニケーションにもなりますし、悪いことではないようなきもしますが
上記の管理者に税金を払い、管理を委託しているという理屈からいって
少々管理者の責任を放棄しているような感じもしますので、
新しく引越をしてきた方の中には参加されない家も有り、
これが、逆に、近所へ悪印象を与えることも有り、問題もあります。
一度、町から説明を受けたいところです。
2003.12.6
今日は午前中いっぱいかかって２件売買契約を済ませる。
買い主が業者であり、重要事項の説明も事前に済ませてあったため比較的時間はかからなかった。
一般の方は、契約までに時間がとれる方には物件の説明である重要事項の説明をしたいと思っていますが、忙しいとの理由で契約当日に、行われることも多いです。
比較的遅くまでやっているので、できれば重要事項の説明をさせていただきます。
誤解を恐れずに書きますが重要事項の説明書を作成するには不動産調査を詳細にする必要があります。
当然、登記簿謄本を取れば費用がかかります。一筆につき１，０００円
数筆に別れている場合は全て取得する必要が有り、またその物件に接する土地に関して
調べる必要があります。
建築をしようとすると、原則道路に接する必要があります。
そこで、接する土地が道路かどうか調べます。
見掛け上道路でも、細く民地があることもあり、
この場合、全く建築が不可能ではないのですが、その道路へ接する細い土地の所有者に
通行同意書の類いを書いてもらって建築確認書に添付しなければなりません。
また、隣接する土地が大きく、その土地の所有者が法人であった場合、マンションなどが
隣接地に建つ可能性があります。
隣接地の地番を知るには公図、もしくは１７条地図を取得しなければなりません。
一枚５００円
隣地の所有者や、地目を知るには、謄本の写しを取るか、要約書をとるか、
閲覧するか。いずれにしても１ぴつ最低５００円
建物の売買の時は建物一つにつき１，０００円、一つに見えても複数にわたって登記されている場合があります。
また土地のどこに立っているかを示す、建物図面。
また土地の測量図があればそれも境界確認に必要なので取得します。
少し、大きな土地であるとすぐに１万円位かかってしまいます。
あとは、役所を訪ね必要な事項を調べ、特にこの海部郡南部は
水道、排水、建築確認、行政などがばらばらにあるので役所で
「それは県に聞いてください」といわれると、車で２０分くらいかけて
海部事務所に向かわなければなりません。
また現場へは最低でも３度向かわなければなりません。
まあ、おそらく、依頼者が思うよりもたいへんなわけです。
安く建てたいので、この調整区域に建ちますでしょうかと聞かれると
上記手数の他、行政書士に確認しなければなりません。
これも、本来はただではないわけで数万円かかります。
もっともこれは日ごろのおつきあいで電話で相談は無料でやってもらっていますが。
正式に役所との折衝を依頼すれば無料（ただ）ではすまないです。
これをやっても、依頼者の「やっぱりやめた」と言われれば数万円以上の仕事が持ち出しになって
しまいます。
それでも、後に、別の物件でも契約していただければ報われるわけですが、別の業者で決めました、
といわれるとそれで持ち出したお金の回収は不可能。
こんなわけで、適当な調査、売主の話と経験をいかし物件を説明をし、売買契約に臨む業者がいるわけです。
誤解されるかもしれませんが、弊社では、数をこなすことである程度吸収してきましたから
まるっきり赤字ではないのですが、時々むなしく思うことがあるのも事実。
不動産調査業務と契約に関わる事務とやはりわけていかないと最終的にお客様の利益につながらないのではないかと最近思います。
現に、第３者の立場で、不動産業務を始めるところが増え始めています。
値段の付け方はさまざまですが、こうしてボランティア的な仕事ではなく、きちんと報酬をもらうことでより高い品質の不動産情報をお届けできるわけなのです。
また、これにより、あせって、契約を勧める事も無くなりますし、逆に不動産調査業務だけをうけることで、どの契約の場面でも依頼者の見方になることができます。
本当の意味で不動産のプロとしてのスキルを使っていただけます。
最近、まじめにやっている業者ほど悩んでいます。
これはただの愚痴と受け取られるかもしれませんが、そうではありません。
誤解を恐れず書かせていただきました。
2003.12.5
昨日より不動産調査マニュアルを作り直している。
弊社は愛知宅地建物取引業協会（宅建協会）に属していて
これは全国宅地建物取引業協会につながっている。
最新の情報がインターネットで手に入る。
便利な世の中です。
全国宅地建物取引業協会のページに最新の法令集があったのでこれを参考にしている。
今年、土壌汚染に関する法律ができて、宅建業法３５条で説明しなければならない事項に
加わった。また自然公園法が改正になった。
これらの文書がすぐ手に入る。
