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奥村隆充の日記昭和３９年８月２０日生まれ 不動産屋さん「キョーエイ奥村」の夢見る力（blog始めました） ご意見、感想をお待ちします。 |
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代表取締役 |
2003.10 .11 .12
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凡例 「日付：曜日：天気：その日の太陽光発電量：太陽光発電量表示パネル写真：(太陽光累積発電量)」
2004.08.31（火）曇 10kwh 
(1,647kwh)
「オーバーフロー」
こう、毎週やらなければいけないことが多いのはいかがなものだろうか。
定型の仕事が多すぎるこのパターンをそろそろ何とかしないといけないかな。
来客がイレギュラーでは本末転倒。
物件調査もイレギュラーでは本末転倒。
小さい会社ほど組織図をきちんと作らなければならないというのは本当だろう。
いまは作ってもそのほとんどが自分になってしまうけれど。
ニュースは毎日入って来て、それをじっくり読む時間とか、
理解するとか、勉強したり。
顧客サービスに充てる時間が少なくなってきては良くない。
でもそういうふうになってきている。
何のために仕事をしているか、何のために生きているか忘れずにいたい。
2004.08.30（月）曇時々雨 6kwh 
(1,636kwh)
「賃貸住宅の仲介料」
今、「mini mini」のコマーシャルを見たら以前手数料５０％ってあったのが、
今日は手数料は、借主、貸主が両方５０％づつですって言う表記に変わっていた。
ずっと見てないので、いつ変わったかはわからないのですが。
賃貸会社のコマーシャルは借主に対してのものもありますが、貸主へのＣＭでもあるってことでしょうか。
きっとクレームがあったんだね。
やっぱりそうだったのかって納得。
業者が関わる上で収入は必ず必要であるのですが、仲介料、契約の手数料は貸主さんが負担したりする方向にあるのでしょうか。
そうすると業務も少し変わってくるかも知れませんね。
以前はよくあった、募集の時だけ業者に依頼して、賃貸中は自分で集金などの管理をして、
ちょっとトラブルになると、募集した業者に来て無料でアドバイスをもらったり、処理してもらう。
いいとこどりされるので、収入としては手数料だけ。
だからがっちりいただましょうなんてことになっていたかも。
これからは、募集、賃貸契約管理、建物管理について、コンサルタント契約をするような方向になるかもしれません。
その方が質の高いサービスを貸主さんにできますし、何より、依頼者の貸主と、業者との利益が一致してきます。
従来のパターンだと、借りる契約数が多いほど、業者の収入が増えるわけで、居心地が良くて、長く住まわれると収入が減る。
貸主としては空きが無いのが何よりのはずですので（以前は礼金って言うのがあってこれがあったときには、業者と同じく、
入れ替わるほどもうかった時期もありました）
長く住まわってもらったほうがよいはずです。
両者とも、長く住んでもらったほうが良くなれば、住宅の質をよくしようとする努力ができます。
いまや、賃貸住宅に永住することもアリにするようになるかも知れません。
今のところはまだ賃貸住宅と、マンション、戸建ての質は隔たりがあります。
変化の時かも。
2004.08.29（日）曇 6kwh 
(1,623kwh)
「今日の出来事」
台風１６号が近づいてきているらしい。
その割には雨もほとんど降らない。
今年は、台風が多い年だ。
オリンピックももうすぐ終わる。
アマチュアの祭典の名残か、審判の判定に問題があったりもした。
それもオリンピックだという慰め。
いろいろな話題があった。
それにしても、情報の伝達は早くなったものです。
それにインターネットがあるために、試合の結果をいつでも見ることができる。
インターネットには情報の蓄積という面があることを改めて感じました。
無料のニュースなどは数日で消えてしまうものも多いけれど、データベース契約をすればニュースの検索も比較的簡単だし、
もっと掘り下げて調べることもできる。
もちろん情報の真偽については自己責任であるが、役に立つ。
このサイトは蓄積すべき情報が必要なんだろう。
しかも、利用しやすい形で。
整備する時間があまりないけれど、そろそろ手を付けなければ。
2004.08.28（土）曇 12kwh 
(1,623kwh)
「健康について」
風邪？で体の調子が良くない。頭が痛い。
そこで、また病院に行った。
先日の血液検査の結果を聞いてショック。
中性脂肪がおおく、肝機能障害がすこしあり、
尿酸値が高くて通風の気（け）があるとか。
健康が気になるようになったけど、遅すぎるかな。定かではないです。
そんなことを考えながらテレビを見ていたらこの手の症状には
沖縄のお茶、クミスクチン茶がよいらしい。
血液をきれいにしてくれる。脂肪が血液中を流れているのは気持ち悪いもの。
トマトを必ず一週間に一度とることとか、足りないのかな。
食生活の時間を正常にするのも必要らしい。
朝食べないし、昼は１２時にご飯がでてこないし、夜は２２時すぎにしかご飯が出てこないのは
よくないらしい。
その間ずっとおなかが空いて、おなかが空いて、おなかが空いて。
それで寝る前にたくさん食べてしまうのも良くないらしい。
