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奥村隆充の日記昭和３９年８月２０日生まれ 不動産屋さん「キョーエイ奥村」の夢見る力（blog始めました） ご意見、感想をお待ちします。 |
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2003.10 .11 .12
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凡例 「日付：曜日：天気：その日の太陽光発電量：太陽光発電量表示パネル写真：(太陽光累積発電量)」
2004.2.29（日）
エイデンで買い物をした。
いつも思うのだが、会員カードをなぜすぐに返してくれないのだろう。
レジのシステムがそうなっているのだろうが、いつもいらいらする。
カードを財布に入れておけばよいのだろうが、（普通の人はそうなのだろう）
カードをたくさん持っているので別にカード入れを愛用している。
カードが返ってくるまでカード入れも手にしていて、
おつりをもらうと、カード入れが邪魔になる。
それでも、おつりを一度にくれればよいのだがレジ係が都合が良いのか
サービスのつもりなのか知らないが、
札だけをまず渡してくれる。
そこで仕方なく、カード入れをいったんかばんに放り込むかポケットに入れる。
このまま、手にしているだけでは硬貨を渡してくれない。
こちらが数え終わるか、しまうかどちらかをアクションしないと渡してくれない。
基本的に自分は財布を持たないので、これをかばんに放り込む。
それから硬貨を渡される。それをしまうと（かばんに放り込むと）
カードをうやうやしく渡される。
その時にはカード入れはかばんの中にあり探さないと出てこない。
（かばんの中身を整理していないので）
しかし、店側の作業は既に終了しているので、
次の客に取りかかりたそうな顔をしてじっとこちらを見つめている。
まるでこちらが悪いことをしているように。
あわててやって、レジあたりで大事なカードを無くしたこともある。
だから最近は次の客がいようと、レジ係がにらめつけようとじっくり落ち着いてやることにしているが、
買い物が楽しくなくて、苦痛だ。
これがカードを先にレジに通し、渡してくれればカード入れをしまい。
おつりを渡してもらって、そのままレジを離れられる。
レジシステムを変更し、接客マニュアルを見直したほうが良いと思うのだが、
カードをあきらめたほうが良いのか、財布を持ちここにカードを入れれば済む話
なんだろうが、何だか納得がいかない。
2004.2.28（土）
最近お金持ちになる方法のような本がたくさん出ている。
なにかヒントはないだろうかとよく買って読むのですが、体験の話は成功者が書いていて
なかなか楽しいのですが、実用には向かない。
この通りやればみんな成功するかというとそうではない。
やり方は簡単な仕組みだ。
現金を利回りの良いものに投資する。。投資先としては不動産が面白い。
投資目的はキャピタルゲイン（売却益）では無く、インカムゲイン（収入）をねらう。
これだけ。
方法として例えば利回りの良いものを手に入れる。
いま、福岡と北海道札幌あたりが不動産価格がほどほどでよい。
また、競売で購入すれば、安く手に入れることが出来る。
お金については学校で教えることが殆ど無いので、こういったお金に関しての本が
売れることは良いことだと思う。
質の良いものもそうでないものもあるが、
色々読んでみるのが良いと思う。
不動産に投資するか、株式なのか、その他の金融商品なのか
要はリスクをどこまで容認できるかをしり、その範囲で出来るだけの情報と知識で
投資対象物を選ぶ。
情報、知識の部分は例えば弁護士、経理士、不動産業者、証券マン、ファイナンシャルプランナー
などお金を払って、使うことは出来る。
費用対効果をかんがえればこのほうがかえって安く付くこともあるので、
そういった考え方を身に付けておくと後々役に立つ。
2004.2.27（金）
今日ある土地の引き渡しと決済があった。
一般の方の土地を住宅メーカーが買い取った。
契約は数カ月前に終わり、現金と小切手での決済なので、
ローンの申し込みもない。
したがって、権利書などの所有権の移転登記に必要な書類のチェックを済ませば
お金を精算して引き渡し完了。
いつもは、銀行でローン融資の実行を待つことが多いので１時間くらいかかる。
この間ちょっとした妙な時間がある。
どうでも良い話や耳寄りな話。購入後の計画や、売り主から環境やご近所のたわいの無い噂話。
等々。今後めったに会わないであろう売り主と買い主の会話。
この会話が和やかであれば、うまく取引が済んだという実感がある。
今日は極めて事務的に進み、
１０分足らずで終わってしまって少々売り主さんが気の毒だったかなと思う。
どんなものでも対価をもらっても、
愛着があるものを手放すときには寂しい気持ちになるものなんではないだろうか。
次の所有者に役立ってくれればと、
そういったことを確認すると気持ちの整理が出来るのではないだろうか。
2004.2.26（木）
新しいことを勉強するのは楽しい。と思うのだが
今、中学生一年生の息子はあまり勉強が好きではないらしい。
そういう性質なのかもしれないし、目的が見えていないのかもしれない。
なんのために勉強するのかが分からなければきらいになるのかもしれない。
性質の原因ではその物に興味が在るかどうかがが原因なのかもしれない。
例えば自分は数学が好きだ。
数学はもともと合理的な世界観を持っており、あるルールに基づき
その性質を調べるという研究をする学問である。
四則演算に関しても、こうだと決めたから計算できるのであって
ルールが無ければ計算は出来ない。
以前より思っているが、学校の先生はそのことが分かっていないのではないかと思うことがある。