宅建業者も個人業者は高齢化がすすんでいるが、７０歳を越えてコンピュータを
覚えようとする方の向上心には本当に頭が下る。
いわば、情報産業でもある宅建業者はインターネットやコンピュータを使っていくことは
もはや、必須と思われる。
所属の愛知宅建協会名南西支部ではコンピュータを覚えようとする方にパソコン教室を
開催している。
もちろん、パソコンに関して全く興味を示さない方や無理だと思われる方もいる。
書類を作るのには別にパソコンは入らないが、（あれば便利ですけれど）
情報を集めたりするのに来年から欠かせなくなるだろう。
2003.12.4
今日一日事務仕事をしようとしていたが、やっぱりこんな時間になってしまった。
事務仕事は溜まるばかり。弊社に来たことがある方は、書類に埋もれているのをみて
汚い事務所と思われたことだろう。
処理しなければならない事案は次々とふえて、まとまった時間がなかなかとれないので
どうしても、遅くまで事務所に残ることになる。
不動産調査は不動産業の基本ですが、法律で説明しないといけないと決められている事項は
重要事項説明書といっている宅地建物取引業法（以下「業法」という）第３５条で決められています。
この事項は文書にして契約前に交付しなければならないとしています。
もしも、しなければ宅地建物取引業法違反で行政処分されます。
問題はそれだけでは、足りないような気がする点です。
もう少し詳しい情報を提供しなくてはいけないと思います。
別の条文では
第４７条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
- 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
- 不当に高額の報酬を要求する行為
- 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
と定められております。
第４７条 １．に基づき裁判が行われて、業法違反で敗訴した裁判例も有り
消費者保護法もできて、より消費者に対してより良いサービスを求められています。
正しい判断ができるよう不動産調査のプロとして磨きをかけるべく
調査項目を新たに策定し直しています。
2003.12.3
境界確認最終日、購入してから数十年ほとんど来たことがないとのこと。
「固定資産税をずっと払ってただけで、そのまま空き地にしてきた」とのこと
以前なら、土地価格（キャピタルゲイン）も上がっていっただろう。だから土地を貸したり住宅を建てたりして貸したりという土地活用による収入（インカムゲイン）を期待しなくても
コスト（固定資産税、都市計画税）を負担できた。
いまやキャピタルゲインが期待できない時代になってしまったのでインカムゲインを狙うか
コストがかかったりしえ、インカムゲインを狙うためのリスクを負担できなかった場合は
売却するか決めなければならない時期に来ているのではないでしょうか。
今日お会いした地主さんは早く駐車場にでもすればよかったと話していらっしゃいました。
もっと、早くお会いしていればと言ってもくれた。
社会的な資産としてもできるものなら売却処分を含めて有効活用を提案していくことが必要なのではないかと思う一方、相談できる相手が、いないのだろうとも想像できます。
お金に関して、投資に関して学校でほとんど教えないし、不労所得に関しては税制も含めて後ろめたい気がするのは、「働かざるもの食うべからず」とか身にしみているからでしょうか。私の場合。
いま、お金に関して一所懸命勉強し続けています。
今更、年金が破綻状態になったとして、確定給付型年金から、投資効果を個人の自己責任による確定拠出型年金に切り替えようとしたり（これは採用になったのでしょうか？）全く教育転換もいいとこだとおもいますが、現実として国が老後まできちんと面倒を見ることが期待できない今、（できないとは言いませんが）お金の仕組みについて考えてみませんか。
不労所得は税金上の呼び名で、実際は全く働いていない訳ではない上、住宅の供給、事務所の供給といった社会に貢献しているわけですから、決して後ろめたいわけではありません。
2003.12.2
午前中は、いつものように名札の配達を済ませる。
流行語大賞の発表やタトゥーのコンサートががらがらだったりとか芸能ニュースがあった。
自衛隊の派兵時期が年内なのか、年も迫ってきて総理大臣に委ねることになるようだ。
この決定の説明がうまくできるかどうか。派兵しないのであればアメリカに派兵できない理由を
説明しなければならない。
初手を間違えてしまえばその修復は予想以上に困難に。
足利銀行の国有化で、株価が持ち直し、景気の良いもしくはハイテクをもっている会社は
ことごとく、海外投資家が株をもっている。株価の変動は海外投資家の動き次第の様に思えてきた。
もっと元気になろう。自己責任が重要になるので「あまえ」の構造で成り立っている日本を改革しよう。