なんとかしたい。
2004.08.27（金）晴 15kwh (1,611kwh)
「常にレベルアップを」
テレビで洋菓子屋さんのビジネスについて報じていた。
洋菓子、パン、ケーキを長い間つくっている。
いくつも、店を持っていて、大きい方の洋菓子屋さんのようですが、
定番の菓子を毎日改良し続けているとのことで、非常に驚きました。
定番の菓子の味を変えるわけですから、勇気がいると思うからです。
進化し続けるとの意味を改めて考えました。
サービスの進化は不可欠という意味を考えました。
なぜお菓子の改良を続けているかという点では、リピーターを意識しているとのこと。
定番は一度しか買わないお客にとっては、変わらないほうが良いのでしょうが、
ある期間ごとに購入する方にとっては前よりもおいしいと感動することが重要だとか。
もちろん失敗もあって、以前食べたものを期待したけれど、違って（それは毎日変えていますから違うでしょう）
不味いって言われることもあるようです。
それを受けてすぐに元に戻す。
でも常に感動を与えるべく、努力している。
これは、不動産業者にとっても参考になる種があるように思います。
感動を与える製品を作る。常に上のレベルのサービスを追及する。
一番の強みは営業力でもなくて製品力であるということは非常に参考になります。
2004.08.26（木）晴 16kwh (1,596kwh)
「大阪」
大阪に行って「なんばグランド花月」で吉本新喜劇を見た。
遊びで大阪に行くのは初めてだ。
ちょっとおっかないとか、
自動車の運転が乱暴とか、
そんなだったけれど、
今回はそんなことは感じなかった。
どちらかというと住みやすそうな町だと感じた。
交通網もわかりやすいし、モノも豊富。
名古屋市をあまり意識して移動したことが無いので
あまり比べられないけれど、１００円のコインロッカーが劇場にあって
旅行で来たときに、劇場内に大きな荷物を持って入らなくても良い。
クロークなどがあればこんなことは気にしないのだろうが、お気軽で、非常に便利。
劇場内で弁当を持ち込んでも良いし、非常に快適。
名古屋市の映画館とか同じような施設があるのかな。
だとすれば利用すればよかったことがある。
大阪はほとんどの場所にごみ箱が設置されていて、「なんば」は歓楽街のようですが
警備員や、警察の派出所があって、何かトラブルがあれば駆けつけるところや助けを呼ぶことができて
これも安心。
平日にもかかわらず、梅田の地下街でもしょっちゅう警官の姿を見る。
名古屋市の地下街には無いような気がする。
なんかいいな。
大阪が好きになってしまった。
2004.08.25（水）曇 17kwh 
(1,580kwh)
「お休みします」
明日より都合により、お休みします。
休むタイミングは難しい。
たくさん社員がいれば会社を休むことなく、休暇が取れるけれど、基本的に一人でやっているようなものなので
休暇を取ると会社を休まなくてはならない。
本当は休んでいる場合ではないのだけれど。
いま、活発に土地探し、家探しをやっている方が多い。
どうして今の時期かははっきりはわからないけれど、金利の上昇傾向が影響しているように思う。
今の金利は底であると言える。これ以上は下がらない所まで来ている。
１％金利の商品はおそらく、金融機関の固定費を賄えないだろう。
金融機関の思惑は住宅ローン客の囲い込みであるのでしょう。
どこかで帳じりは合わせることができるようになっているでしょう。
そうでなければ、商品ではなくて、単なるボランティアをやっているだけになってしまう。
金利におどらされることなく、自分の目的のためじっくり物件を探しましょう。
2004.08.24（火）曇後雨 13kwh 
(1,562kwh)
「物件調査」
今日は寝坊でちょっと遅めに出社。
同業者の方と色々お話していて、同じように不動産業を営んでいても意識が色々違うと言う話になった。
で、問題になっているのは、物件調査に関しての意識。
不動産を扱うものの一員として、当然しているはずの物件の調査が十分でないところが多い。
本来なら、レインズ等の物件はそれぞれ売りたいというお客様より物件をお預かりする業者が
きちんと調査して載せるべきもんだしそういうものだと思っていました。
でもそうでもない所が多い。
最低限、ハード面、権利などのソフト面と両方が必要です。
不動産は規制が非常に多い可能性がある商品です。
また所有権を持っていても、都市計画法や建築基準法などまた数十の法律より規制があって、
自由にできないものです。
その与えられた範囲内で使用収益することとなっています。
昔は、自分のものをどうしようと文句を言われる筋合いはないなんて、乱暴なことを言う方もいたようですが、
ある範囲内しか自由になりません。
自由度が高いほど、流動性が良いと言うことになり、価値が高い＝値段が高いというのが当たり前でした。
でも、実際、きちんとした調査がしていないと値付ができないけれど、詳しい調査が無い。
で、値付はどうしているのかというと、近隣事例比較法によって値付するわけです。
でも、不動産は一つ一つ違う可能性が高く、単純に隣が１０００万円だったから、家も１０００万円で売れる
訳ではありません。
また同じ価値があるとも限りません。
しかし、世の中の不動産売買は単純な方法で売買されていることも多いようです。
ですから事故、紛争が起こるのは確率論から言っても必然です。
昨今、紛争事例は増えているようで、そのため、廃業される業者もあるそうです。