特に小学校でたし算引き算を教えるが、リンゴやミカンをもってきてたし算引き算を教えている。
自分自身この呪縛から逃れるのは高校生になってからだった。
２進数を教えられてかもしれない。
１０進数を勉強する前からたし算を教えるのは論理的ではない。
というのは、中学校になってからしか、マイナスの概念を教えないから、
いま小学生の算数の教科書を見ると非常にあいまいに教えている。
それしかないのかもしれないのだが、鋭い感覚を身に付けていると
あいまいさに気づいてしまうのではないかと思う。
義務教育の数学の教科書は、積み上げてみたものをあとで
そう教えたけど実はこうだ、という進み方をしている。
四則演算の減算とマイナスは全く関係ない概念だ。
しかし、これを混同してしまうような進み方をする。
教科書を書いたのは数学をよく知っている学者が書いたもののはずだから、よく読むと
必死に、ギリギリに、正しい表現をしている。
小学校の教師がだれでもこのレベルで教えているのかどうか疑わしい。
マイナスを教えるのにベクトルを持ち出してくる。
しかも、ベクトルを教える前にマイナスを教えるためだけにベクトルを使う。
ベクトルは次元の概念がないと理解出来ないし、
次元を教えるには多次元関数を教えないと次元の概念が理解出来ない。
多次元関数を教えるには文字式の計算の力が要り、計算の力は四則演算が使えないと理解できない。
このように数学の概念は閉じている世界なのでどこからもつながっていてどこから教えるのかは
非常に難しいのであろう。
そのあいまいさが、理解の妨げにならないよう、単純に教えたことができないといって
漠然とした疑問が単純作業への妨げになっている可能性もあることを理解して教えて欲しい。
とはいえ、自分の子が数学に興味を持たない理由にはならないのだろうが。
2004.2.25（水）
庭石
愛知県海部郡の昔ながらの立派な家は、土盛りをし周りを大きな石で囲っている。
庭には値段の高い庭石を配し、縁側からそれを楽しむ。
少々前のはなしですが、
こういう家を売りたいと依頼を受けたことが在ります。
古くからの自作農家で、家も平屋の１００年以上経っている家。
家のメンテナンスが悪く、あちこちが朽ちていたため、土地として売却することに。
家の解体は難しくなかったのですが、問題は高い値段で買ったという庭石、
周りの石積みの処分です。
石積みは、面積の大きいときにはよいのですが、小さい面積ではかなりの面積の割合
を占めますので、処分することになりました。
この処分の見積が５００万円。
売り主さんは庭石が売れるようなことをおっしゃっていましたが、
専門家に見てもらうと、それほど価値がないと報告を受けていました。
知り合いにあたったらしいのですが、いざとなると誰も引き取り手が無かったようです。
色々解体業者をあたって、石をリサイクル材に変える施設を持っているところが見つかり
比較的安く引き取りをしてもらいました。
しかし、１ｍ位の直径の石が５０個以上。
石積みを崩すだけでも素手では出来ません。
機械を持ってきて崩し、さらにクレーンでトラックに持ち上げ
何度にもわけて処理工場へ移動させました。
石に限らず、趣味性の高いものは他の人にとってあまり価値があることは在りません。
部屋の間取りにしても、あまり趣味性が強いとかえって汎用性が無くなり
他の人が見るとたとえそうすることが多大の費用を要しても、それを価値として認められることは
結構多いのです。
それ以上にロスとして考えられることもしばしばです。
アメリカでは一生のうち何度も買い替えるそうです。（今は違うのかもしれないですが）
そのため、その度に家を売るので売るときに高く売れるよう手を入れます。
間取りは殆どが建て売りのためその間取りに合うように上手に住みます。
下手に間取りを変更すれば次に売買するときに影響して売りにくくなってしまうからです。
最近見たＣＭで柱のキズを実家で確認する所を描いていました。
柱のキズは、人から見れば価値をさげるキズとした見えません。
自分のものだから何をしても良いともいえますが、
不動産を資産としてみた場合はその逆で人から見た価値が高いかどうかを判断します。
二つの考え方、一つは資産としての不動産（建物）、もう一つは生活の道具として
愛着を注ぐものとして、がありそれらは時として相反します。
資産として考えるのか、そうではないのかを意識することが後悔しない事になると思います。
2004.2.24（火）
六カ国協議が明日より始まる。
北朝鮮を含めた会議の再開は喜ばしいが、
果たしてどうなるか。
国連のアナン事務総長が来日し、参議院でスピーチがあった。
小泉首相には追い風であろう。
国連の意向を受けてイラクへの自衛隊の派遣をしたことを事後承諾した格好だ。
昨日のニュースのアンケートでイラクで救援活動中攻撃を受けて死者が出たらどうすべきか
という問いに、一人でも出たらすぐに帰ってくるべきだという答えが４０％以上。
死者が出ない場合は現状を肯定するということらしい。
政府の説明不足をかんじる。
消化しきれていない。
国際貢献と自衛隊の派遣がイコールであるという意味がよく分からない。
国際貢献の他の選択肢はなかったのか。
自衛隊を派遣することに強い国内の異論があったはずだ。
これを覆うほどの説明が在ったのだろうか。
民主党の中でも、反対であるのは一部である。
旧自由党は基本的には憲法第９条の改憲をすることを党是としていたはずだ。
また、自由党との合流に力を尽くした旧民主党党首の鳩山氏もこの意見には同調していた。
現民主党党首は反対している。
時間切れのような格好で、派遣が決定された。
ぼくにはよく分からない。
ただ、テロリズムは憎むべきものであるとは思う。
しかし、正論すぎる。正論は議論を否定する。
正論を利用することは日常でもよく行われる。
それをどう扱うか、扱う人間に注意しなければならないというのが、
経験上の注意点である。
2004.2.23（月）
