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奥村隆充の日記昭和３９年８月２０日生まれ 不動産屋さん「キョーエイ奥村」の夢見る力（blog始めました） ご意見、感想をお待ちします。 |
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代表取締役 |
2003.10 .11 .12
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凡例 「日付：曜日：天気：その日の太陽光発電量：太陽光発電量表示パネル写真：(太陽光累積発電量)」
2004.11.30（火）曇 8kwh 
(2,640kwh)
「土地を買う？」
「土地を買う」と「建物を買う」は微妙に意味が違う。
殆ど意識しないでいいのですが、本質は理解しておいたほうが良いかも。
例えば、アメリカ合衆国が大使館を立てるのに、日本の土地を買うと、
日本の国土が減って、アメリカ合衆国の国土が増えるかというとそうではない。
アメリカ合衆国が買った土地も、日本の国土である。
Ａさんが愛知県にある土地を買って住宅を造った。
Ａさんが買った土地はＡさんのモノかと言うと、そうなんですが、
日本の国土に間違いはない。
土地の所有権をもつと言う事は土地の利用権と売却する処分権を手に入れたに過ぎない。
このことは海外での不動産事情を知るとよく分かる。
中国では土地の売買はなくて、国から借地をしたと言う形になっている。日本で言う土地売買は中国では借地権の売買のことをいう。
英国ではある期間、利用管理する権利を売買すると言う事になっているらしくて、やはり土地の売買という概念はない。
でも結局、同じ事をしている。
日本での土地の固定資産税は日本国から土地の借地権料を払っているのと同じ事かもしれない。
では建物を買うというのはどうかというと、建物は不動産と言って良いものか？
税金上は固定資産税はあるのですが、重量税みたいなものとおなじなのかな？
日本では土地、建物及びそれらに従するもののことを不動産と呼ぶ。
それぞれが別に、登記ができる。
海外では住宅は土地に付属するもので、登記は一つで済む。
建物に関する感覚も各国で違う。
固定資産税をかけている以上建物は不動産なのでしょうが、
建物の請負は宅地建物取引業の規制はない。
住宅メーカーは請負業なのですが、工場で殆どの部分をつくって、
現地に持ち込み、組み立てるだけというものもある。
そういう意味では工業製品とも言える。
住宅性能表示制度など、性能表示って工業製品ぽくないですか？
段々何を書いているのか分からなくなってきましたが、
不動産をめぐって、各国、各省庁、さまざまな法律での定義が違うので、
一律に語る事ができないのです。
それ故に不動産を分かりにくくしています。
法律の規制を考える時にはどの立場でこれを見ているのかを意識していないと、本質を見失う事もあるので、ご参考までに。
2004.11.29（月）晴 11kwh 
(2,631kwh)
「セールスの方へ」
ココ１，２ヶ月の間に、セールスの電話が日に１，２本かかってくる。
要件は二つ。日本テレコムにマイラインを変えませんか？もしくは変えますけれどいいですか？（意味が分からない？）
もう一つは、商品先物取引の投資をしませんか？というもの。
テレコム代理店と称するセールスは、最初「電話料金の値下げのお知らせです。現在お使いの電話会社はどこですか？」と質問してくる。
セールスとは言わない。
うかうかして聞いていると、時間をとられてしまう。
質問をして答えさせるのは電話セールスの常套方法だ。
内容が分かっているのにいちいち応対しなければ何が言いたいのか分からない。
商品先物取引の商品セールスは、最初「この度この地区を担当する○○です。ご挨拶のお電話です。」と始まる。
最初やはり商品の事は言わない。だいたい会社名を聞いて警戒する。
ちなみに、自分は商品取引の投資は好きでないのでお断りする事になる。
テレコムについては、テレコムのセールスですか？ときくと、そうか、そうでないのかはすぐ分かるので、
「説明要らないです、変えません」と答えると、電話を切る人と、何で安くなるのに変えないのですか？ってなかなか切ってくれない人がいる。
結論を告げているのに、何で食い下がる人がいるのだろう？
お互いに時間の無駄なのに。
「売り込まなくっても売れる」って本読んだらどうでしょう？
商品取引はもっと食い下がる。
イメージが悪いからか？断られていることが多いのか、ほぼ１００％結論を告げても食い下がる。
やりません、どうして？、嫌いだって言ってるのに。
それ以上の説明はできない。
「売り込まなくっても〜」は見込み客の除外のテクニックを説明する。
除外してくれって訴えているのに何で外さないの？
「要りません。」「お断りします。」ではまだ言葉があいまいなのだろうか？
自分も商品を売る事はあるので、気持ちは分からないではないが、
最終的には契約取ってなんぼ。ダメな人に時間を使ってもしょうがないと思います。もっと時間を大切に使いましょうよ。
2004.11.28（日）曇 7kwh 
(2,620kwh)
「お互いにイーブンでいきましょう」
人との付き合いは難しいようだ。
中越地震でのボランティアと被災者とうまくいかないようです。
ボランティアと一言で言っても色々な方がいるようです。
人と人との付き合いと思っていれば良いものを、
助けてやる、っていう正義の味方みたいな感覚や、
助ける人、助けられる人という上下関係ととらまえてしまっては
やはりうまくいかない。
人とのつながりには対等な関係が必要。
商売でも同じだと思います。
買う人は上、売る人は下。下手に出るのは売るほうばかりでは人間関係とは言えない。
本来はお金と価値（サービス）との等価交換のはずが、価値がよほど低いものを売るから下手に出るのかも。それで精算していたりして。
サービスの値引きをする人がいますが、すごくショックなことに思います。
「あーサービスの価値を低く見られたな。」と思うからです。
提供するサービスが問題なら、サービスを受けなければ良い。
もっとも提供する側がもっと分かりやすいサービスの内容をご説明しなければならないので、それは努力していきます。
