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奥村隆充の日記昭和３９年８月２０日生まれ 不動産屋さん「キョーエイ奥村」の夢見る力（blog始めました） ご意見、感想をお待ちします。 |
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代表取締役 |
2003.10 .11 .12
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凡例 「日付：曜日：天気：その日の太陽光発電量：太陽光発電量表示パネル写真：(太陽光累積発電量)」
2005.7.31（日）曇時々雨 10kwh 
(5,829kwh)
夕方から売買契約。
日曜日は定休日のため、出社する人間は僕一人になる。
だから、お茶出し、コピーも一人でやる事になる。
もちろん、契約の進行もやらなければいけないので、結構忙しい。
小さい子供がついてくる事も多いので、退屈してしまうみたい。
相手をする人が必要か。
日曜日も営業して、人を配置すべきか。
2005.7.30（土）曇時々雨 13kwh 
(5,819kwh)
月末のため家賃や、駐車場代金を持ってくる人が多かった。
天気は晴れたり、曇ったり、雨が降ったり。
いくつかオープンハウスを回る予定が、出かけられなかった。
今週は三ヶ所で中古住宅のオープンハウスを同時に行っている。
需要地なのかよく分からないが、売りたい人が多くなってきたという事か。
2005.7.29（金）曇り 16kwh 
(5,805kwh)
介護をするのは大変のようです。
体を移動させるのも大変だし、それを出来ないからいらだっているから、
ありがとうの言葉をもらうことも期待できない。
せめて、ありがとうと感謝に満ちていればそれはそれで幸せなのかもしれないが、
いきなり怒鳴られては、モチベーションを持ち続ける事が困難になる。
だんだんお互いにつかれてくる。
介護される方は体が思い通りにならないから、情けなく思うのか、
それとも、単なるいらだちか。いずれにしても、精神も不健康になる。
介護する方も体が疲れて、精神もずたずたにされて不健康になる。
介護者がたくさんいたり、協力してくれる業者などに頼めればよいが、
なかなか、受ける方が嫌がったりする事もあるらしい。
みんなが幸せになればよい。
2005.7.28（木）晴 21kwh 
(5,789kwh)
今日は公証人役場に出かける。
スケジュールを調整できるのがこの日しかなかったので
一発で済むよう気を使う。
添付書類も確認を何度もした。
簡単な事だけれど、気を使う。あー疲れた。
今日は通常業務がほとんど出来なかった。
でも物件情報誌はなんとか完成した。
土曜日には発送できるかな。
2005.7.27（水）晴（風が強い） 23kwh 
(5,768kwh)
ほとんど雨が降らないままの台風一過。
気温は３０度を超えてはいるが、湿度は４０％くらいで心地よい。
集中プロパンガスの配管場所を教えてくれるようプロパン供給業者に頼んでいたが、
工事図面がないようで、現況を目視してつくったのか工務担当者がフリーハンドでつくった図面をもらった。
間違いがないか念を押してみたが、間違いないと言われた。
現況を確認していると、集中配管がされていると記載されているお宅が、
個別プロパンになっている。プロパンガス業者は集中供給業者と同じ。
肝心の所はあっているか不安だ。
プロパンガスは団地など全体が、集中プロパンの場合、ガス料金が安くなることが多いのだけれど、
集中プロパンか、個別プロパンの区別が事務所で出来ないようなので、値段はどうなっているかと
再び、ガス会社へ出向き料金を聞くと、料金表を渡していいのかどうか分からないと事務員さんにいわれた。
料金表はオープンではないのだなと思い、確認してから送ってもらう事になった。
後に送られてきて、確認すると、集中でも、個別でも料金は同じだった。
しかし、プロパンガスは業者ごとに値段の差が激しい。
２から３倍違う。
きっと、中古住宅を買った時にはそのまま使う事が多いのだろうが、
都市ガスの区域から来た方は高いのに驚くのではないだろうか。
比較検討する事が無ければ、戸建てはガス代がかかるのだなあ、そんなものかと思うかもしれない。