弊社の近所に賃貸アパートを経営している方がいます。
自分で管理をしている方です。
この方は、別に事業をしている方ですが、賃貸アパート経営についてよく勉強されていて
それを実践しています。本当に見習うところが多いです。
いち早くテレビインターホンを付けたり、普通こういった設備のグレードアップは
募集の時に行われることが多いのですが、
ここでは入居中の部屋を含め全ての部屋に同時に行いました。
今募集中で入居者の方へのプレゼントを考えたり、
一生懸命といえばそうですし、半ば楽しんでいるのかもしれません。
もう一人やはり賃貸アパートを経営しているかたがいます。
この方は、賃貸アパート経営を専業としています。
この方のポリシーは家庭に問題がある賃借人は賃料の滞納や、
何かしらの問題を引き起こす可能性が高くなる。
だから徹底して奥さんへのサービスをする。
子供へのサービスをする。
毎年バーベキュー大会や、住民の方を対象にイベントをして、
隣同士のコミュニケーションをはかる。
防犯上のため、必要以上の街灯をつけ、不審者を寄せ付けないようにする。
などさまざまな工夫をしています。
こういったサービスに賛同されない方もいるでしょうが、
賛同してくれる入居者がオーナーの望む入居人であり、万人に受けなくても良いわけです。
このサービスを気に入っている方は、他のアパートに移る人は少ないそうです。
紹介したお二方は他のオーナーと比べて多少手法が変わっているのかもしれません。
しかし、それぞれが賃貸業をサービス業として捉えており
他にはないサービスを追及しているということは尊敬に値すると常々思うのです。
2004.2.22（日）
東海ラジオで月曜日から金曜日まで毎朝、友人がやっている
「モーニングあいランド」がめでたくも５００回をもうすぐ迎えるので
その記念イベントが２月２９日に行われる。
それに向けて、オリジナル曲を彼が作って歌うことになっている。
アレンジとベーシックな演奏を頼まれて、今月初めから準備を進めてきた。
今日は自宅では不可能なアコースティックギターのレコーディングを東海ラジオの新社屋にある
スタジオでした。
ここは放送局用のスタジオでレコーディングスタジオではないので
普通、レコーディングスタジオであればほとんどあるピアノなどの楽器が無いため
チューニングで苦労したが２時間ほどかけてレコーディング。
テイク５までとって、２本を採用。
別の階のスタジオでは生放送を放送していたが日曜日は現場の人間しかいないので
比較的静かな社屋でした。
評判がよければ放送内でも使うかもしれないとのことで、
先日より中日スポーツの取材を受けたようで先日新聞に掲載され
盛り上げてくれている。
当日うまくお披露目してくれることを希望する。
2004.2.21（土）
久しぶりに弥富町内にチラシを出したことで、多数の来客があった。
売りたい方、買いたい方。貸したい方、借りたい方。
どちらにも納得のいくように力を尽くしていきたい。
それに必要なものは現在の流通状況の豊富な情報と個別の物件に関する調査にもとづく情報。
厳しい結果をお伝えしなければならないこともある。
仲介業とはそういうことである。
2004.2.20（金）
本日以前土地をご紹介して仲介させていただいたお客様が来社されました。
その時購入した土地に住宅が完成し、今日引っ越しをしたとわざわざご挨拶に
ご来店下さいました。
こういった事は初めてだったのでとてもうれしいです。感激しました。
わざわざありがとうございました。
今日は午前中に太陽光発電の見積りをもって市原産業（株）の方が来社されました。
今日の中日新聞には住宅メーカーの光熱費ゼロ住宅の広告がでていました。
からくりは、オール電化にして、太陽光発電を使い、電力を高く売れる料金体系に変え
給湯を安い深夜電力でまかなって売電力と買電力が同じになれば光熱費ゼロ。
新築と同時にこの装置を取り付ければ住宅ローンを使うことが出来るかもしれません。
2004.2.19（木）
今日、ある不動産会社の方が来社した。
先日、物件の問い合わせをした相手の業者さん。
契約が決まったらしく、最後の確認に現地に来たようです。
弊社が主に扱っているのは会社の近所にある物件が多いです。
５年以上この地でやってきて、だいたいどこに注意しなければいけないかのコツ見たいなものが
わかってきました。
時間があるときに郷土資料館に行って岩盤や土地の成り立ちを勉強したり。
団地の成り立ちとか。
今日来た業者さんは、ガスの件を確認したといっていました。
僕の認識ではプロパンガスより、都市ガスの方が料金が安いのだと思っていました。
今日の業者さんは逆で、都市ガスよりプロパンガスが安いと思っていました。
どちらが安いのかは調べてみないと分からないですがインターネットで調べてみます。
今調べてみました。やっぱりプロパンガスの方が高いようです。
導入に関しては道路よりの引き込み、敷地内配管を都市ガスの場合は負担になるところが多いようです。
一方プロパンガスは海部郡に関してはガス会社が負担し所有権をガス会社に残して
施工されることが多いようです。
このため、プロパンガス供給会社を替えるときには、プロパンガス会社同士で
ガス配管の所有権を売買するのが慣例のようです。
最近新築される注文住宅や建て売りが都市ガスもしくは集中ガス施設があるのに、プロパンガス
を使うところが多いのは、ガス工事を買い主もしくは建て売り業者が負担しなくても良いからではないかと思われます。
使用料は明らかにプロパンガスが高いのに、よく使われるのは業者の都合だったり、見積代金を
安く見せられるからのように思われることがあります。
2004.2.18（水）
大げさなんですが、個人的には待望の道具が届きました。
通販の楽しみです。どんなものかをカタログで買うので、
どんな感触なのか、どんな色なのか、本当に使えるのか、
ほんとに届くのかなあとかちょっとうれしい。