2004.11.27（土）曇 7kwh 
(2,612kwh)
「誰に登記するか」
不動産を買うと当たり前のように所有権移転登記を申請します。
これは原則、買主の任意の行為なのですが、移転登記をしないと二重売買ができてしまう事になり、
登記を持ったほうが悪意であってもまず登記を持ったものが所有権を持つ仕組みのため
不動産業者が係わった場合はほぼ１００％登記の手続きをさせますし、
業者でない方も当たり前のように登記をするでしょう。
このとき、買主はだれに登記をするかは契約書にも因りますが、誰にしてもよいとすることも多いようです。
原則は買主に移転登記をする事が殆どですが、ご夫婦の場合は資金を奥様もしくは奥様のご両親が一部負担する事もあり、
奥様、もしくは奥様のご両親に登記を付ける事もあります。
これが最初から分かっている場合は、契約書の買主の欄に全て盛り込みますが、あとから、やっぱり少し出してあげると言う事もあるので、
契約書の移転登記の欄に、「買主の指定するものに移転登記できる」と
一言入れておきます。
しかし、夫婦の場合は夫が病気やケガその他の理由で、支払が困難な時
妻が働いたり、妻の両親がお金を立て替えてくれたりすることもあります。
これは、夫への貸し金になるわけですが、夫婦間の貸し借りの契約書を作る事は稀でしょうし
返済されないまま、すごしてしまうことが多いのではないでしょうか。
相続の時にはこれらは引かれるべきでしょうが、
本人たちに貸し借りの感覚はないわけですから、相続税を少し大目に支払う事になるのでは？
また夫婦が離婚するようなことになれば、大変です。
精算すれば良いですが、残っているのは不動産登記簿にローンの残金。
途中で誰が払ったかなんて証拠としての文書が残っている事は稀です。
大ざっぱに分ける時に所有権半分、ローン半分になるのですが、
そう言っても、売るか売らないかを決められるのは所有権を持っている人が
決められたりします。
裁判を起こさないとその行為を止めるのは難しいし、少々不平等。
少しでも最初にお金を負担して、土地建物に所有権を付けておく事が良いかもしれません。
持ち分に関しては、贈与税がかからないように考えておく事も必要です。
それにしても、内助の功が正当に評価されるのはどうしたら良いでしょう？
2004.11.26（金）曇 5kwh 
(2,605kwh)
「将棋」
将棋に関心がない方には申し訳ありません。将棋ネタです。
将棋、竜王戦で渡辺明六段が森内俊之竜王に挑戦し２勝２敗のタイとした。
コンピュータでチェスの必勝プログラムをつくり、人間との対戦をし、対等の勝負をしたと言う事は聞きますが、
将棋の必勝プログラムでは、こういう事は聞きません。
よくいわれている原因としては、チェスは段々駒が少なくなっていくに対し、
将棋では、とった駒を使えるため次の一手の数がチェスに比べて非常に多いからだそうです。
もともと、戦争の作戦を模して始まったと言う歴史や国民性の議論はさておきます。
棋士の頭の中で何が起こっているかと言う事に興味があり、称賛します。
どういうふうに手を考えているかを知りたい人は多いようで、某テレビ番組では棋士に協力してもらい脳波の反応を見たりする研究がされているようです。
中原元名人が１００手詰めの詰め将棋を数分で解いてしまうのを以前見た事があります。
本人たちに聞くと、全ての手を考えているわけではなく、この手は良くなさそうだということが
何となく分かるとか。
また盤上をみると勢力図が見えるとかいいます。どこが強くてどこが薄いかがグラフィカルにわかるとか。
おそらくパターン認識能力に優れているのだろうと思います。
また、この手が見込みがないと言う事が瞬時に分かるというのは、現代のコンピュータにはかなわない所のようです。
コンピュータはまずパターン認識に弱いようです。
（実際、紙に書いてある文書を読む事は人間にとってはたやすい事ですし、顔をみてパパママを判断する幼児よりも劣っている？）
対局を見ているのは楽しい事です。世界でおそらく頂点に近い頭脳が見掛けは静かに戦っている姿です。若い人が頂点を取っていきます。積み重ねによるものが勝負に係わるならベテランが頂点を維持するはず。
いくら盤局を覚えても、若い人が勝てるのは、純粋に頭脳の性能の問題かもしれません。
実力の世界っていうものは、美しいものです。
一般的には実力以外で勝負していることがいかに多い事か。
2004.11.25（木）晴 11kwh 
(2,599kwh)
「言葉が環境を作る」
たしか金持ち父さん貧乏父さんに書いてあったかもしれません。
環境によって使う言葉が違う、もしも投資をしたいのなら投資をしている人の言葉をまねなさい。
政治の話に興味があればそういう事を語っている人の言葉をまねなさい。
例えば、投資の話をする場合に、利回り、リスクをとる、リターンと言う言葉がよく出る。
それらの言葉に馴染んでいくとその世界が分かってくる。
不動産の世界も同じように専門用語がよく出てくる。
僕は仕事柄これらの言葉をよく使うし、使う事によって理解が深まってきた。
都市計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、重要事項の説明書、契約書。
ライフライン、排水、給水、取引態様。
事業税、相続税、贈与、贈与税、譲渡利益税。
建ぺい率、容積率、用途地域、都市計画、第１種住居、第２種住居等‥。
評価証明、謄本、権利書、金銭貸借契約。
これらを契約の時にいきなり理解するのは不可能だと思う。
これらが有機的に結びつかないとこの事項がどれほど重要なのかが分からないからだ。
言葉の一つ一つはおそらく理解する事はできる。
最近は親切な不動産業者が増えてきたし、この説明をしたかどうかが
一番責任を取らなければいけない点だから。
言葉が分かると何となく理解した気になる。
でも実際に建築をしようとして、ここが問題となったとき
どうだろう。
問題にならなければ運がいいが、問題になった時には既に遅い。
だから、物件を探す時に、せめて一冊でも不動産に関しての本を読んで欲しい。
一生のうちかなりの期間を返済に費やさなければならないほど高額な商品です。
しかも不動産の特性上、同じものは二つとないのです。
その説明は不動産業者がします。