他山の石という言葉がありますが、身を引き締めてかからければ！！
2004.08.23（月）雨曇 2kwh 
(1,548kwh)
「住宅ローンは多様になってきた」
先日からの風邪が直らない。
とうとう病院に行くことにした。
念のためレントゲンと採血をした。
ここのお医者さんは、調子が悪いとすぐに行くのですが、
カルテがとってあって、（これは当たり前か）
定期的に採血とレントゲンをとってくれる。
なかなか定期検診にいけないので何だか安心だ。
ローンについての本を読んだ。
その本の表紙に１％ローンは組んではいけない。とある。
理由を見てみると、１％ローンはそもそも銀行から見ると固定経費すら十分でなく、へたすると損をしてしまうローンで
将来利上げをして元を取ろうとしている”エサ”だから。
金融公庫の改革、金融商品の自由化で、さまざまな金融商品（住宅ローン）がある。
統計的にローンを組んでからローンの勉強を始めたり相談する人が多いとか、
ローンを組んでからでは遅いので、借りる前に勉強しましょう。
元利均等、元本均等、変動金利、固定金利。
返済計画も余裕が必要です。できるだけ短く返すのもコツ。
繰り上げ返済のときの手数料がどうなっているか、チェックしてからローンを組みましょう。
１００万円を返すのと、９９万円を返すのと手数料がかなり違うこともあるようですし、
繰り上げ返済しても、金利の支払いが減らないものもあるとか聞きます。（あまりないですが）
いろいろなチェックポイントがありますが、早く返せば利子が減る様なモノにするのが良いみたいです。
現在ローンを組んでいる人でも高い金利のローンは借り換えが有利になることもあるようです。
ただし残高が５００万円を下回っている人は借り換えないほうがよいとか、金利も固定から変動に変更するのはお勧めできません。
研究が必要です。
2004.08.22（日）曇 13kwh (1,546kwh)
「自由」
今日は、昨夜早く寝て、ゆっくり起きた。
夜、テレビ愛知でライブドアの堀江社長を密着取材した放送があった。
インターネットで設ける方法を二年間のアルバイトの中ですべて覚えてしまったと。
やりたいことができるために会社を大きくしてきたようです。
株式上場を４年でして、次から次へとやりたいことをやっている。
組織作りが重要と思うし、安心して任せられる人がきっといるのであろう。
これだけあちこちに移動しても会社としての業務に支障がないらしい。
http://blog.livedoor.jp/takapon_jp/
堀江社長のブログ日記
この当たり詳しくは彼の本にあるのだろう。
（堀江貴文で検索してね）
自由に生きていける人はなかなかいない。
彼は時間に関しては自由とは言えないので、まだ自由人とは言えないのかも知れないけれど、
独身のようでもあるので、仕事自体が楽しみ、生き甲斐になっているのかな。
後継者を育てるところまでいけば、時間も自由になるだろうから、自由人に近いだろう。
時間は本当に意味では買えないものなので、いちばん価値が高いとおもう。
無駄な時間を使うのは大きな損失だ。
その意味で、パートタイム等の自分の時間の切り売りは損だ。
それ以上のものがあればいいけれど。
この部分はあまり言い過ぎると、反論がいっぱい聞こえるけれど、
発想を変えると以外と簡単に大きな効果を得られる。
知恵をつけるのがいちばん。
この当たり、従来の考え方では思い至らないだろうし、現在の教育の中ではそういう思想は教えていないらしいので
自ら勉強していくのが良いでしょう。
2004.08.21（土）晴のち曇 18kwh 
(1,533kwh)
「省エネ、エネルギー問題」
打ち水大作戦が本日５時から名古屋市内では行われる予定です。
もともとヒートアイランド現象を緩和するために行われるものらしいです。
http://www.uchimizu-nagoya.jp/reason.shtml
打ち水をする理由
この水を水道水からやっていたのでは一斉に水道を使うわけですからエネルギーの観点からいうと
エネルギー変換しているだけであまり効果は無いようなきもしますから、
お風呂の残り湯や雨水を使うように呼びかけられています。
省エネが言われてから久しいですが、エアコンをできるだけ使わないでいられたらこんなに暑くならなかったかも知れませんね。
弊社では、涼しい風が吹いている日には窓を開けて風を取り込もうとしていますが、外からいらっしゃるお客さんから
暑いねっていわれるのでやっぱりエアコンのスイッチを入れてしまいます。
ただ、太陽光発電を採用して、発電量の減少に少しは協力しているかな。
すべての家に太陽光発電があれば、火力発電所、原子力発電所の数を減らせるのに。
その設置には自己負担するわけで、それなりにメリットが無ければ普及はしませんが、
以前と違って、メリットがそれなりにありますから、上手く電力の契約をすると、ゼロエネルギー住宅が
夢ではありません。
（ゼロエネルギーといってもあくまでも計算上の話です。売り電力と買い電力が同じくらいと言う意味）
石油ばかりに頼らないように。石油が将来枯渇するためのエネルギー問題を意識することがこの打ち水の
本当の効果のように思います。
（実際温度が下がって快適なら効果も目に見えてでたのしいしね。）
2004.08.20（金）晴のち曇 18kwh 
(1,515kwh)
「４０代のスタートの日」
今日は、誕生日。
４０歳になった。無駄なことをやっている場合ではない。
誤解されそうだけれど、信ずるままにということ。