インターネットは買い物できるものを飛躍的に増やしましたね。
全国の名品も、いままでは、ゆうパックとか、チラシに入ってくるもの、
雑誌、デパートの物産展などしかありませんでしたが、
これらは、掲載したり出品するのにコストがかかっていましたが、
インターネットショップは一店舗あれば全国に、全世界に販売できる
優れたシステムです。
これによって敷居が高かったサービスも買うことが出来るようになりました。
例えば弁護士事務所。相談したほうが良いのか迷ったとき、インターネットで無料の相談を
受けてくれる。もちろん本当に相談するときは出かける必要もあるし、金銭も必要となります。
また、ＨＰで自己紹介を見ることも出来るし、その方の関わった裁判例を検索できるかもしれない。
インターネットは無料の情報がいっぱい。
うその情報もあるし、間違った情報もあるし、その反対に有益な情報もたくさんある。
世の中で手に入れる情報もお金を払って得た情報も間違っていることもあるし、
そういう意味では、同じかもしれません。
2004.2.17（火）
どうやって決断するか
朝起きてから夜寝るまで、人はいろいろな選択肢の中から一つを選んでいる。
何を食べるのか、何を読むのか、テレビの番組は何を見るのか、しらずしらずのうちに
決断をしている。決断とは他の選択肢を断って一つ選ぶことだ。
一つのものを選んだら、ほかの選択肢を選んだらどうだったろうとか考えるのは
遊びとしてはともかく、愚かしい。
選んだものに自己責任を持ち、そして選択したものを楽しもう。
他の方が良くみえたり、後悔したりしてはつまらない。
選択するときの方法は人さまざまでしょうが、
「えいや！」と勢いで決めたりする場合もあるし、
以外と良い場合もあるカンで決めたり、色々ありますが、
重要なものに関しては下調べが肝心です。
下調べに関して自分ですることに心配があるのであれば信頼できる専門家に依頼しましょう。
その際、無料のサービスは止めたほうが懸命です。
無料サービスでは、責任を問うことは出来ません。
ところで、サービスを受けるに当たっては、面接を行うところもあります。
サービスを受けるにふさわしい人かどうか、逆に専門家から選択されることもあります。
高度なサービスを提供するところほどその傾向が強くなってきています。
つまらない質問ばかりする人に関わることで、他の人へのサービスの低下を招くことを恐れるからです。まあ、普通の方ならこんなこと心配する必要はありませんが。
2004.2.16（月）
太陽光発電の見積に業者が岐阜から来社した。
太陽光電力発電システムの価格は以前より格段に安くなった。
４ＫＷの太陽光発電システムが３５０万円ほど、補助金が３６万円
差額３１４万円。
年間約１０万円の発電量。利回り約３％の投資効果を持つ。
これを、オール電化にしたとすれば、ガス代が浮き、効果は倍増
特に、プロパンガスの区域の効果は絶大。
４ＫＷで約１５Ａが供給できるそうだ。
万が一、送電が中止されても一応日があるうちは電気が使える。
中部電力は太陽光発電については買ってくれるそうだ。
また、売り電気のメーターは電気を使うのを止めれば、すぐにメーターが上がり始める。
刻一刻とお金に換わり始めるので、スイッチを切るのが楽しくなる。
節電効果もあるそうだ。
また、環境にも優しい。
太陽光発電は、昼間しか発電しない。そこが、電力会社から見ると魅力的なところなんでしょう。
夏の暑い日、クーラーなど電力消費は増大する。
蓄電技術に関して遅れているので、夜発電したものを昼間使うというのは容量不足だ。
また夜に電力が余っているときに発電を制限するのは難しい。
昼の消費電力がマックスに合わせて発電すると、夜は電気が余ってしまうのだ。
だからやたら発電能力を上げることは、夜の無駄をおおくしてしまう。
そこで太陽光発電だ、昼間の一般家庭の使う電力は夜に比べると少ない。
共働きなら、ひるまは電気を使うのは、冷蔵庫や待機電力くらいだ。
電力は余っている。それを足りない昼の電力に使うというのは、理にかなっている。
あと１０年後、太陽光発電はかなり普及するのではないでしょうか。
発電ユニットは１００年そのまま稼働するくらいの性能を持っているという。
装着ユニットとＤＣＡＣインバーターは交換が必要だが、有望な装置ではないか。
2004.2.15（日）
今日は昼から久しぶりに名古屋駅で買い物をしました。
名古屋駅には以前近鉄ビルに楽器屋さんがあって、中学校の時始めてアコースティックギター
を買ったところです。
いまは近鉄ビルはファッションビルとして、様変わりし、いま楽器屋は高島屋にあります。
久しぶりの楽器屋は良いですね。
カップルで、ギターを買いに来た方がいて、なんだかほほ笑ましい。
先日のテレビによると
いま多くの３０代、４０代のお客さんが楽器店に行ってギターなどを買っていくそうです。
昔、おこずかいをためたり、親にねだって楽器を手に入れ、バンドをやっていた年代です。
今日は友人から頼まれていた曲のアレンジのため、ギターの弦と、ピックとカポタストを
買いに行きました。
ようやく完成に近づきました。お披露目は２９日だそうです。
来週の日曜日はレコーディングか？？
2004.2.14（土）
吉野家の牛丼と松屋の牛丼が売り止めになった。
ニュースで大きく取り上げられていた。
米国産牛肉の輸入停止のシンボル（象徴）として取り上げられていたのでしょうが
だんだん牛丼がもう食べられないというニュースに変わっていって
連日の過剰報道に。
もともと牛肉は高級食材として流通していたものですし
牛丼だって牛肉を手に入れれば作ることが出来る。
後はどうやって牛肉を手に入れるか。
吉野家の牛丼は競馬場と一号店である築地店で食べることはまだ出来るそうです。
どうしても食べたければそこへ行けばいい。
安い早いうまいの牛丼は終わりです。
数年前米の深刻な不作の年、お米が手に入らないとニュースになったことがありますが、