仲介業者は契約の書類を作るだけではないのです。日本においては。
だから良いコミュニケーションをとって下さい。
そして、不動産業者の言葉をまねてみてください。
だんだん分かってくるはずです。
一か八かで、えいや！と買う物ではありません。
よく調べて、理解して自発的に購入を決めてください。またはやめてください。
最終的には自己責任を問われることになりますから。
2004.11.24（水）13kwh 
(2,488kwh)
「不動産広告」
テレビで不動産広告についてやっている。
徒歩１分が８０ｍというのは常識だと思っていたが、一般の方にはそうじゃなかった。
この１分８０ｍも正確でないとのことで、だんだん距離を書くようになっている。
一般的には歩ける道をたどるが、地図上の直線距離で表示をしている場合があるので注意が必要だ。
これは不動産業者は知っているが、中にはこの表示などを含めた版下を
印刷業者に丸投げするところがあるからだ。
また、大きな分譲地は一番入り口までの距離を表示すれば良い事になっているので
奥の方の物件ではさらに数分かかることもある。
番組ではさらに誇大広告、デタラメな広告について述べている。
土地を買うと家をプレゼントとか、駅から５分が40kmも離れていた物件だったり。
最近は公正取引委員会が基準を決めているし、宅建協会の別機関で
自主規制を定めて、会員に指導している。
定期的にその委員会から一定の期間実際のチラシを集め、違反広告でないかをチェックしている。
実際、誇大広告はあまり無いものの、細かく決めた規則で
書かなくてはいけない事が書いていない事や書いてはいけない事が書いて合ったり。
具体的には取引態様が書いていないものがある。
取引態様とは売主、仲介（媒介）等の表示ですが、売主の場合は仲介料がない。仲介と書いてあれば仲介料が必要なので、費用に違いがある。
一般の方は仲介料はあると思っている方が多いのか、売主と書いてあって、
その後に仲介料不要！とか書いてあるほうが多い。
また広告期限が書いていないチラシがある。
免許番号が書いていないチラシがある。
建築条件付き分譲地（俗に言う「売建」）なのにその記載が不十分。
事務所の所在地が書いていない、電話番号しかないチラシや、
住宅の間取まで書いてあって、新築分譲とか書いてあるけれど、
現地は更地であって、建築確認番号がなかったり。
探し出せば違反のチラシは山ほどある。
以外と常識と思っている事が、トリビアの泉級の知識だったりして。（笑）
最近ジェイイエスの大村さんが本にも書いているので知られているかもしれないですが、
「敷金」とは住宅が不足していた頃、大家から部屋を借りる時に
その敷居をまたぐ時に払うお金が敷金といった、とか。
業界の常識は、一般では常識でない事を肝に銘じよう。
2004.11.23（火）晴 13kwh 
(2,575kwh)
「新しい規制」
マンションの大手デベロッパーの販売会社が土壌汚染法の施行に伴い
重要事項の説明書（宅建業法３５条文書）の説明義務違反で警察の捜査が入ったのは
記憶に新しいが、その販売会社の事情聴取で親会社のデベロッパーから
問題に付いて聞き及んでいないと言う事で、
親会社（売主）の強制捜査があった。
親会社の資料としてこの事を知っていたかどうかが問われる。
そのための書類をおさえたようだ。
先日の、国立市のマンション訴訟で住民側が敗訴したのを受けたように
景観法が施行される。
今までは、条例により景観を保護してきた地域もあるが
条例では強制力が一般的にはなかったが、
この景観法は工事差し止めまでできる強制力のある法律だ。
この法律が施行すると、景観にあわないと判断された建物を建てる事ができず、
個人の所有する財産への強力な介入になる。
所有権を侵害する。
問題は誰が景観に合わないと判断をするか。
もしくは、景観に合わないという線引きをどう明文化するかである。
使い方によっては、とことん個人の財産を侵害する事ができる恐ろしい法律である。
不動産業者としては、土壌汚染法と同じく必ずチェックしなければならない法律が増えたわけである。
おそらく、景観法がかかる地域が指定されるとは思う。
その指定があるかどうかは役所でチェックできるだろう。
その先、土地の購入者が目的の建物を建てられるかどうかは
建物の色、大きさ、建築方式、高さ、建物の位置などが
明らかになっていない限り申請をしないと分からないと言うのが当初の対応だろう。
それでもすぐ建てる場合は契約段階でその結果を待つ事もできるだろうが、
所有してしばらくしてから建てる場合は、その確認もせず契約に及ぶだろう。
その際に、資産価値はあがるだろうか下がるだろうか。
景観を保護する事による資産の上昇、
一方制限が多ければ多いほど使い勝手がさがり、価値は下がる。
結局、この景観法が、既存の住民の保護だけに使われないよう祈るばかりである。
良き為政者を選ぶよう住民も意識を高く持っていくことも必要だ。
2004.11.22（月）晴13kwh 
(2,562kwh)
「里親についてテレビを見て考えた」
今朝、里親の特集をテレビでやっていた。
たしか、野球選手のゴジラ松井氏は奨学金を何人かに提供していたと思う。
今日は、孤児や幼児虐待のため施設にいる子供を実際に自分の手元に引き取り、
自分の子供として育てている人たちの話だった。
身が震えるような思いだった。
子供を育てるのは難しい。
一時的に愛を注ぐのはたやすい。注ぎ続けるのは難しい。
また時には正しい方向へ導かなくてはならない。
いずれ、自分は、おそらく子供より先に死んで行くだろう。
自分がいなくなっても立派に人間として生きて行けるようにしなければならない。
育てるためにはお金も当然かかるだろう。
いま、一人成人まで育てるのに学校の費用等色々入れて、数千万円かかると言われている。
受け入れている人は、実子が５人くらいで、
更に３人以上の子供を引き取っている。
上限が５，６人とその団体では決めているらしいので、
１０人以上の子供がいるようだ。
育てるのが楽しくでないとできないだろうし、
経済的にも裕福でないとできないだろう。
ひょっとしたら、この人たちは信じる事があって、やっているのかもしれないけれど、
非常に心にゆとりがある。こういう事をする事でも心が豊かになっているのかもしれない。
自分にはまだその心の余裕もない。