何が無駄かというと、不本意なこと。幸せではないこと。
なんてことはない日だったけれど、スタートの日。
不幸でないように、少なくとも僕にかかわる人が不幸でないように。
こんな日だが、ちょっと風邪をひいてしまった。健康にも注意しなきゃ。
思い通りにならないことが多いのもわかってきた。
わかってもらえないことも多いのもわかってきた。
わかってもらえる人と過ごせばよいのもわかってきた。
もう、選んでも良いだろう。
幸せのために、その趣旨がわかってくれる人を幸せにしたい。
微力な自分ができることをしっかりしなくては。
これは決意表明です。
来客していただいたお客さんが縁があってよかったと言われるよう、
必要としてくれた人が良かったと言われるよう。
この際必要としてくれない人の相手をしている場合ではない。
必要としてくれている人に全能力で幸せになって欲しい。
それが、自分の幸せでもあると思う。
2004.08.19（木）晴（蒸し暑い）18kwh 
(1,497kwh)
「インターネットラジオ」
インターネットラジオが面白い。
音楽関係もありますが、投資系、不動産系のセミナーを触りだけ聞けたりします。
（丸々聞けるのもあるみたいです）
不動産調査会社、さくら事務所が大江戸ＦＭで番組をやっているとは、かのＨＰで知っていたけれど
お台場付近でしか聞けないので、残念に思っていた。
不動産業関連業者が定期的に不動産について語る番組なんて聞いたことが無かった。
（評論家みたいな人が話すのはあったかも知れない。）
いま、（コーナーの権利関係はどうクリアしているかはわからないですが）
インターネットでその放送が聞けるようになっています。
http://www.sakurajimusyo.com/press-fm4.html
話は変わりますが、インターネットラジオもステレオセットに接続して聞くといいですよ。
（ノイズの関係もあってデリケートなマニア向けのステレオセットは安全装置がついていないので
注意が必要です）
インターネットラジオは局によって音量（レベル）が違いますのでご注意を。
話題は変わって、
今日の日経に住宅金融公庫のローンの焦げ付きに税金投入が検討されているとありました。
無理な融資、無理な不動産購入が多いのか、失業や賃下げが原因なのかはさまざまでしょうが、
余裕の無いぎりぎりのローンを組まない、組ませないというのが大事だったのだろうと思います。
しっかりした資金計画をして不動産購入を検討しましょう。
2004.08.18（水）曇 18kwh 
(1,478kwh)
「不動産で成功したか？」
もう夏の終わりの雰囲気がしてきています。
とはいえ、今日は台風１５号も接近していて風の強い日でした。雨は全く日中は降りませんでしたが。
今日、年金をもらっている位の年配の方がマンションを探しにみえました。
１０００万円以下のモノを物色していました。
よく話を聞いてみると、今まで４度も注文住宅を建てたとのこと。
不動産情報の用語にも詳しい。さすがに不動産を買いなれてる、って言えないのですよね。
昔は小さい不動産を買い値段が上がったら売って、次を買うってだんだん大きくできたみたいです。
モノポリーってやったことはないのですが基本的にはこんなゲーム？
でも、最近は買った値段より、高く売れることが少ないみたいです。
どちらかといえば、損になるかも。
４度も作ったってことは、悪意はないのでしょうが、建築会社と不動産屋に今までためておいた得を
吸い取られちゃったって感じがします。
幾ら住み替えが必要だっていっても終の住み処（ついのすみか）を探すのに、できるだけ安いところって
条件で探していて、不動産で儲けた人とは言えないような気がするのです。
こういう人が財産を振りまきながら、高度成長期を支えてきたともいえるのですが、
この人にとって不動産で最終的に成功しなかったっていうのは本当に不幸だと思います。
（あまりにも気の毒で言えなかった）
不幸だと思っていないのが救いですが。
本当なら、住みよい場所、安住の地を年金をもらうまでに見つけたい。
本当の不動産、資産、金融、保険の知識を身に付けもしくは専門家と相談しながら、
勘ではなくて、理論的に理性的に運用をしてけっして後悔をしないゴールを目指せるのが良いと思います。
（途中の小さい失敗は経験になるとしても、大きな失敗をしないように）
2004.08.17（火）曇 4kwh 
(1,460kwh)
「物件の紹介の仕組み」
業者としては当たり前なことが、一般では当たり前でないようなのでちょっとご説明をします。
今日電話でお問い合わせをいただいた方が、いろいろな業者に物件を問いあわせるけれど同じ物件を何度も紹介される。
いったいどうなっているの？と尋ねられました。
不動産業者は宅地建物取引業法という法律にのっとって、営業方法などが規制されていますが、
その中に、売りたいという依頼を受けたとき、いつまでも自分の会社にとどめておかないで、広く公開して
できるだけ早く成約するよう努力しなさい？っていう意味で
専任媒介契約、専属専任媒介契約をしたときは、専任媒介が５営業日以内に、専属専任媒介は３営業日以内に
指定の不動産流通に情報を登録しなさいということが義務づけられています。
愛知県の場合は愛知不動産流通機構、通称レインズ（REINS）というものです。
この仕組みがあるために基本的にはどの業者も同じ物件を紹介できるようになっています。
これは仲介業にのみ適用され、業者が売主の場合はそのかぎりではないので、すべてのっているわけではないのですが