自己責任には、説明責任、透明化、情報公開、が欠かせない。
決定をするのには、決定に必要な情報を手に入れよう。
必要な情報を得るのには、専門家を使うこともできる。
例えば、あなたが、不動産を買うとして必要な情報は何でしょう。
最終的には自己責任が問われます。
一つは資金について。これはファイナンシャル・プランナーが専門家として情報を提供してもらえばよい。
できれば、住宅メーカーでもなく、銀行でもない独立系の専門家がよいと思います。
住宅メーカー、銀行の社員のファイナンシャルプランナーは優秀で、知識は当然あります。
けれども、その後の選択肢として、住宅建築契約をする、住宅ローンを使うなど、セールスの要素があれば、多かれ少なかれ決定の操作が予想できます。
もう一つは、物件について。
家を建てようとしているのに、家が建たない土地を買ってはいけない。
リスクマネージメント上、最悪の場合、買った者を売らなければならない。もしくは
賃貸に出さなければならない。
誰もが買いたいものならリスクはある程度、回避できるだろうし、誰もが住みたい場所なら
賃貸として家賃収入が得られる確率は高い。これである程度リスクを回避できる。
もちろん、そうとばかりはいえなくて、駅に近くてごみごみした団地は嫌って広々したところを
望む方もいる。温泉が付いていて、いつでも温泉に入れることを好む人がいる。
それは個人の好みのもので、それもよい。
ただ、人気のあるところは、値段が高いのも事実。無理して便利な場所を選び、たくさんの借金をしてしまえば、本末転倒、リスクが高くなる。
自分の健康や、（これはある程度保険でカバーできる）仕事の見通しが必要。
あらゆることを判断し、決定する。
これには、正確な情報を得なければいけない。
営業がいい人みたいだとか、おまけを沢山付けてもらったとか、沢山値引きをしてもらったとか、
本筋と関係ないところで、重大な決定をしてしまうと後悔することもあるかも。
なんといっても、最後まで責任をとらなければいけないのは決定を下した自分なのです。
透明性のある情報を提供できる業者とお付き合いしてください。
弊社もそう思っていただけるよう一生懸命頑張ります。
2003.12.1
昨日、久しぶりに本屋さんに行ってきました。
少しこの頃煮詰まっていたので、気晴らしにちょうどよかったです。
本に囲まれているのは心地よいのです。
それにしても色々な本があります。
いま、インターネット時代で、メールマガジンなどが費用をあまり掛けずに
発行できるため、出版社に気に入られたり、購読数の実績があったものは、出版が決まったりしていますから、出版ということが身近に感じられます。
いまや、ほしい本が決まっていれば、インターネットで取り寄せられるようになり、
指名買いでは時間の短縮もできますし、近くに無いときに取り寄せで二三週間かかることもなくなりました。
それでも、手に取っての買い物の楽しみというものがあるのだなあと思います。
僕は基本的には買い物は嫌いなのですが。（ひどく緊張してしまうので）
今日、知り合いのの「高山広」さんの芝居の案内がきました。
「勤続英雄」（きんぞくヒーロー）（金属疲労？？）
プロフィールをみていただければよいのですが、ＮＨＫ朝のドラマ「あぐり」、「すずらん」
などにも少し出ていた人です。本人は隠したいのか載っていませんが
ＴＢＳの日曜ドラマにも出ていました。
基本的に、自作自演公演の時は、一人芝居なのですが、笑いあり、涙あり、
一人芝居の可能性に毎回挑戦しています。
公演が東京の阿佐谷（新宿より、中央線で高尾方面、荻窪の一つ手前）のザムザ阿佐谷です。
１２月１８日から２１日（日曜日）まで昼と夜です。
僕も時間があれば日帰りになると思いますが
行ってみたいと思います。
本日より１２月です。師走です。
当地、名古屋では、地上波デジタル放送が、始まりました。
チューナーは６万円程のものがあるようですが、注文してから、手に入るまで２，３週間だそうです。（ビックカメラドッドコムでは）欲しいともおもいますが、まだ早いような気もします。
メーカーの数が少ないのと、機種も高額なものが多いので、とりあえず見たいというには
画面なしのチューナーだけが欲しいのですが、機種が１つ位しか見当たりません。
やはり、高画質が売り？なので映像もハイビジョン仕様でないと意味がないのでしょうか？
デジタルにするとゴーストに悩まされている地域は、一気に解決するはずです。
私の住んでいる弥富町の自宅でも名古屋駅のツインタワーの反射や近くにできた立体交差があってゴーストが出るのと、
１チャンネルと３チャンネルの映りが天候によって良くないときもあったり、
妨害電波が出ているとかで、良くないときがありましたのでやっぱりほしいなあと思ってしまいます。
（自宅のあたりだけなのが悔しい）
やっとスランプを脱出しました。さあ年末に向けて頑張ろう。