すごく恥ずかしい。
2004.11.21（日）晴 9kwh 
(2,548kwh)
「今日の気分」
心がざわついている。
安らかにならない。
いつも不安だ。
いつも怒りが込み上げる。
一人っきりでいると色々な事を考えてしまう。
楽しい事はすぐに終わってしまう。
何だかとってもネガティブだ。
原因はとってもつまらない事で、カーテンが３年以上つけさせてもらえない事を思い出して、怒ってみたり、
身内だからと言ってなんのアイディアもなく物件探しを依頼するのか分からない態度で
のほほんと来るヤツとか、
その時は薄い怒りなんだけど、時間が経って思い出すと
抑えられないくらい怒りが込み上げてくる。
そんなこんながあちこちにあって、
人にとってはどうでもいい事。
もっとすっきりした人生を生きたい。
何だかすごくネガティブな人間みたいだ。
そういう時もあると。でも上げちゃえ。えい！
2004.11.20（土）晴 11kwh 
(2539kwh)
「理想と現実」
理想の世界。現実の世界。
相いれない世界。
でも現実の世界を少しでもよくしたい。
それは本能を覆うような事なのだろうか？
幸せになれるのだろうか。
人の幸せが社会にあるのなら、良い社会にすることが、幸せになる事だろう。
人の幸せが個人にあるのなら、本能を満たす事が幸せになる事だろう。
本能を満たす事で、人との関係を断絶しても幸せになれるのだろうか？
名前をど忘れしましたが、映画「ゴジラ」でも出演している、学者が
中庸をよしとするという本を書いている。
普通、適切に、と言う意味か。
自分のこだわりのない部分は中庸にするのがよいと書いている。
極端に社会のため、極端に個人のためは幸せになれない？
要するに、中庸のレベルを変えなければならないのだろう。
人をだまさないとか、人を傷つけないとか
個人のレベルの良識がなぜ、仕事、会社レベルにならないのか。
食べるため、会社を守るため。
個人の良識と、会社の常識との間（はざま）で悩む人がなんと多い事か。
会社の常識を変えるのは時間がかかるし、さまざまな困難がある故
今のところ楽になるためには個人の良識を捨てる事だろう。
会社のために働けば、少なくとも、会社員としては全うされるかもしれない。
そのため、三菱自動車のリコール隠しに多くの社員が組織的に係わってしまった。
リコール対象車で対策がされていない車を知りつつ、
平気で自社製品にのれるものはいないと思う。
身内に勧めるものもいないのではなだろうか。
でもお客さんにはそれができるという。
役所やさまざまな機関が規制、監督しているが、
その規制を受けなければよいという。
何のための規制か、監督か、そこに思い至って欲しかった。
規制の中には利権に係わる規制もあるかもしれないし、
規制その物が無意味もしくはそれに近いモノもあるかもしれない。
それをかいくぐるのではなく、堂々となくして行くべきで、
それは一人ではできない。
規制する側からの抵抗があるかもしれないが、
どうなるのが幸せになるかを皆で考えて行けば、
良いように思うのだけれど。いかがか？
2004.11.19（金）雨後曇 1kwh 
(2,528kwh)
「イメージの伝達、コミュニケーション」
明日友人が東海ラジオのイベントで歌を披露する。
曲は彼のオリジナルソング、パソコンで曲アレンジを先週から少しづつやっている。
モノを作るのは楽しいが、彼のイメージ通りのアレンジをするのはコミュニケーションが難しいと感じる。
イメージと言う言葉で表せないものを言葉で伝えるのだから元々無理な事なんだけど、
このあたりは感性があうかどうかの問題もあり、
ヒントを何とか伝えてもらって、作り上げる。
頭にあるものを引き出すのに、具体的にこうなの、それともこれ？
みたいな形で聞くのだが、明確なイメージでないので返事もあまり聞こえない。
こちらのアイディアの引き出しからいろいろ試す事はできるのだが、
如何せん、今回は時間がない。
詞と曲、詞の世界を音にする。
距離感、舞台設定、スポットライトの当て方、
温度、季節、登場人物、その数など一つ一つを確認して作る。
詞が上がったのが日曜日。
あー大変。
まあ、昔取った杵柄。なんとかなるさ！
2004.11.18（木）曇後雨 0kwh 
(2,526kwh)
「音楽のオンライン販売」
ちょっと今日は音楽ネタ。
今日の日経新聞にアップル社がiPodと連携が容易な音楽配信ストア
アップルミュージックストアが日本でも来年の３月に始まると書いてあった。
本当なのかはまだまだ期待外れが怖いので断定はできないけれど、
うれしい。
いまソニーとかミュージックドットコムとかいくつかあるけれど、
ライセンスの関係が難しいのか、iPodに移すのに難があった。
価格に関しては、選考している合衆国、英国の１曲１００円の倍以上の
２５０円くらいになりそうでそれはちょっと残念。
でも旧譜が１曲ごとに手に入るのは便利だろう。
音に関しては圧縮をしているデータと圧縮をしていないリニアデジタルとでは違うと思うので、
音が悪いものと音が良いものが同じ値段と言うものもちょっと納得できなかったりして。。。
原盤管理会社はＣＤショップがつぶれる、とか
２次使用に関して非常に慎重だが、
やっぱりモノを欲しいと思う人もいるはずだから、大丈夫なのでは？
値段次第ですが。
同じ事が、書籍の世界でもありました。
著作権が切れている、明治、大正、昭和初期のものは、一部オンラインでテキストデータをダウンロードできます。
旧字の表示の問題もあったりしますが一応、読む事はできます。
でも書店は潰れていない。
オンラインショップでデジタル書籍も買えます。
でもよく考えると別物なのです。
電気がなくても読めるのも違います。
書籍と音楽では全く違うのかもしれませんが、
同じように議論がされました。
新しいメディアができると、そのあおりを受ける人たちがいるわけですね。
でも、iPodの使用者が増えており、望まれてもいます。
是非とも低価格で実現する事を個人的には望みます。
2004.11.17（水）晴後曇 13kwh 
(2,525kwh)
「市民サービスとはこう問われる」
中越の地震被災者のための仮設住宅が造られていますが、
入居条件が各町村によってバラバラとの報道がありました。
地方独立自治の点からは、それぞれの市町村によって違いがあったりするのは