その時でも、個人の生活にはあまり影響がなかったのではないでしょうか。
僕が独身であったときだったからかも知れないのであまり言えませんが
それまで、インディカ米が輸入が禁止されていたことであの米が食べられなかったのが
一転して、インディカ米をたべなさいといわれてかえって喜んだくらいで。
カレーとか炒めご飯とかには適しているのですよね。
誤解されるかもしれませんが、ちょっと大騒ぎ気味の牛丼報道に少々うんざりします。
2004.2.13（金）
正確な質問
昨日の日記に関連するかもしれないですが、
正確な質問をしないと必要な情報は得られないことがあります。
人を教えたことがあれば経験があるとは思いますが、
親切な教師は、生徒から質問をされて、その意図を推察して答えることがあると思います。
一般社会では、うそは言わないけれど
質問されたことだけにしか答えてくれないことがあります。
むしろ、そんな人の方が多いかもしれません。
哀しいかな、世の中、親切な人ばかりではないかもしれません。
学生時代と同じつもりで質問したら親切に教えてくれる人ばかりだと甘えていては
いたい目に会うかも知れません。
その痛い目が取り返しのつかない事だったら怖いことです。
不動産調査で役所での取材はこの質問のしかた一つで家が建つかたたないかが変わってきます。
買おうとしている土地の周りに家が建っていたとしても、その土地に家が建つとは限りません。
聞いた話ですが、ある業者が立て替え目的で中古住宅の売買の仲介をして
役所に「建築の制限について何かありますか？」ときいて「ありません」ときいて
売買を終えていざ建物を壊して新しく建物を建てようと建築確認を役所に提出したときに
「このままでは受理できません」ということになってしまった。
ここからがあやふやな記憶なのですが、たしか、その地域は地滑り地域か何かで、
地盤に問題があり、その地区の条例で一定の規準で地盤に手を加えなくてはならなかった。
その工事費は数百万かかるとのこと。
ちなみにこの物件の調査をし仲介した業者は買い主より重要事項説明不足で損害賠償請求されたとか。
ここで失敗したのは「建物の建築に関して制限がなにかあるか？」ときいたところで、
本当は、「建物を建て替えるのに必要な手順は何か？」というように直接聞くことでした。
そうすれば、条例の話も聞き出せたはずです。
質問の仕方にもノウハウがあります。
予断ですが、この逆に、イエス、ノーの質問をしているのにイエス、ノーの答えにに至る理由から
話し始めるサービス精神旺盛な方もいらっしゃいます。
これは時と場合によってどう答えるのかは判断したほうが良いかと思います。
2004.2.12（木）
正しい情報を伝えるということは難しいです。
とくに、「〜が無いこと」を拾い出し告げるのはかなり詳細なチェックリストを作らなければなりません。
不動産調査のノウハウはこの無いことまでチェックすることが重要です。
いわゆる、一般の方が出来ないのはこの部分ではないかと思います。
ニュースで政治家などの発言で「何々には触れませんでした」というコメントがありますが
この何に触れなかったかを見つけ出すことが洞察力であります。
これは受け身で話を聞いていたのではこんなことが出来ません。
不動産売買などで不動産業者がよく使う「（宅地建物取引業）法３５条文書」と呼ばれる
重要事項の説明書で説明されるのは法律でチェックポイントを定めています。
この項目は「ない」項目についても説明するように義務づけられています。
宅建業者はこの項目について熟知していますから、他の業者の作ったものを見ても
内容は良く分かりますし、調査不足の場合はその指摘ができます。
一般の方の場合、ナゼこの項目が説明しなければいけない事項なのかというバックグランドを
理解できていないのではないでしょうか。
業者の中には、重要事項の説明に２時間かけたとか言う方もいますが
勉強のためその内容を一度聞いてみたいものです。
なかには、法律論にちかい説明をする業者がいたのですが、果たして解っていただけたかどうか。
重要なことは目的を達成できるかどうかでその観点で話を聞くとわかりやすいかもしれません。
本当は住宅目的で土地を取得する方には、住宅建築の見地より、説明をしないといけないのではないかと思います。
しかし、不動産業者は建築家ではなく、工務店でもない方もいます。
つまり、建築を解らないまま説明すると法律論に近いものになってしまう。
親切な業者でも建築を解らない業者の説明は、ただ長くなってしまうだけに思えることもあります。
ただ熱心さと、人柄の良さはよくわかるので、おしいなあと思います。
不動産の情報はアットホームと呼ばれる情報配布業者がつくるファクトシートという形式になぞらえて業者間を流通することが多いです。
ここに設備とかいてあるのですが、この記述が結構いい加減なところが多いです。
空欄のところが結構多いのです。
ここにはライフラインに関する情報が載るべきところで、建築に関して費用がかかるのかかからないのかの分かれ目です。
公営水道が引き込み済みであれば３０万円以上かかる、道路のアスファルトを割っての工事も役所の許可が不要となります。
前面道路に水道が来ていなければ、来ていないところから引き込む必要があります。
これが高い１ｍにつき「うん万円」かかります。地域にもよります。
水道管をひくには官地といわれる、町道、村道、市道、国道などを通すことが多いですが
この道路工事には許可を取るのに数ヶ月かかることもあります。
こういった土地を買って建築する場合建築開始までに数ヶ月、悪ければ半年ほど許認可にかかります。
また建築するには排水先が必要ですが、排水先として側溝が使えるところと、使えないところがあります。
側溝が無いところでは建築にあたり側溝もしくは配水管を埋設する必要があり、費用もかかります。
下水道が前面道路にあればそこに接続すればよいので費用も明確です。