多くの場合、業者自身が売り主の物件も情報を提供してくれることも多いようです。
問題は、レインズなどの物件を常に監視することが必要で、監視してくれている業者に一社に依頼しておいても
同じ情報が手に入ります。
いろいろな業者に同じ物件を提供されるからくりはこういうふうです。
弊社でもレインズの監視はお客様の依頼もあって行っていますが、なかなか毎日のことですから
大変なんですよね。登録だけして、休んじゃう業者がいたりするとレインズっていうのは簡易な棒情報しかないですから
具体的な所在地とか、地型、間取り等がわからないですから、必ず、情報提供者からそれらを書いた案内書をもらわないと
お客様には十分な情報を提供できませんから。
不動産業者同士の協力があって速やかに取引がされるよう、欲しい人のところへ届くよう頑張ってます。
2004.08.15（月）曇 12kwh 
(1,456kwh)
「国土交通省はがんばっている。でも、もっと頑張れ！」
国土交通省が住宅の購入者に住宅ローンの商品性やリスクなどの情報を提供する
住宅ローン・アドバイザー制度を創設する方針らしい。
住宅金融公庫が平成１８年度で独立法人になり、直接の融資を事実上終了し
間接融資（銀行等のローン債権を買い取り）に移行する中、銀行の住宅ローンの利用が増える。
複雑になるローン商品について第三者としてリスク、メリット、デメリットを説明することが必要となると判断したらしい。
この説明には住宅メーカー、不動産販売業者があたるとのこと。
大丈夫かな？両方とも売主だぞ。融資可能かどうかで利益が歩かないかを左右される人だ。
不動産仲介業者もほぼ同様に成功報酬の業態なので、適当かどうか。
ないより良いし、実際今でも同様の説明はしているので、制度が導入しやすいからだと思うけれど
利害関係が無いほうが相談者よりの説明ができると思う。
しかしフィーの問題があるため、導入が困難だと思われる。定着度により上級の資格を設け
いずれはアドバイザーとして独立させる予定らしいが、現状の不動産取引の形態を変える必要も出てきそうだ。
アメリカでは、不動産取引はエスクロー、保険、弁護士、銀行、不動産仲介者がかかわってまた住宅ローンの仲介者がいて成り立っているそうですが、安全性をあげるために諸費用がかかる。
一方、中古マンションの購入者のために、インターネット上で物件のできてから現在までの修繕記録（年月日、工事内容、施工業者、費用等の項目を公開する準備をしているらしい。
情報開示は自己責任を問われるうえで重要なファクターだ。
情報開示については、役所の情報もインターネットで開示されることも期待したい。
遠方から、いろいろなところから情報を入手できることはよいことで、
町村のインターネット対応もまだまだ個人のＨＰ見たいなところも多いけれど、きちんとしたフォーマットで
必要な最新データをもらえるようなサービスが始まることが、役所の人件費削減、サービス向上
になるのでは？
まあ、これはちょっと先走りかも知れないけれどね。
2004.08.15（日）曇 9kwh (1,444kwh)
「有言実行」
土曜日の夜から日曜日の夜までオリンピックを放映するテレビをみていた。
谷亮子選手の公言通りの金メダルの取得。すごい。
有言実行と無言実行、実行しないのは評価されなくても当然だが、
同じように実行するに当たり、有言実行が断然すごい。
無言で実行するのは、ともするとできなければバレないという「逃げ」があるように思う。
（ちょっと言い過ぎかな？）
やるといってできるのは並大抵でないと思う。
その意味で優勝します、と自ら言った、そのプレッシャーの中で優勝したのは尊敬します。
2004.08.14（土）曇 14kwh 
(1,435 kwh)
「無題」
昨夜と言うか未明にオリンピックの開会式があり、とうとう本格的にオリンピックが始まった。
聖火はもともとギリシャでレンズを使ってオリンピックの聖地の太陽の光を集めて火をつけ
会場まで持っていくところ聖地そこでのオリンピックということで、世界一周、大陸すべてをとおって
また戻ってきた聖火を点火するという初めてづくしらしいです。
谷亮子（田村亮子）がじん帯切断のなか出場していますが、けがは当たり前で今までもそうだったように
そんなに気にすることはない。と言い切っているのは感動的でした。
テレビでは帰省ラッシュとＵターンラッシュが同時に起きていると昨日伝えられたが、今日はＵターンラッシュが
本格化しているようです。日曜日くらいはゆっくりしたい気持ちは良くわかります。
今日チラシを配付したが、さすがに反応が全然無い。（笑）
ただ、このＨＰのカウントは上がっているので見ていただいているのかな。
この日記は自分がどんな人間かをプレゼンしているような所です。
できるだけ来店前に、どんな人がやっているのだろうか、わかるように。
気に入らなければ来店されないでしょうし、それは仕方がないです。自分を作るわけにも行かないですし。
正直に、誠意を尽くして接客できるよう頑張ります。
2004.08.13（金）晴 19kwh 
(1,420kwh)
「日本の休日」
思った以上に、お盆に営業しているところは多いようで寂しくなくていいです。
昔は一斉に休んで、一斉に働くって感じがありました。
もともと日本は年中無休が当たり前。
それが海外から日曜日（どんたく）の概念が入って来て、一週間に一度みんなが同じ日に休むようになったとか。
サービス業は日曜日はやっているところが多いです。