当たり前なのですが、
不公平感はあるのでしょう。
それぞれの市町村の仮設住宅を県などが一元管理し、一元募集すれば良いのでしょうが、
それは中央集権の逆戻りする。
でも地震は市町村単位で被害を与えているわけではないからあるかないかと言えばありかも。
ただし、市町村のお金の負担もどうするか、義援金の受付を一元化するのか、
県からの補助予算は？
多分こうしたら人口の比率になる事は想像できて、
山古志村の人は外れるかもしれないし、
建物を建てる土地はどこを使うか、中には住んでいる市町村以外に
一時的にでも移らなくてはいけないとか、
それでも一元化というかどうか？
人口の多い小千谷市は土地も足りないのでしょう。
全員の希望を入れるわけには行かないのでしょう。
ニュースをみると不公平感の事を言っていますが、
不公平とは一言で言いきれないところにこういった問題があります。
話は少し変わりますが、市町村はそれぞれ独自性を持ってもいい事になっています。
その市町村を選択することは、あまりポピュラーではないみたいですが、（そうじゃなかったらすみません。教えてください）
市町村民を獲得するような動きがあっても良いような。
もっと、市民サービス、「サービス」という点を考えて実行して欲しいと思います。
先日来日したシュワルツネッガー知事がカリフォルニアへの企業誘致、
観光客の誘致、など宣伝したように。
「引っ越しを（自分で）手伝います」はやり過ぎかもしれないですが、
そういう意気込みがほしいのですが、
いかんせん、私の周りの市町村では、増えて欲しくないと思っている
市町村も少なくないようで、なかなか住まわせてもらえなかったりしたりして。
2004.11.16（火）晴後曇 11kwh 
(2,511kwh)
「税金は何に使われているか？」
税金が上げるような方針が先日示されました。
まずは定率減税の撤廃、そして将来の消費税の率の引き上げ、１５％から２０％くらい？
税金を何に使っているのかと従業員が疑問に思っていて、
いろいろなモノは考えられるし、どれもが悪いわけではないですが、
無駄遣いもあるかも。
議論としては、無駄遣いをやめてから税金の引き上げをしろ、という事みたいです。
役人の税金の私物化や政府系法人の遊興費に使われているのはもちろん腹立たしい。
最近感じるのは、一部の国民、法人の不祥事を税金を投入して尻拭いをしているのが、不平等な感じがします。
もちろん、言い分けはあるわけで、それはそうなんだろうけれど、
やっぱり納得が行かないわけです。
銀行がつぶれそうな時に投入される、大企業がつぶれそうな時に
補填するお金は
納得がいかなかったりします。
お金を使うプロに使い方をみてもらったら？って思ったりもします。
バランスシートやキャッシュフローや所謂財務諸表が作られていないと言う事も聞きます。
小さいながら弊社でも作っている、銀行からも取引をする時には、
提出を求められるものですし、基本的なものなんだと思います。
費用対効果の検討とか考えて行けばもう少し納得できるものが出来るのでは？
これらは、野党やマスコミがデータを作り少しづつは分かるものの、
もう少し何とかならないでしょうか？
もちろん、費用対効果では割り切れない事もわかってますが、それでも
何とかならないかと思っているのです。
2004.11.15（月）雨 3kwh 
(2,500kwh)
「向かい合う」
向かい合ってみよう。
僕もそんなに強い人間ではない。
トラブルが続くとそれなりに落ち込んだりする。
モチベーションは下がる。
それでも続けて行くなら、向き合ってみよう。
今回は通じた。
どんな仕事でも、最終的に人間と人間の関係だと思う。
インターネットだってあくまでもツールの一つでしかない。
いかにするか。
インターネットは画面上のものになりがちだ。
血を通わせるには結局裸の自分をさらけ出すしかないのかもしれない。
ここでは嘘ができない。
リアルにするためには。
もともと嘘のように写ってしまうから。
2004.11.14（日）曇 4kwh (2,497kwh)
「仕事の重みを確認する」
ちょっと怒っています。
嘘をつく人は嫌いです。
あと、人のお金を粗末に考える人も嫌いです。
裏切る人も嫌いです。
自分の考えが間違っていると思わない、反省のない人も嫌いです。
なにより、保身のためには人を傷つけてしまう、そんな人はかわいそうだ。
お客さんの夢が実現するように働いているはず。
それが仕事で、
書類を作ることだけが仕事ではないはず。
日本の不動産業界の役割は民のものながらかなり重い。
構造的にも問題を含んでいる。
それをきちんと意識をして、
その役目の重さを意識をする事が必要。
その自覚なしに仕事を行う事は自殺行為だ。
しかも、その重さは知らなかったでは済まされない。
保身をするなら、その前段階で十分に費用をかけ、
仕事をする事が必要だと思う。
しっかりチェックシートを作り、
個別のケースの準備もして。
2004.11.13（土）晴後曇 15kwh 
(2,493kwh)
「何のために不動産仲介料は払うのか」
何度も書いたかもしれませんが、
アメリカの不動産売買の手順と日本の不動産売買の手順はずいぶん違います。
アメリカの場合、売依頼を受けた不動産業者が日本と同じように
売物件情報を提供し、買客を検索します。
買主は条件付き買い依頼書を売主に提示し、
売主は条件が気に入らなければ
違う売条件付きの売買承諾書を提示します。
条件のすり合わせが出来れば不動産業者はエスクロー会社に
契約成立のお知らせをし、エスクロー会社にエスクロー費を送金します。
金額は１％。
そこで仮？契約をします。
融資を使う場合はここで融資の申し込みを銀行にします。
エスクロー会社は「登記保険会社」に登記録を発行させ、
銀行に提出。
エスクロー会社はまた、条件になっている不動産調査を専門機関に依頼します。
エスクロー会社はその報告書をまとめ、買主に理解が出来るような説明をします。
その時点で買主は契約を続行するか白紙撤回するかを選択できます。
契約を続行する場合は本契約を締結します。
売主は不動産情報開示書を作成し、買主に提示します。
融資の審査が終わり次第、融資が実行され、エスクロー会社へ入金されます。
エスクロー会社は、測量証明書を登記保険会社に申請し入手します。