知らないと、高いものになってしまうかもしれない。
2005.7.26（火）雨時々曇 7kwh 
(5,744kwh)
台風接近。しかし、愛知県はそれていった。
夕方少し晴れて、虹が見える。
駐車場の草刈りで地主さんと相談。
駐車場として貸しているときの、駐車場としての管理責任について相談する。
この駐車場は近所の人たちが、二台目の駐車場を熱望されて貸していて、
その時点では、借主が感謝の意味で、少なくとも自分のところだけは草とりをやってくれていたらしいが、
新しく借りた人からは、駐車場としての権利を言われて当惑するらしい。
駐車場として貸す以上管理責任はあるとは思う。
しかしそれでは、赤字になるか収支ゼロ。
それならば、料金が安すぎるから値段を上げるしかないのだがそれをその他の借主は望んでいないだろう。
バランスがとれる方法はないだろうか。
2005.7.25（月）曇 12kwh (5,736kwh)
明日夜に台風がくる予報になっている。
昨年は何度も来たが、今年は通常並かな。
一昨日、東京に震度５の地震があり、上陸したら、去年の新潟のようになってしまう。
新潟はやっと最近になって山古志村に帰る事が出来るようになったみたいだ。
復旧するには時間がかかるのだな。
2005.7.24（日）曇 14kwh (5,724kwh)
今日はヤスの誕生日会。
といっても家族三人だけなんだけど。
ケーキを予約しておいたらよかったけど、していなかったので探し回る事に。
富吉駅前のケーキ屋さんで見つけた。
夕食は回転寿司に行きたいとの事でＸＸ寿司に行く。
回転寿司はつぐつぐすしと思っては行けないと思う。
まず、にぎり寿司がにぎっていない。
だからネタとご飯がばらばら。またご飯自体も固まっていないため
つまむと崩れる。
寿司屋のすしに比べると安いのだろうけれど、質から考えると高いものかもしれない。
サービスの仕組みとしてはよくできているのだろうけれど、
どこまで許容できるかは微妙な線だ。
半分くらいの人から支持されればよいのだろう。全部は相手にしていない。
ビジネスとしては何とか成立しているかんじかなあ。
将来性は？？？
2005.7.23（土）曇 10kwh 
(5,710kwh)
毎年楽しみにしている、フジテレビのＦＮＳ２５時間テレビが始まる。
というか始まっている。
こういう馬鹿騒ぎもエンターテイメントとしていいと思う。
ただ、節度がないだらだらとしたものはイケナイ。
いろいろなことは緩急が大事。
真剣になったり、ばか笑いしたり
それが楽しい時間になる。その積み重ねが人生だ。
大事に時間を過ごそう。
2005.7.22（金）晴 20kwh 
(5,699kwh)
任意売買物件というものがある。
住宅ローンの支払いが難しくなった場合等に、所有者と債権者の合意を取り、不動産物件を売却すること。
今は金融機関からの依頼で取り扱っている業者も少なくない。
任意売買が不調となれば競売にかけられ、抵当権の順位が若い抵当権者から売買代金をとり、
残れば次に。
下位の抵当権者は回収が全く出来ないこともある。
債務者から見ると、競売になれば、住宅ローンが使いにくくて現金決済が必要となったりする事や、引き渡しがスムーズに行くとは限らないため、
価格がどうしても低くなって返済する額が減ってしまう。
買主にとっては買えないこともあるものの、一般相場よりは安く手に入り、
銀行ローンが使えて、引き渡しも業者立ち会いの元行われる事がほとんどなので、
そういう意味ではメリットがある。
ただ、業者の立場では最初に説明をしてはいるものの、債務者が突然連絡を絶ってくる事もあったり、
その他の要因で、うまくいかない事もあって引き渡しが行われるまで、気が休まらない。
人を信じる事も大事だけれど、確認はとっていかなければいけない。
気を引き締めよう。
2005.7.21（木）晴 20kwh 
(5,679kwh)
何だか気分が悪い。
信じていた人に裏切られたような感じだ。
もともと、甘え性の男性は好きではない。
自覚が無いのはもっとよくない。
気持ちは分かるが、そのいらいらした気持ちを当たり散らされるのは気分が悪い。
最終的な決断は自分でしなければならない。
それにしては、理解がなかなか出来ないのだろう。
極端な話をします。