中古住宅であれば、水道は引き込み済み、下水道があればそこへの接続も完了していることが多いです。
排水先も完備していることが多いです。
もちろん認められない設備で排水していることもあるので確かめる必要があります。
ライフラインの情報はこれらから解るように建築費用に大きく関係しますが、残念ながら
不動産業者のなかで一部の業者はあまり重要に考えていないように思います。
建築を少しでも関わったことがあれば解ると思うのですが。
話が脱線してしまいました。
契約書の内容も何を決めなければいけないかを先に考えていれば、契約内容を深く理解し
どこが自分に有利で、どこが不利なのかがわかります。
契約書の内容も大きく分けると７つほどに分かれます。
最低これらの条件が入っているかどうかチェックしましょう。
細かく言うと
解約方法では住宅ローンを使う場合、ローン特約が付いていない場合があります。
相手との交渉の中でつけてもらうよう話をしたほうが良いでしょう。
ただし、ローンをどこで組むかを特定しないで契約した場合
銀行が駄目でも、金利の高い消費者金融でも借りれないということを示す必要に迫られることがありますのでどこに申し込みをするかを必ず記入しましょう。
媒介の場合はこういった交渉は不動産業者がやってくれることが多いですが
マンションなどをデベロッパーから買う場合は売り主自体が業者ですから
売り主に有利なように替えてある場合もあります。
売り主の指定するどこどこ銀行で融資を申し込まないとローン特約がつかないとか
それ以外は民法で定められている手付けを放棄しての解約しか出来なかったり。
無いもの、話されないもので足りないものは何かを気をつけることは難しいですが
訓練を積みましょう。
分からない場合は専門家を味方にしましょう。
2004.2.11（水）
社会的信用とは日常の生活で聞くことはあまりありません。
法律の世界の中では必要な場合、要件を決めその要件を満たせば信用に足るとしています。
例えば、ある人の不動産の所有権移転を法務局でで登記するとき
不動産の所有者がこの移転に関して異議がないことを確認する必要があります。
本人が出頭しただけでは本人かどうか確認してもらえません。
この目の前の人かどうかを判断するには権利書を所持を確認し
そして、印鑑証明書を提出を要件とし登記をしています。
もちろん、印鑑証明を取得できるのを本人に限定しているという前提の元です。
この印鑑証明の取得に関しての責任は住民登録を管轄する地方公共団体に求めています。
弊社で社会的信用という場合は賃貸契約の時です。
賃貸契約は長期間にわたる契約です。
契約者が本人の意志かどうかを始め、本人の経済事情から仕事の履歴
借金のあるなし、家族も貸主へ影響を与えます。
法人に至ってはあまりにも調べる事項が多いため探偵社に依頼するところもあるそうです。
社会的な信用があるのは、国会議員などを含む公務員一般（名指しはしませんが信用の置けない公務員もいます）
社会的な信用がないのは、破産者で免責を受けている方、後継人制度を利用している方、未成年などの法律上の無能力者など。
新卒に関しては微妙です。就職先によります。
賃貸契約を結ぶときに「おれが信用できないのか？」と怒る人も中にはいます。
態度、身なり、乗っている車、信用できない印象を受けるため色々質問をしていると
こういう事を言われるわけで、最初からお断りしてもよいのですが、
印象だけで判断するのは間違いのこともあります。（殆どの場合はあっていますが）
なんとか、信用足る人かどうかを懸命に探っているのです。
それがいらない方は仕方がありません。
2004.2.10（火）
不動産業者は売物件の仲介を引き受けたとき出来るだけ早く契約が成立するよう
不動産流通機構というコンピュータネットワークに登録することが一部を除き義務付けられています。
このおかげで殆どの物件をどの業者も扱うことが出来ます。
一つ不動産業者に仲介を依頼するとあらゆる業者が買い主を探す仕組みです。
最近は売り主に依頼された業者と買い主に依頼された業者が違うことが多いです。
これは良いことだと思います。
仲介では物件について詳細に調査し、買い主に説明する義務が業者にありますが
２社が仲介に関われば２社ともが物件の説明することとその内容について共同して
責任があります。
ですから間違いや情報不足になることが少なくなる可能性があります。
依頼者はその取引に何社入ろうと支払う手数料には変わりはありません。
また、買い主、売り主にそれぞれプロが入ることで、依頼者に有利な条件になるよう
交渉を依頼することが出来ます。
中には、他業者が仲介に関わることを嫌がる業者もいますが、コンピュータネットワーク
のおかげで依頼者のためだけに関わることが出来る方向にあると思います。
2004.2.9（月）
昨日見ていたテレビで、経済は上向きと言われているが、
流通業に関してはまだ２４ヶ月連続の下げが続いているそうだ。
統計をだして解説があったが、
１９９０年ごろから消費は伸びていないとのこと。
安ければ売れるとの統計を読んで、薄利多売を続けてきた。
それで販売数は増えたが、販売額は殆ど変わっていない。
何を言いたいかというと、不景気というのは良いわけに過ぎず、
今まで、本当は買わなくても良いまでいままで買っていた。
それによって生き永らえてきた企業がここに来てたち行かなくなった。
ニーズがある本物のモノ、サービスを作り出している企業しか生き残れなくなった。ということではないでしょうか。
2004.2.8（日）
本日は法事でした。
父の兄弟（僕から言うとおじさんおばさん）が岐阜からやってきてくれました。
僕の兄弟とパートナー、甥と姪、１９人が集まりました。
久しぶりににぎやかな我が家となりました。
小学校３年生の姪の一人は碁が打てるということが分かって、