ここで、買主は登記保険料、登記費用を支払い法務局に申請します。
また、ローン手数料を銀行に支払います。
登記が終了すると、買主に登記完了した書類が届き、
エスクロー会社は売り主に売買代金を支払います。
その後、引渡をして完了します。
不動産業者の仲介手数料はやはりエスクロー会社を通して支払われます。
ここで不動産業者がやる事は営業と、銀行融資のお手伝いだけです。
日本の場合は、登記保険会社はない、不動産調査の会社がない、
エスクロー会社がないので、
登記に記載されている内容が間違っていた場合の責任、
不動産調査の責任、
そのた、売主買主に取引において何らかの損害が出た場合、
宅地建物取引業法47条に規定される、プロとして調査できたことにあたる
事項で、損害が出た場合は全て業者に責任があるという事になっています。
本来は、登記内容に公信力がない日本の体制をほおっておいて
責任を宅地建物取引業者に責任を取らせる事に問題があると思うし、
登記についても、代金の支払いと登記を同時にしないとリスクがある
やり方も問題があり、住宅ローンを使う場面では、必ず引渡の場として
銀行を使用する事になるし、（これを嫌がる銀行がある）
リスクがいっぱいあります。
それら一切のリスクの保険としてしか、法律上は見られていないので
非常にリスキーな事業だと思います。
その保険料にあたるのが、仲介手数料でしょう。
徐々に変わって行くのでしょうが、
不動産調査会社（デューデリジェンス会社）はまだまだ不在で、
半分くらい博打みたいな売買が行われる事もあります。
これを何とかしたい、と全国の一部の業者が情報を交換して、
日本にあう、不動産取引のあり方を模索しています。
制度の改革には、国の協力やリーダーシップが必要と思われますが、
まだまだ、国土交通省がまだ調整中です
一部の意識の高い業者が、動き出しているいま、
一日も早い透明性の高い、不動産の取引のあり方が確率されるよう祈りますし、
それに協力して行きたいと思います。
2004.11.12（金）曇晴 2kwh 
(2,478kwh)
「ココは考えどころ？」
一日、資料整理。
忙しい最中じっくり考える時間をとるのも必要だろう。
ある方のインターネット公開日記を読んで、
人生ケーキの話があった。
一周で80歳として、40歳がちょうど人生ど真ん中。
あとは残り少なくなるばかり。
人生の地点を目で確認できる。
あとは折り返し地点。
これまでさまざまな事があった。
これからどう過ごして行くか、何をすべきか
考える地点にいる。
忙しいまま日々を過ごす事も出来るが、
自分で決めたい。
そのためには何をするか。
何が必要か。
リスクはどれくらいあり、その対策をどうするか。
どうしたら、いい人生だったと穏やかに言えるのか。
毎日考えている。
2004.11.11（木）雨 1kwh 
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「信頼関係は確認事項？」
人間関係の中では、予定した通りに行かない事もある。
思いやりが、お互いにないと、特にその傾向は顕著だ。
人間はもともと、気まぐれで、気が変わりやすい。
約束をしても、そこに信頼がなければあまり意味がない。
信頼がなければ、約束した事をやぶった時の罰を決めて法律で担保をとる事になるが、
それにしても、信頼を裏切られた時のショックは大きい。
信頼は常に確認しなければいけないものだろうか？
約束を破って平気でいることは出来ないと思う。
信頼を裏切る事も平気では出来ないだろう。
そう信じる。
そうすると、自分の問題になる。
約束したという「思い込み」、
信頼されている、しているという「思い込み」
でもどれほどの違いがあるのかは微妙な感じだ。
どう確認を取るかはきっと生まれてからみんな培っているのだろう。
自分はどれほどのものか？
2004.11.10（水）曇 10kwh 
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「なんだか博打みたいな判断」
今朝ITバブルの時の社長の特集をテレビでやっていた。
同じくらいの時期にIT業界に参入した楽天とライブドア（旧称エッジ）
と何が違ったのかを特集していた。
結論としては経営者としての能力の差という結論でした。
なんだか昨日は１０時にガイアの夜明けで億単位で不動産投資をする会社を紹介していたし、
その後１１時からのワールドビジネスサテライトではコンバージョンの特集をしていた。
どちらも不動産投資絡みの話だった。
もっともWBSの方は建築会社のアプローチをしていたような気がします。
いまや、ビジネスチャンスはそこここにある。
後は拾うだけ。
価値のある建物がいいところに建っているから。
しかし、ちょっと自分とは違うスタンスだ。
面白いとは思うが、資金がたくさんないと出来ないからだけではない。
と、思う。
あったらやるのかな？
リスク分析、調査が重要だ。
今日銀行から変額年金の商品を紹介された。
１０年ものの、元本９０％保証の商品で、利回りの実績は１０年くらい前の
普通預金くらいかな。
こういうモノをやるかやらないかは判断基準を自分に持っていないので
殆どバクチに近い状態でやることになる。
誰か相談できる人がいるといいのに。
ファイナンシャルプランナーに相談する程資産は多くないので
ちょっと大げさすぎるかもしれない。
不動産を買うか買わないかを一般の方が判断するのも、
これに近い方が結構多いかもしれない。
不安がすごく分かった。
ましてや、１００万円で家は手に入らないから、リスクは格段に高いし。
不動産のバクチは絶対お勧めしないですけど。
納得してからでいい。
納得するまでに売れちゃってたら、縁がないものと思うくらいでいいのではないでしょうか。リスクを考えると。
ただ、勉強をして、速い判断が出来るのも必要かもしれません。
本当にいいものはすぐ申し込みが入っちゃいます。
ああ、勉強しなきゃ、しましょう。
2004.11.9（火）晴 13kwh 
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「ジレンマ」
不動産賃貸管理業協会が主催するセミナーに参加してきました。
短期賃貸借契約の保護の廃止や原状回復のトラブル回避の手法や、