不動産という商品は、勉強が必要な商品だ。
リスクがそのままお金に換算される。
お買い得なものは無いかと探しているのだろうが、実はそういうものはない。
価格に関しては、お買い得感があるものはあるかもしれない。
しかし価格が安いという事は何らかのリスクが存在するからだ。
中古住宅などで多いのは老朽化リスク。
当たり前のようで、よく分かっていないと思う。
老朽化リスクをとりますかときくと、不安になるだろう。
比較対象は、新築住宅でいいかな。
老朽化すれば、雨漏りするかもしれないし、発見していないシロアリがいるかも知れない。
床がふるくなっていたり、壁紙が黒かったり、ガラスが割れていたり、畳がやけていたり。
そうでなかったものと比べて幾ら安くなっているか。
それがリスクの額だろう。
許容できるリスクは何かの物差しを自分で持っていないと判断は勘になるだろう。
勘で判断するにはあまりにも重すぎる。
だから勉強が必要だ。お金に関しても勉強が必要だ。
それのお手伝いはする。聞く耳を持ってくれれば。
2005.7.20（水）晴のち曇り 20kwh 
(5,658kwh)
インターネットの世界はスピードが早いか遅いかが評価される。
例えば、ファックスや留守番電話の世界では、すぐ返事を返さなくてもちょっと出かけていました、で許される場合が多い。
メールでは、工夫次第ではモバイルで受けられるので、ということは関係なく、
なぜかすぐに返事を期待される。
なぜなんだろう。
自分もそうですし。メールを送ったら返事が来るまで返事を待ち続けてしまう。
インターネットを使って不動産業をするということは実はとても大変な事なんだろう。
調査にはリアルに動かないといけないし、メールは文書に残るので、いい事もあるが、
一方不確かな情報を不確かだと前置きしておいても、誤解される。
だから常に正しい情報を書かなければならない。
たった一つの事を書くのでも、役所に行き、担当者を探して、聞かなくてはならない。
当然といえば当然だな。
お客さんからの質問は実はかなりあいまいで難しい事を聞いている。
この土地に建築が出来ますか？という質問に即答できる業者はいないだろう。
なぜなら、どんな建物を建てようとしているかどうかが分からない。
だから、どんな建物を建てますか？ときくが、実はそこまで準備して質問はしていない事がほとんどだ。
仕様書や図面まで用意してこの建物を建てたいのですがといえば、役所にその書面を持っていき立ちますかと聞く事は出来るだろう。
しかしここで建つと言われても安心は出来ない。
許可が下りて初めて１００％建てられる状態になるわけで、少々のリスクは残る。
リスクとは、一部建物を変更するとかそういう事だ。
一方、図面どころか、どんな建物を建てるかも考えていない場合の、この質問に直接答える事は出来ないだろう。
そこで、建築制限や規制事項を説明する事になるし、不動産業者としてはこういう事実がある。ということをお知らせする位の権限しか持たされていない。
判断する事は出来ない。
これはまじめな話だ。
建築士でもない不動産業者は建物に関してはそれは建築に無縁の人よりは知識はあるだろう。
経験もあるだろう。しかし例外を除けば建築図面を書いたり、それを役所に申請書類を提出する事は出来ない。
だから、判断は専門家にゆだねる。
しかしいつも歯がゆいしお客さんにこの状況は理解してもらえたような気にならない。
建築できますかは、出来る、出来ないという答えを求めているはずだ。
この答えは、宅建業者としては答える事が出来ない。
この歯がゆさは分かってもらえる日は来るか。
2005.7.19（火）晴のち曇り 18kwh 
(5,638kwh)
昨日心配していた問題の支払い日。やっぱり？支払われなかった。
それも後一日まってくれ。なんで出来ない約束をするのかな。
久しぶりに、物件の現地調査に出かけた。日差しもきつく、暑い日だったが、気分は良い。
必要な写真を撮って現地調査報告書を作る。
しかし、うろうろと歩いていると、不審に見られる時もあるが、ご近所さんになにしてるのと声を掛けられる事がある。
これがまた楽しい。
買主さんのために調査する時点では、売却を秘密にしている事があるので、詳しいご近所調査は出来ないから、
詳しい事を話せない。
色々な思いでそこにすんでいらっしゃていて、高齢の方の散歩にでくわすと、聞かなくても