いま休みは景気対策の一つのようになってしまって、いまいちやな感じです。
連休になると、消費活動が活発になってなんて、ばかにしていると思いません？
（実際はその通りらしい）
ゴールデンウィークはかならず３日はつながるようにしたり、
体育の日は東京オリンピックの記念日だったのに、１０月１０日から移動してしまうようになったり、
それでは建国記念日まで移動するのもＯＫなの？？
今日は、国道一号線、木曽川を渡る尾張大橋の付近は大渋滞。
一号線を渡るだけでいつもは５分でいけるところも、２０分くらいかかったりして大変。
皆さんお休みご苦労様ですって言いたいくらいです。
2004.08.12（木）晴 20kwh 
(1,401kwh)
「不動産は何が難しい」
不動産を買うのに土地がいちばん難しい。
これから建物を作る材料を買うわけですが、ちゃんと建物が建つかどうかは
宅地造成がしてあって、すぐ建つ状態になっていればよいですが、
大事なライフラインへの接続にどれくらいお金がかかるのか、
ちゃんと見積もりをしてもらわないといけませんし、
そもそも上水道、排水、電気、電話に接続するのに何をしなければならないのか、
ちゃんとできるのかをしっかり買う前に調べなければなりません。
この点、建物がすでにある建て付け地とか、中古住宅はすでに建物が建っているので
いくぶん安心です。（ただし、立て替えの場合はできるところとできないところがあるので注意）
マンションにいたっては、建物をたくさんの人と共有したり、区分所有という特殊な共有の財産なので、
その権利関係には十分知る必要があるものの、買ったけれど住めなかったと言うことは基本的には無い。
（第三者占有、賃借権などは注意）
新築と言う観点から言うとマンションは少し外れるけれど、失敗すると取り返しがつかないのはやはり
土地売買がいちばん気を使うと思う。近所に気を使うのもこれですし。
新築するときは建築業者としっかりタッグを組んで相談しなければならない。
建築業者が土地に関して無頓着であるとこれは大きな問題で、
土地に関してはもちろん、ローン、税金に強いそして、建物に詳しい担当者と出会うことが成功の秘訣かも。
2004.08.11（水）晴 21kwh 
(1,381kwh)
「マニュアル化」
昨日（？）、美浜の原発の事故でマニュアル作りが大切だと思う。
マニュアルがきちんとできないと大きなシステムを動かすときに支障が出る。
今回はマニュアルの改定に１０年かかってしまったわけで、いかに大事かがわかる。
そしてマニュアルの実施に時間がかかったため死亡事故となってしまった。
マニュアルというと、一時マニュアル時代とかいって、軽視されていたこともある。
主に、外食産業の展開で、あまりにも接客係の心の無い対応に蔑視されていた。
フランチャイズは基本的にはノウハウがマニュアルにあり、その通りやればある程度の成功が見込める
モノだが、今のマニュアルはよくできている。
マクドナルドが成功したのはノウハウをマニュアル化するのに成功したため。
サービスの中の均一のサービスを生み出すためには必須のモノだ。
起業家のバイブルには、事業をマニュアル化することを目的としようとある。
どんな事業にもノウハウがあり、それが完成したときに事業化が一応終わる。
ケースバイケースで対応していると、そのサービスに不公平が生まれ、
強く言ったもの勝ちになってしまう。
常連客重視の経営はおそらく失敗する。
始めてきた人にも、何度も通う人にも均一のサービスをいつでも提供できて満足をしてもらうようなことが
サービス業は必要だ。
常連客は業種にも寄るがほとんどの稼ぎを常連客以外から得ているはずだ。
昔よく見た光景に、近所の喫茶店にいくと、いらっしゃいませと声はかかるものの、
常連客と店員がおしゃべりを続けている。
しばらくするとオーダーを取りに来るのだが、なんだか差別されているような気がして
二度とその店には行きたくなくなる。
そういったサービスではだめなんだ。
近所のスナックが次々とつぶれているのは、常連客にたより、もしくはパトロンにたより
新規客の獲得に失敗したからに違いない。
少なくとも僕が知っているかぎりそうだった。
居酒屋に人が集まったのは、イチゲンサンお断りの雰囲気が無かったからだ。
もちろん紹介によるサービスのやり方もありだ。
イチゲンさんお断りはよいが、それには良いお客さんをたくさん必要とする。
どの業種も、より良いサービスについてよくよく考えなければならない。
できなかったところはやがて自滅してしまう。
よくも悪くも面白い時代だ。
2004.08.10（火）晴 19kwh 
(1,359kwh)
「賃貸住宅」
今日、朝一番で賃貸住宅を探しに来た方がいた。
ちょっと年配の男性と女性。
どうも、ご夫婦でないようなので、尋ねるとやはり夫婦でないとのこと。
女性が男性に付き添ってきたようだ。
よくあるパターンで、世話焼きのバーのママがお客と一緒に来たような感じ。
本音の話、
このパターンはたいてい男性がだらしないことが多く
自分で何かすることができない人が多く、
賃貸契約を無視して、滞納続きで最終的に
破綻することが多いので、お断りしたいが、
条件をクリアしていれば案内しないわけには行かない。
この方犬を連れていたので、この犬は飼っているのですかと聞くと、そうだという。
賃貸でペットを飼える所は１ＤＫしかないので、そう告げると
別の物件を指定して、ここで、犬を飼えるように交渉して欲しいとのと。
丁寧にお断りした。
ペットを飼える物件は少しづつ増えてきてはいるが、この地方ではまだまだ少ない。