家賃などの滞納者が出た場合の実際などが演目でした。
色々な話があったものの、最終的にはしっかりとしたコミュニケーションを
取って行く事が大事ということらしい。
自分の敷地に長屋を建てて貸していた頃は
窓を開けると住人が見えて、
毎月家賃を集金にいったりして、
畑で出来たものを分けたりして、それなりの付き合いがあり、
家賃を払えない時は気まずい思いをして、
大きな滞納は出来なかっただろうし、
払えなければ止むなく退去する事になったろうし、
引っ越しの時はきちんとお別れをしてと
のどかな人間的な関係があったのだろう。
集金が銀行振込や引き落としが多くなっている今
こういったのどかな関係はきずけないものか？
いつもジレンマを感じている。
2004.11.8（月）晴 12kwh 
(2,451kwh)
「色々な人に実際にあってみると」
またテレビネタで申し訳ないです。
名古屋のＣＢＣテレビで、「地名しりとり」というコーナーがあり、
昨日、地名しりとり終了の「卒業式」を放送した。
知らない人のためにちょっと説明すると、
名古屋の「や」から始めて、愛知県、三重県、岐阜県全ての地名の場所に行ったら終わり。名古屋市中区矢場町、岐阜県羽島郡までは一日でいったが、
そこから浜松市へいって、結局三重県に入ったのは、３年１０ヶ月もの時間を旅して、
三重県松阪市でゴール。
その旅人、タレント、ペナルティーのワッキーが番組の最後のメッセージの中で
「人に聞く事で、世界が広がる」
と言うような事を話していて、すごく響いた言葉だった。
人は一人では幸せになれない、ちょっとした会話から、関係が始まる。
ほんのちょっとのこと、道案内でも、いいし。
事務的な会話からすこし外れた会話で少しお互いの事が分かる。
話が合いそうならもう少し話してみる。
色々なところに行くと、また発見がある。
インターネットもいいけど、たまには外に出て色々な方に会うのも
重要だなあと思います。
2004.11.7（日）晴 12kwh 
(2,438kwh)
「グータン」
グータンっていうバラエティ番組がある。
心理テストを芸能人にしてもらって判定する。
昨日はネプチューンのホリケンがゲスト。
メリハリがないとダメなタイプと判定された。
はじけている時と、人に見せられないくらいグータラな時とが
両方ないとダメということらしい。
「あーそうそう」って思っちゃいました。
このタイプは結婚しても、一人になれる時間が重要で、
一人になれて、誰も入れない部屋ってないから、結構苦労してます。
みんなが寝静まってから一人の時間になる。
新築注文住宅の間取を見せてもらう事がありますが、
奥さんの意見は結構取り入れられますが、ご主人の部屋はないがしろにされがち。
自分の性格を考えて、自分のお城を確保したほうがよい方もおられるのでは。
2004.11.6（土）晴 13kwh 
(2,428kwh)
「昨日勉強したこと」
昨日の不動産投資セミナーは８人の参加だった。
名古屋市のプロパティーマネージャーの方もいたし、
実際に投資を実行中の方もいたりした。
始まりの時間が６時半ということで、久しぶりに終電近くの電車で帰ってきた。
名古屋の夜は早い。
住宅が不足していた時代の慣習を引きずってきたものとの
決別が必要。
敷金、大家、店子などの言葉からの決別。
不動産事業主と顧客（お客様）との関係の構築。
その手法。
結局良いプロパティーマネージャーが入れば良い。
不動産投資をするに値する場所を選定するが、それは住所地より近くなくてもよい。
一般的にアパートを建てるというと、手持ちの土地に建てる事が多かったが、
投資の観点からすると、その常識は全く出てこない。
ひたすらデータを読み、予想し、収益を計算する。
また銀行の融資についても、不動産について”目利き”できる人が殆どいないので、
人的担保を多く見るとか、
日本での投資環境はあまりにも整っていないらしい。
昨日買った、大村著「不動産投資の教科書」には、リート（REIT）の問題点があった。
アメリカと違って、情報開示が進んでいないらしい。
どのビルに、どんな人がいくらで借りていて、支払状況はどうか等の
リスクを計算する数値による指標が殆どないらしいし、
それでよしとするプロパティーマネージャー。
実は、検討していたのだが、やめる事にした。
気になるのは人口が今後減る傾向にあるという事。
人口動態にはさまざまな要因があるので数十年先の予想が合っているかは、
手持ちの情報次第だ。選定は難しい。
しかし、目標を定めてリスクを分散させ（物件を複数もち）て行けばよいのかな。
まだまだ投資、金融など勉強すべきところは多い。
2004.11.5（金）晴 17kwh (2,415kwh)
「不動産投資セミナー」
今日は今からリンク集でもご紹介している、ジェイイエスの不動産投資セミナーに行く。
自分の老後の事もあるし、お客さんに説明するにも自分でやった事があれば、自信をもって説明できる。
しかし、失敗するといけないのも、不動産投資だ。
投資といってもそんなにお金を持っているわけでもない。
リスクはあるが、借り入れを使ってやる事になると思う。
不動産については独学した知識と若干の経験はあるものの、
勉強しないで行うのは博打（バクチ）に近いと思う。
不動産について、お金については所謂学校では教えてくれない。
勉強会はあちらこちらで始まっているようで、知識としての情報はたやすく手に入る。
しかし、知恵を手に入れるのはたやすくない。
このために学校を作る動きもあるらしい。
とにかく今日はお勉強の第一歩。
きっと本当の事を言ってくれると思う。
とりあえず、こういう事を勉強したいという人、
また、あえてジェイイエスという福岡の会社のセミナーを選んだ人と、
顔を合わせる事が出来るだけでも、期待をしている。
2004.11.4（木）曇後晴 12kwh 
(2,398kwh)
「あら探しではなく、幸福のために」
不動産の調査を始めたときすごくネガティブな気分になっていた。
物件のあら探しをしているからだ。
仕事としてはこのあら探しは非常に重要なのだが、
一般の方の感覚からしたらたいした事は無いと思われる事もあるのかもしれない。
例えば、日本では土地の境界がほとんど確定していない。
確定測量図が無い土地はすべて確定していないと見る。