色々な事を教えてくれる。
自分の人生だったり、結構くわしく。
楽しそうにお話される。
そういう事があるとちょっとその場所が好きになる。
購入を考えている方も現地を見に行く時にちょっと長く滞在すると、情報も集まるし、
実際に自分がここに住むことをイメージする事が出来るかもしれない。
2005.7.18（月）晴 21kwh 
(5,619kwh)
非常に暑い一日
明日は、問題の日。どんな結果が出るだろうか。
2005.7.17（日）曇り 10kwh (5,598kwh)
媒介手数料についてこんな記述がさくら事務所の所員の方が書いていた。
九澤 みづほの「トーキョー見聞録」2005.7.15
テレビで放送されていた仲介料について考察されています。
＞仲介手数料というのはその仕事内容に比して高い、という印象があるようです。
これも不動産業者が果たしている役割がお客さんにも、業者自身も分かっていないからだろう。
不動産の手数料が「オイシイ」なんて言ってる業者をテレビに出しているから誤解を受けるし、この業者自身も勘違いしている。
例えば、１億円の不動産の売買で何か事故があった場合はほとんどの場合、その業者は破産するか、倒産する。
何か事故があったらというのは、実は不動産業者は予見できないことも含む。
プロだから予見できないのはおかしいと思われるだろうが、
実際は、売依頼者は必ずしも真実を言うとは限らないし、実際業者を詐欺にかけるグループも存在しているらしいと聞く。
だから、「オイシイ」話には裏がある。無自覚に取引を進めることは高リスクを背負うことになる。
だから調べればいいだろう！という声が聞こえるが、リスクの説明をお客さんにしてもなお、聞いていなかったとか、説明が悪かったとか、業者を信頼していたなどと
業者の責任を追及する種はそここにある。
掘ってみたら、売主が誰かと共謀していて、その前の売主が埋めてはいけないものを埋めていることもある。
もちろん登記簿上で短期間に売買がされていないか、不審な権利の移動が無いかどうかは確かめる。あった場合は売主に聞く、またその前の売主にもできる限り事情を聞くよう努力する。
しかし、その前の売主が行方不明。売主がこれで嘘を言った場合、どうやって調べればよいだろう。
登記内容に関して法務局に責任を問うことは出来ないし、買主にこの事を告げていたとしても、
一次的には業者が責任を追及されるだろう。
不動産業者を入れた契約は、いわば保険付き契約だと思う。
（しかし残念な事に、分かっててやっててむちゃくちゃなことをする業者がないとは、いえない。）
仲介手数料はそのために決まっている。
2005.7.16（土）晴 17kwh 
(5,588kwh)
朝から暑くなる。今日はエアコンが一日中ついていた。
外から来るお客さんは暑いですねと挨拶されるが、
こちらは部屋の中にいるので実感が無かったのでちょっと生返事で返す。
事務仕事が結構ある。
お客さんを迎えるに当たって、準備しなければならないことがいかに多いことか。
ちゃんとやろうと、各物件をあたり直そうとしているが、膨大な量になる。
一つづつお客さんが来るたびにやり直して間に合わせるため結構大変だ。
今更とは思うがやらないよりはよい。
でもその所為で仕事量が増えている。
完璧な準備とは簡単ではない。
2005.7.15（金）晴曇 14kwh 
(5,571kwh)
賃貸仲介依頼者（オーナー）に賃貸状況や賃貸方法、近年のトラブルになりやすい事例、賃貸住宅家賃相場の説明と
弊社が仲介の引受をするかどうかを含め、お客さんと面談。
以外（？）と真剣に話を聞いてくれて、よかったのか悪かったのか。
余り詳しく話をすると、面倒くさい不動産屋だな。とか
賃貸ってとっても面倒だからほおっておこうかとかという
結果になりがちかなと思う。
物件に関して自分でも買う時に説明を聞いているのか聞いていないのか。
住宅内も購入してからほとんど入っていないからよく知らなかったり。
だから、後で知らないということになると不愉快な思いを借主貸主双方がする。
ほんとうは、”想定の範囲内”でことが進むと感情的にならないですむ。
でも一番期待されているのは賃借人を見つけてもらえるかどうかだろうから、
こちらに力をおいた業者の方があっているのかもしれない。