伯父さんたちが喜んで、碁の大会、と碁が出来ない人はなぜかオセロをやり始め
なかなかにぎやかでした。
ふだん、なかなかそう出来ない原因というのも何となく分かるのですが、
せめて近くの兄弟姉妹とは行き来がしょっちゅう出来ると良いと思います。
2004.2.7（土）
求めるものがいつもあるとは限らない。
土地に関しては、不動産、唯一無二のものです。
これが欲しいといっても、売ってくれなければ手に入りません。
売買価格の相場は幾らですか、というお問い合わせをたまに頂きますが
「ここは幾らで売れた、あそこは幾らで売れた」ははっきり言えます。
でも本当に知りたい価格は売りたい不動産の価格ではないでしょうか？
買いたい不動産の価格ではないですか？
これにお答えするには、どの不動産かを特定しなければ、正確な数字が出せません。
もっと言えば、正確な数字は物件を取り巻く環境も調べる必要があります。
例えば隣が深夜まで営業しているスナックがあったとすれば、たとえ同じ地域であっても
価格に影響してくるはずです。
どこかを教えていただけない方には、別の目的で電話を頂いていると考えるのが普通でしょう。
おそらく、値段はどうでも良いのでしょう、不動産会社の対応を見られていると思っています。
こちらもとことん本音でお話します。電話をかけていただいた方の本音を話して戴けるよう。
もう隠したり、うそを言ったりするのは止めましょう。
2004.2.6（金）
知人が中古住宅を探していて、先日相談があった。
ある家ノ前におそらく自分で書いたと思われる看板があって
「転勤のため売家。連絡先xxx-xxxx」とあったがどうだろうという内容だった。
よく電柱などに「売家 所在地 xx円」という張り紙や看板を見たことが無いだろうか？
この張り紙、看板自体が器物破損罪にあたるのだが、
この張り紙、看板を設置した人、業者はいわゆるブローカーとよばれる、
無免許の宅建業者であることがある。
そもそも違法なので、その取引に安心できるとは思えない。
免許を受けた業者が義務づけられたサービスは受けられないと思っていいのではないでしょうか。
万が一失敗したとしても保証はありません。
先の話に戻りますが、自分で募集広告を自分の財産にすることは問題ありません。
アメリカでは当たり前のように行われています。
もっとも、アメリカでは自分の広告で買った場合保証がつかないため、
バイヤーズエイジェントを頼んだり、そういった物件には手を出しません。
そこで売り主は業者に売却を依頼することが多くなります。
業者が関わる場合法律でエスクロー会社を関わらせ、情報を開示し、
そこで契約が正常に進んだ場合だけ売り主にお金が支払われます。
それまでの間、お金はエスクロー会社に預けられます。
金融機関はその預けたお金を保全するため保険をかけます。
ちょっとこの構造は図にしないと説明しづらいのですが、安全に取引が出来る仕組みが出来ています。
また脱線してしまいましたが、その広告は少なくても違法ではないのだから
気に入るなら僕が代理人として話してみようか？と答えました。
もちろん手数料は頂くよ。ということで。
場所を聞きますと、南道路ながら、もうすぐ閉店する大きな店舗が南側にある場所でした。
少し考えれば分かりますが、南側に法人が持っている土地がある場合
売却され、店舗、もしくはマンションが建つ可能性があります。
近い将来日が当たらなくなる可能性が高い場所ということです。
それを承知でそれなりの値段にして買うならばいいけれど、
いやだったらやめたほうがいいよとアドバイスしました。
個人間売買はどんどんするべきだと思いますが、最低限のことを勉強するか、
安心をお金で買ったほうが失敗を未然に防げます。
不動産で失敗すると立ち直るのはかなり困難です。
売買価格の数パーセントで安心が買えるとすればどうしますか？
2004.2.5（木）
ここ二日続けて、部屋を探している方に自分のアパートを紹介して欲しいと
「大家さん」が来社した。
どちらも、入居者が１２月に一斉に退去したとのこと。
おそらく、住宅ローン減税の１２月入居のせいだと思われます。
ほかの物件でもそうなのではないでしょうか。
それも家賃が７万円以上のところはその傾向が高いのではないでしょうか。
いまや住宅もデフレ傾向がすすみました。
家賃、駐車場、共益費で８万円弱の月々支払い。
これで２５００万円位の支払いが出来るくらいです。
買ったほうが良いと思う方もいるでしょう。
貸主もそろそろ意識改革が必要な時期になってきています。
礼金ねらいの短期間での入退去より長くまじめな方に入っていただいたほうがよいことに。
家賃の半額キャンペーンをしている所もあります。
管理会社の都合に貸主が付き合わされているのかもしれませんが
少しでも有利なところに借り主は移動しています。
家賃の安いところ、住環境の良いところ、
新しいところ、きれいなところ、設備の良いところ、
管理人が常駐しているところ。
良い住人がいるところ、安全なところ。
貸主もニーズを研究するか、もはや、専門家をパートナーにして
事業として取り扱かうべきなのでしょう。
2004.2.4（水）
個人的なことですが、法事が近々あり
自宅を少し直しています。
年末はカーテンを一室分替えて
今日から、玄関の砂壁を塗り直す予定でした。
カーテンの時もそうだったのですが、
どんなカーテンが良いか相談しようと思い、
自宅まで来てもらいましたが、分厚い、何百もあると思われる
カタログを持参して、この中から選んで下さい。と言い残して帰っていきました。
カタログを隅から隅まで見ているうちにどうでも良いような気がしてきました。
いっそ選ぶのを止めてしまおうかとも。
今日の砂壁も、どこかのメーカーのカタログを置いていきましたが、
見開きで１６種類の中から選んでくれ、とのこと。
今度は気に入った色がない。
どれでもないので、どれを選べばいいのか分からない。
こんなとき、コーディネイトをしてくれる人がいると良いと思います。