最近売買する土地は確定測量図（隣地の同意書がある）を作成することが
ほとんどなので、それを転売する場合は境界が確定している。
道路にしても、確定測量図を作っていれば良いが、
作っていないことも多く、先に書いた最近売買する場合は
道路管理者を呼んで、境界を確定するので、決まる。
一般市民がお金を出して、少しずつ道路との境界が確定するのだけれど
道路の境界くらい市町村が決めておいてくれてもよさそうだなと思う。
法律上は、境界を確定して十七条地図を作成する事が、不動産登記法で決まってはいるのだけれど、
遅々として進まないようだ。
言いたい事の話が大分ずれちゃいましたが、
ネガティブな見方をしていると、気分がめいってきますが、
本来、不動産は住居を構えたり、家賃をもらったり、幸福になることができる
モノなのです。
先日、ふと新聞の折り込みチラシをみていたら、ぱあーと気分が楽になりました。
何か、幸せな風景が見えたような気がしたからです。
よく見ると、なんてことはないチラシだったのですが、そう思いました。
きっと、夢を持ってマイホームを購入するのでしょうね。
安心を手に入れるのでしょう。
だから、物件の特性をきちんと調べる事が僕に与えられた任務だと思います。
決して、不動産で不幸にならないために。
2004.11.03（水）晴後曇 12kwh 
(2,385kwh)
今日が文化の日で休日だったことに昼まで気づかなかった。
銀行も役所も一般業務はお休み。
これというのも、休日でも客数が増えないからだろう。
本日やっと情報誌を発送しました。
手作業なので時間がかかりました。
今回は応援無し、昨日２２時までかかって、刷り上がって乾いたモノを
一冊ごとに仕分けして、ホチキスして、封筒を作って、入れてというところまでできました。
「仙台のプロ野球チーム決定」
昨日、審査が続いていたライブドアと楽天のプロ野球審査会の結果が発表された。
結果は楽天。
そのことについては数々のblogで色々な意見が表明されているけれど、
今日のヤフーのネットニュースで
仙台市民 堀江社長ありがとう「彼が手を挙げなければパは消滅していた」
を読んでパソコンの前で泣いてしまった。
先ほど、テレビでは、東北の人は正面からくる人はちゃんと受け止める風土がある。
ということをおっしゃっていましたが、
そういう意味でライブドアの堀江社長は正面から仙台の人にぶつかって行ったのかな。
プロ野球界、財界の都合の話も聞こえてきますが、
人に受け止められると言うのは生半可には出来ないのですが
それを成し遂げたという意味では、堀江社長に見習うべきところがあるように思います。
2004.11.02（火）晴 14kwh 
(2,372kwh)
「物件情報の使い方」
物件情報誌の１１月号が刷り上がりました。
今月は少々時間がなくて遅れてしまいました。
申し訳ございません。
インターネット上では物件情報が無作為に並んでいます。
この情報は無料で手に入ります。
物件の存在する情報を出来るだけ集め、価格順に整理して
少なくとも大きさ、形、間取、場所を明らかにし、物件所在地へいって
見る事が出来る情報を蓄積し情報誌を作っています。
この無料の情報にあたるのが物件情報誌であると位置づけます。
不動産を買うにはこの先が重要です。
土地に限って言えば、どんな使い方でも出来る、汎用性がある物件は
評価額も高い事が多い。
投資資産として考えれば、換金性の低い不動産の中でも換金性が良い方なので、その低換金性リスクが低い。
しかし、目的が住宅、店舗、資材置き場、家庭菜園
倉庫、駐車場とさまざまにありますが、
その目的が達成できるものならば、その他の可能性がなくとも、
値段に反映されていれば良いのではないでしょうか。
奇しくも、土地を買って寝かして転売することにより、儲かる時代では無くなってきました。
中古住宅を買って直して転売することまだやられているようですが。
目的が達成できるかどうかは、調査が必要ですが、
許可申請により許可されれば達成できるモノもあり、
固有の性能としては調査しても、はっきり結論が出ないモノもあります。
その時は、目的が達成できない場合は白紙撤回できる旨の
特約（停止条件）付きでの契約も考えられるので
できる限りの調査をし、役所での事前相談の上検討されれば良いかと思います。
2004.11.01（月）晴 11kwh 
(2,358kwh)
「テレビ」
今日は少し天気が良かった。
不動産調査ではテレビ等の受信状況を聞き取りにより調べる。
以前は、電力会社の鉄塔などの近くは、電波障害などが起こり、
そのため、共同アンテナや、ケーブルテレビなどで対処する事が多い。
また、近くにマンションができ、テレビの送信所の方角に出来ると、
受信が困難になる。
愛知県では昨年末より、今日より、岐阜県では
地上波デジタル放送が始まり、
電波さえ入れば、電波干渉やゴーストなどは起こりにくい仕組みになった。
電波が届かない場合は共同アンテナになるのであろうが、
デジタルのエラー補正技術により、補正可能であれば、
高画質が期待できる。
テレビが受信できるか、できないかはどれほど土地価格に影響するかは
分からないが、少なくとも、受信できる設備の代金と
普通にアンテナを立てるものの代金との差額くらいは、値引きになるのかもしれない。
新潟の災害で、災害情報があるのとないのでは行動できる範囲が変わる。
テレビ、ラジオはこういった時の重要な情報源であるので、
やはり、気にするしないに係わらず、やはり重要な事なのだろう。
災害時に強いと思っていたインターネットは
今回はなかなかうまく機能していないのかも。
先日より、温泉地のお風呂の無料開放が始まっているが、
現地の方はあまり周知されていないようだ。
こうなると、宣伝の車や情報を各避難所に掲示するとか、
市町村の対応が重要になる。
しかし、市町村の職員の家庭も被害を受けているわけで、
そういう中、業務をしている方々は、大変だろうと思う。
電気がまだ来ていない市町村や、電話が十分に使えない市町村
ライフラインというのは非常に重要だ。
ボランティアの方々はさまざまいて、先日、被災地の方に向けて
「自分の立場をわきまえろ」とのたまう方もいた。
被災地の方の食料を食べている方もいるとか。
きっと、現場では、報道されていないトラブルが続いているのだろう。