2005.7.14（木）曇 13kwh (5,556kwh)
不動産業者はお客さんに向けて仕事をしていると思うが、そうでない所もあるらしい。
ガキの使いのような対応しか出来ないくてもどうしてやっていけるのだろう。
不動産業者の実力とはいったいなんなのだろう。
売依頼を早く実行すること？
買いたいお客さんに早く決められるよう促すこと？
そこにはお客さんの判断を促すことをしていいのだろうか。
どうやったら、お客さんが幸せになるのだろうか。
段取り力とか、そういうことだろうか。
ある程度の決めつけ、ハッタリがいるのだろうか。
それとも交渉力だろうか。
調査能力だろうか。
日々苦悩は続く。
2005.7.13（水）晴後曇 18kwh 
(5,542kwh)
朝方ちょっと寒い感じがした。気付いたら毛布をしっかりかぶって寝ていた。
今日はちょっと振り回されぎみ。
予定の実行がうまくいかない。
仕事をする前の万全の準備がどこまで出来るかが重要。
備えを怠らないようにしよう。
2005.7.12（火）雨後晴後雨後曇 8kwh 
(5,523kwh)
先日水漏れしていた水道管が修理完了した。
道路の中など滅多に見れないので興味深く観察。でも２時間くらい断水でトイレはいけなかった。
工事をしていた業者さんは知っている所だったのでお聞きしたところによると、
この水道管は４０年ほど前に敷設されたもので金属管が簡易な方法で接がれていたとか。
また敷設図がなく、あたりをつけて掘り進めたため水道管を発見するのに時間がかかったという。
この工事でかなり広い範囲が断水になったというから重要な管でした。
この工事でかかった水圧のせいか、近所で相当古い引き込みが漏水を始め、その修繕のため一日中工事をしていた。
弥富町の、早くから市街化が進んでいる地域はライフラインの老朽化が進んでいるのだろう。
それに対して対処療法しかしていないように感じた。
ライフラインのくせに、行政の中の特殊法人のような位置にある水道。
本来は行政が直接管理できる形であった方がよいのではないだろうか。
水道工事のときにも、道路許可が出るのに数日かかる。
弥富町のある区域では、道路に地域住民の共有する排水管や、側溝などの公営管理されていないものが多い。
道路指定されている所でも、管理していない所もある。
どこまでを住民サービスとして官が負担すべきか、もう一度見直して欲しい。
2005.7.11（月）曇り 8kwh 
(5,515kwh)
あちこちに電話をする。
今週の予定を入れる。
月曜日はたいていこのパターン。
空いた所で物件探しに出かけようか。
2005.7.10（日）晴後曇り 13kwh 
(5,506kwh)
蒸し暑い。でも省エネのため？クーラーはなしで。
風が少しあったので二階では何とか過ごせた。
でも風が止むと、、。
風通しの設計は重要だな。同じ階で部屋が重なる間取りでは風通しは余りよくないだろう。
天窓とかだとうまくいくのかな。
それ以上にプライバシーなどが重要なこともあるし、一概には言えないか。
日頃、かたずけができなかった部屋を少しだけ整頓。
でも一番手間がかかるのはビデオの整理。
これはまた来週。
2005.7.9（土）曇り後雨 5kwh 
(5,492kwh)
今日は朝から雨模様。夕方には強い雨が降ってきた。
ヤスは部活の練習試合で出かけたが、雨が強く降ってきたので濡れなかったか。
ワープロソフトをほとんど一日中使っていた。
まだ使い方が分からないことがいっぱいある。
WindowsからMacへテンプレートを移植してみると、フォントが違うためほとんどうまくいかない。
でも移しておくと、後々楽なので今のうちに。
戸建て住宅の賃貸関係の書類は完成。
2005.7.8（金）晴後曇 20kwh 
(5,487kwh)
一昨日からどうも道路が濡れているのが気になっていた。
今日はあさから日が照っているのにまだぬれていたので、水道局に連絡した。
しばらくして水道局の担当者がきて、漏水を確認。地盤沈下か、重量級のトラックが最近通からか。
戸建ての賃貸住宅を引き受ける予定で家賃提案書と修繕箇所の確認書、あとは仲介のための媒介契約書などを作成。
書類の整備がされていないので、こういう時に一気につくる。でもまだ終わらない。
2005.7.7（木）晴後土砂降り 16kwh 