賃貸住宅は一般に戸建て住宅と比べると狭い。ペットも自由に飼えないところが多い。
まだまだ賃貸住宅は永住するにはまだ性能不足だと思う。
そもそも、賃貸は仮住まいであるという感覚があり、
供給しているものはそういう時代に建てられたものが多いので、どうしてもそうなっている。
昔の香港や中国のように、ほとんどの人が賃貸住宅で一生を過ごすように
（十分かどうかはわからないですが）
そろそろ永住型の賃貸住宅が必要なのかも知れない。
2004.08.09（月）晴21kwh 
(1,339kwh)
「お盆」
巷はお盆休みに入っているところがあるようですね。
（一般的には休みなのかな？）
不動産業者は１１日から１５日頃まで休みの所が多いようです。
弊社都合により２６日から２９日までです。
お盆にお休みが多いのは、来客が少ないかららしいです。
今日はそれでも何人か来客がありました。
結構、事務仕事がたまっているので、（ずっと言ってますね）
こういうときにまとめて処理しようと思います。開店休業状態は事務仕事ができます。
まあ、ずっとこのままだと行けないのですが。
夕方になると、浴衣を着た方が店頭をよこぎったりして、
でもお盆が終わると急速に夏は終わりになってしまうんですよね。
それはそれで寂しい感じがします。
暑いけれど、夏はとても好きです。
今週は早めに帰って少ない夏の名残を？楽しんだほうがよいかも？
2004.08.08（日）晴18kwh (1,318kwh)
「休業日ですが、」
今日は休業日だったが、大阪から来たという方がわざわざ自宅の電話番号を近所の店舗で調べて
賃貸住宅を探しているが、情報をもらえないだろうか、ということでした。
別に閉まっている店ならほかを当たればよいのにとは思ったが、自宅まで電話をしてくる程ならと
まだ部屋着だったので、いそいで着替えをして向かった。
休業日に来社する方への対応はどうするのが良いのだろうか。
（年中無休にするとか、休業日を変更するという方法はこの際おいておいて、）
１．対応しない
２．対応する
対応するとなると、部屋の案内もあり。
結局対応したのだが、お客さんが先に店舗についているので、準備に時間がかかり
お客さんを待たせることになってしまった。
日頃の準備が怠っているのが悪かったのと、会社に着くと、賃料変更のファックスが来ていたので
その情報更新ができず、口頭での説明になった。
きちんとしたサービスを提供できないときはお断りした方がよかったかなあと反省。
2004.08.07（土）晴風強し夜雨 13kwh (1,300kwh)
夕方の大雨で漏電のためブレーカーがとび、写真が撮れませんでした。
「自分のスタンス」
このホームページは弊社がどんな人間がやっているのかとか、
どんな仕事をやっているのか、などできるだけ透明度を上げて、
本音でお客様と向き合いたいと思い運営しています。
自分としては、売らんかなという営業はしていないつもりで、
スタンスとしては販売業ではなく、多くの情報を提供し、その情報をどう解釈するか
または、スペースの関係で、とかく専門用語が多くなってしまう情報を説明することを基本としているつもりです。
ただお客様から見てどう受け取られているかが反応があればありがたいと思います。
悪いところは直していきたいと思います。
ただ、最近よく思うのはもうすぐ誕生日を迎えるに当たり、自分の天命はなんだろう、とか
死ぬまでに何ができるのか？とかをよく考えます。
その上で、私どものサービスを本当に必要としている方だけに、誤解を恐れずに書けば
サービスによって互いに幸せになれる方だけにこの限りある資源を提供していきたいと思うようになりました。
サービスを受けた方が幸せになる、喜んでもらえる。そうしたことにより、サービス提供者として
自分も幸せになる。
ですから、結構踏み込んだ質問をします。
話を元に戻します。
前記を書いていて、まだまだこのＨＰが十分ではないことがわかります。
人のことを聞く前に自分の紹介をもっとちゃんとしないといけない。
来店した方にも、それは同じことで、基本がなっていないなと自省しています。
先日読んでいたある機関誌に、不動産コンサルタント会社の基本は人間関係。
かなり突っ込んだ話をしないと本当にその人に有益なサービスができないため
コンサルタントの説明をする前に、担当者の生い立ちから、できる限り自己紹介をしてから
業務内容を説明するとか書いてありました。
不動産業者は仕事ができることはもちろん信頼関係が大事、その意味では
コンサルタントの方法は非常に参考になりました。
2004.08.06（金）晴後曇 19kwh 
(1,287kwh)
「遠くで賃貸住宅を選ぶ？」
賃貸の部屋を探すのは遠方からではなかなか大変なようで
今日も、息子夫婦から探しておいて欲しいと頼まれたらしく、電話で問い合わせがあった。
賃貸住宅こそ遠方で安心して探せる仕組みが必要だとおもう。
いわゆる、エージェント（代理人）がいればよいと思う。
エージェントが活躍するには、正確な情報が提供されなければならない。
家賃など借りるときの条件は当たり前としても、設備、近隣の状況、（食べ物の買い物、病院、学校、公共交通機関等）
も必要だ。
それ以外に、隣に誰が住んでいるのかとか、思わぬ悪条件がないかとか、
日当たりの、雰囲気とか、窓から見える風景、温度、湿度、におい、
どんな条件でみんな判断するのだろう。
エージェントが選んだ部屋が、ぴったりだと喜んでもらえるなら幸せだ。