カタログはいずれも小さい見本をみて選ぶのですが、
最終的には大きな面積になって納品されます。これは経験上よく分かっていますが
小さい色見本を大きくすると全く違った印象になります。
だからカタログは殆ど決定の手助けにはなりません。
住宅などではＣＧで色を色々替えた見本を作ってくれるので
分かりやすくしてくれるところもあります。
最初に書いたカーテンにしても専門店にお願いしました。
カーテン一筋３０年位のお店です。
カーテンの値段を大型店より安くやりますとのふれこみですが
それよりも、長年の経験からのアドバイスを期待していたのです。
インテリアコーディネイトとはいいませんがせめて自分の扱っている商品を
選んでいただきたい。もしくは選ぶ参考になる話して欲しい。
選ぶのは責任を生じるし、失敗するリスクもあります。
それが怖いのでしょうが、激安でなくても良いから、
ふさわしいものが欲しいのです。
カーテンはもう納品されましたが、ひどくがっかりしています。
いくら安くやりますといっても１０万以上するものです。
こんなものなら、つるしのもののほうがまだまし。
このところ、地元の商店にがっかりし続けています。
2004.2.3（火）
契約を交わす
契約を交わすといいますよね。
約束事を書いて署名し押印して、相手に渡し、
相手から約束事を書いた書面を署名捺印したものをもらう。
約束事は契約内容といいますが、通常双方が債務、債権を持ち合うので
同じ文面を２通作ってそれぞれが、持ち合います。
売買契約書の場合、課税文書にあたりますので印紙を貼ることによって
税金を支払います。先程のように相手に渡す文書に自分が印紙を貼って渡すということになります。通常は両者が同じことをしますので、同じ契約書が２通出来ます。どちらをもっても同じものです。
問題になるのは、区画整理の保留地を売買するときで、
区画整理事業者は、免税事業者にあたります。
当然印紙は必要ありません。
先程のように行いますと、買い主が、印紙の張っていない契約書を手にすることになります。
買い主は、銀行で資金融資を受けることが多いわけですが
このとき契約書を提出します。このとききちんとした契約書かどうかをチェックするときに
印紙が貼られているかを調べられます。
このとき、保留地の契約書には印紙がないわけですが、貼っていないので融資手続きが出来ないことがあります。
銀行の担当も知らないことがあるので、その時には上記を説明しましょう。
2004.2.2（月）
守秘義務
不動産業者には職務を通じて得た個人の情報などを、みだりに漏らしてはいけないという義務があります。
これは職務をやめた後も極端に言えば死んでも話すなということです。
不動産業者だけではなく、さまざまな職種にあります。
今日ある会社から、弊社の顧客の家はどこか地図をＦＡＸするよう電話がありませんでした。
名乗っている会社はとても有名な会社ですが、口調が少々その会社らしくありません。
係である彼女は、本人の承諾が無いとお答えできないとの言葉に少々腹を立てた様子でした。
本人に連絡をとりその会社であればお答え下さい。と承諾は頂きましたが、
その会社であるかどうか確認の取りようがありません。
その会社の公にしている電話番号につながらない時間だったのです。
非公開の電話番号にかけて確かに彼女が出るのですが、この電話番号を公開していないため、
確認にならないのです。
会社名と部署を聞いても正確な名前を告げてもらえないし、少々アヤシイ。
そもそもいとも簡単に問い合わせることをどう思っているのでしょうか。
警察からの問い合わせにすら、こちらから電話帳をひいて、折り返してからしかお答えをしていません。
もちろん、犯罪に関わる事項の捜査に限ってのみしかお答えをしません。
結局、彼女の上司より非常に丁寧な電話があり、（こちらの方は、信頼に足る話し方をしていました。）
書面にて記録を残すことで、確認をし、お答えをしておきました。
2004.2.1（日）
月の初めが日曜日です。
先日あるホームページで紹介されていた、
「初めの一歩を踏み出そう」を読破した。
昨年来より抱えている、オーバーフロー気味の状況への答えがありました。
いつも、気にしていることで、「体が資本」僕が病気になったり、事故になったりしたとき
保険はかけてあるものの、ずっと気になってきました。
また、休みを気軽にとれない、家族と過ごす時間が少ない。
早く、キョーエイという企業と奥村という株主とを早く切り離す必要を感じています。
ここでただ単に経験のある人を増やすことで解決するとは思えませんでした。
経験者というのは他社での経験を積んだ人であり、
自分の会社に雇用して、その部分を任してしまうことの危険性。
そもそも経営者としての責任、役割を放棄してしまうことで、
そのことすらに目をつむってしまうことがいかに多いのか。
友人や、兄弟、親子で始めた会社がうまくいかない場合が多いのはなぜか。
疑問が解けました。
もしもよければお読み下さい。
先日青色発光ダイオードの発明者中村教授の報酬訴訟で２００億円の支払いが判決された。
所々の点は議論があるとして、
まず青色発光ダイオードがどれくらい大変な発明かは
僕自身が物性を専門にしていましたので、よく分かります。
中村教授の研究に対する会社からの待遇が良くなかった中での成功と報じられていましたが、
この分野で大きく投資していたシャープなどでも出来なかったものを、
おそらく、作れるとは会社側は思っていなかったのではないでしょうか。
あたらしい、金属の発見や、組み合わせを一つ一つ殆ど一人でやっていたのでしょう。
だから、研究体制が不十分のなか、出来たというのは評価されるべきだと思います。
これが、研究費、人手、施設が十分の中出来たものであれば、もう少し減額もされるのかもしれません。
一概にこの判決で、雇用者の特許権の問題に適用できるものではないでしょう。