(5,467kwh)
今日は七夕。天気は良くない。日中突然の強い雨、そして雷。
決算時期なので税理士事務所の方が来社。
なんだかあるお客が信頼できなくなった。
依頼内容を実行していたが、その裏で話をしていたようだ。
何だか馬鹿みたい。
それなら毎朝毎晩、会いに行かなくてもよかったのに。
2005.7.6（水）曇り 13kwh 
(5,450kwh)
住宅を建築したり、増築したりする時、建築確認をする。
建築しようとする建物、構造物が法令を違反していないかどうかを建築前に確認する。
今日、建築確認の建築面積と登記面積が相違する物件にあった。
住宅ローンの保証会社から相違する理由を尋ねられ、同業者や土地家屋調査士に聞いてみた。
建築確認の面積と登記面積が違うことは以外とある事例らしい。
いけないのは、建築中に施主の希望などにより間取り変更などが行われ、新しく建築確認を申請しないでそのままになってしまう場合。
また、建築確認の申請する面積が間違っている場合。多いのは、集合住宅などは、容積率が超えていないか確認すべき面積に、
通路や軒の面積は入れないのだが、これが入っている場合。
結構余裕をみて建てているから問題にならないのだろうが、ギリギリの集合住宅を建てる場合は問題になるだろう。
某賃貸住宅の建築会社はほとんど大きい面積を出しているらしい。
銀行の融資で登記面積と違うため、土地家屋調査士が、説明書きを提出させられることもあったとか。
今回は、登記面積を登記する時に計った時の数字が５ミリくらいずれていたようで、そのために0.1?以内で差違がでたと考えられることが、建物図面の検証をして分かった。
2005.7.5（火）晴後雨 16kwh 
(5,437kwh)
身近なところで企業売買を実感した。
先のライブドアの買収報道で随分勉強した。
なるほど、こういうことが、普通にあるのだなあ。
メリットも実感。
売り渡した側をよく知っていて、建築が難しく、時間がかかる所をようやく社屋等建築した。
社員教育等も熱心にやっていた。
買収により、一切（借り入れも含めて）引き継ぐことができる。
企業の再編成は思ったより色々な所で行われているのだな。
2005.7.4（月）雨 0kwh 
(5,420kwh)
昨夜の強い雨の余韻があって一日中雨が強く降ったり、小雨になったり。
よう分からん奴がおる。いよいよ手を下さないといけないのか。
雨の中、物件調査で出かけた。
長靴を装備し、デジカメが雨で濡れないようにして。
謄本によると、何だか気持ちが悪い土地。
数年の間に差し押さえや売買があって、現況にはない建物の登記まである。
現況には、新設した杭があるが、登記はされていない。
ちょっと不安な感じ。明日、役所を回ってもう少し情報を仕入れることにしよう。
2005.7.3（日）雨 3kwh (5,419kwh)
ヤスは今日つれていって欲しい所があったので、昨日一所懸命「てるてる坊主」をつくっていた。
中学生にもなってと少し思ったが、そのかいあって出かけてもいいくらいの雨で済んだ？
帰ってくると雨がザーとふってきた。
何だかいいなと思った。
2005.7.2（土）曇り 6kwh 
(5,416kwh)
新しく賃貸住宅の募集を依頼された。
雨が降ったりやんだり、湿度も７５％で汗だくになりながら物件の調査。
権利関係、トラブルの有無、建物のチェック、設備の有無などなど。
これを後に募集用の資料にもする。
資料は詳しければ詳しいほどお客さんも決めやすいか？の検証のため、詳しくやってみた。
遠方の方が、物件探しのテスト・クロージングができるための実験でもある。
2005.7.1（金）雨 2kwh 
(5,410kwh)
今年も半分終わり、後半戦。
恵みの雨。先月一ヶ月分の半分が一日で降ったとかいいます。
不動産コンサルタント登録に必要な、実務経験を証明してもらうために他の業者さんの店舗に出向く。
最近の不動産事情の情報交換や最近来店した不思議な来訪者についてあれこれ。
先月ここでも書いたお客さんが、この業者さんにも行ったそうだ。
自慢話や、知識をひけらかして何をしに来たのか分からなかったとか。
業者へむけてちょっとしたミスを誘い、賠償請求してくるのを業とする人がいるらしい。
気をつけて均等なサービスを出来るように鍛練しなければ。