「何となくいい」を伝えるにはどうしたらよいだろう。
最近宿を探してインターネットでうろうろしていたが、
一泊程度なら失敗しても「失敗した！」で住むかも知れない。
失敗した！という情報がみんなに伝われば、よいようにも思う。
まあ、これは相性もあるし、たまたまそういう目に会っただけかも知れないし、
格付け見たいなものもある程度必要かも知れない。
現在はあまりこういう情報が無いようです。名誉棄損の問題もあるし。
格付けを横断的にやる機関があるとよいのかも。
賃貸住宅格付けマップとか。
良いところだけ載せればよいのか？
いずれにしてもどういう情報が必要かが先決だ。
あなたはどうやって部屋を選びましたか？
ご意見ご協力いただければ幸いです。
メールお願いします。okumura1964@f-kyoei.com
2004.08.05（木）雨後曇6kwh 
(1,268kwh)
「値段を明示せよ」
ほとほと自分はケチだと思う。
今日、図面配付会社の５００円の追加請求に納得が行かなくて、説明を求めてしまい
その答えにやはり納得がいかなくて、対応にも満足しなかった。
納得が行かないのはその理由。
不動産購入者のために日頃から行っている不動産業者への啓蒙活動（より詳細な情報を伝えましょう）と、
その情報を提供したものに情報が多すぎるので追加で料金を請求してきたことが相反しているように思え
それに対して明確な答えを持っていなかったためだ。
要するに自社が何をサービスとしているかが明確になっていない、もしくは営業が何をサービスしているかを
意識していないのだ。
お互いにサービス業で共存しているので利益相反があっては永いおつきあいすることがためらわれる。
ちょっとしたところでその真意がわかってしまった。
ただこの説明をしても僕の担当者にはわからないように思う。
もしも、先の啓蒙活動が贋であっても、それでは図面配布会社としてせめて提供しているサービス内容と
そのサービスを買うに当たっての料金を明確にすることは必要だと思う。
ケースバイケースの受注計算ではいちいち見積もりを取ることになるが、そんなコストをかけることもなく、
一律で決めておけば楽なのにと思う。
今回の場合、見積もりを省いたうえで、追加請求してきたように見えて、
胸先三寸でことを決められたように見えたのが不快だった。
そうではないのでしょうが、ただこのことについて決まっていないと答えたので納得が行かなかった。
自分のサービスに関しても自省する。
2004.08.04（水）晴後曇 8kwh 
(1,262kwh)
機器のトラブル？で自動で運転しなかった。運転を手動で入れ直す。
「歩きましょう！」
先日久しぶりに上京したときに少し歩くことでずっと腰（お尻の筋肉）が痛い。
いかに歩いていないかがわかる。東京は交通網が発達していてほとんどの場所に鉄道、バスなどの公共交通機関
をつかって行くことができる。
駅から駅まで歩くことさえそんなに時間がかからないので、歩くことが自然と増える。
階段も結構多いので、（今はエレベーターも駅などに完備しているけれど）歩いて運動することができる？！
弥富町などと比べると、バスは一時間に数本も来ないし、電車は２０分おき、
車が無ければ行くことをためらうくらい遠いところもある。
必然的に自動車を保有する人が増える。
一人一台の家庭もそんなに少なくないはず。
しかし、道路の整備がよいかというとそうでもなかったり。
昔からの農道が少しづつ広くなって作られた道路が多いし、旧住宅街は歩いて入るものだったのか
車のすれ違いができない所もある。
それでも、自動車での移動が当たり前になっているので、歩く機会が極端に減っている。
健康のためにも歩きません？
2004.08.03（火）雨時々晴 12kwh
(1,253kwh)
「路線価」
今月の頭、路線価が発表になった。
昨年よりいっそう土地価格の二極化が進んだように見えます。
下げ止まりもしくは価格の上昇地域と下げ止まらない、もしくは買い手が付かない地域。
土地が投資対象であったところから、建物が不動産投資対象となってきたように思えます。
土地は利用して「なんぼ」で、金銭を土地資産に変えるメリットが減ってきたようです。
この結果をふまえて、よく聞かれる質問、この価格は相場と比べてどうでしょうか、
とか、相場は幾らでしょうか、に答えるならば、現在相場はこうだが、相場と比べてどうか、買うには適正か？
と言う質問には答えられないことになるように思います。
上がっているところでも何らかの需要があるから上がっているわけで、その要因をふまえておかないと
適正な答えができない。
だから自宅用地であれば、そこに住む魅力があるか、とかの目的から適性かどうかを判断すべきで
目的なしには考えられなくなってきたように思います。
2004.8.2（月）晴22kwh 
(1,240kwh)
「目的とは」
人生の目的はあらゆるものから自由になること。
したいことをし、したくないことをしない。
すぐにでも始められる。でも難しい。
わがままと言われようと、思い上がっていわれようと全うする覚悟が必要。
2004.8.1（日）曇
「上京」
今日久しぶりに上京し、芝居を観る。
二時間以上になる大作で、休憩なし。
でも面白かった。
ものを作る人にたくさん会ってたくさんエネルギーをもらった。
act＆ライター、作編曲家、歌手、作詞家。
オリジナルなものを作るのは、作る力と、それがよいものかどうかの価値観、感覚。
こういう人に知り合いになれて本当に自分は幸せだと思う。
