カチコチ通信おんらいん 20221102
okumura1964
子供の頃、ふかしたサツマイモのことを焼き芋だと思っていた奧村隆充です。
不動産を買うのは、本当は知識を必要とするもののようです。
不動産を買うときに注意すべきことを一つ書いてみたいと思います。
目次
境界確認書にサインと押印してもらえない土地を買うとどんなリスクがあるか
土地を売買するときに境界明示は売主にの義務です。
なので契約する土地の契約書には「売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する」などと書かれています。
もしも近日中に契約する方はご自分の売買契約書をご覧ください。もしもなければちょっと問題かもしれません。
話を進めます。
その時点での境界を確実に定めるには確定測量図の作成を依頼する
隣地が売り出されるとなると、土地家屋調査士がきちんと入って確定測量をすることが多いです。
その際、境界立ち合いを求められることになりますが、境界確定が通常４０万円くらいかかるところ、一か所だけでも無料でできるのはお得なことでありますし、判子をつくタイミングですと、微妙な部分は判子を押す方の人にちょっと有利に決めることもできるので、境界立ち合いにほとんどの隣地の方は応じていただけるのです。
境界確定に協力的でない人もいる
ですが、世の中にはいろいろな人がいるので、立ち会ってもらえない、立ち会ったがサインしてくれない、立ち会ってサインしてくれるが押印してくれないなどの方がいます。
さっきの例で例えば、立ち会ってもらえない場合境界確定測量が完了しないことになります。
必ずしも、立ち合いがなくても筆界特定はできるのですが、それでは
法律的には、立ち合いがなくても筆界特定まではできます。ですが、隣地の立ち合いがないと境界杭を打ってくれない調査士がほとんどです。杭を打つとその時になって場所が違うなど行ってくるトラブルにになる可能性が非常に高いからです。
売買契約書でどう記載するか
契約書でかかれた境界明示義務はそれだけでは確定測量することは意味しません。
ブロックで囲まれたこの中です。と買主が納得すれば、一応明示されたとされます。
納得したかどうかの判定が難しいので、弊社では、売主買主と話し合いの上、境界明示義務を果たすとは引き渡しまでに、土地家屋調査士に確定測量図を作成させ、売主から買主に引き渡すこと。明示方法を契約書に入れて契約します。
もしも近日中に契約する方はご自分の売買契約書をご覧ください。皆さんの契約書にはどうかいてあるでしょうか。
もしも、境界明示できなければ、土地の価値は毀損します。確定測量がしてあれば境界ぎりぎりまで敷地にすることができるので、建物を最大限に大きくすることができます。
境界明示できない土地のリスク
また境界明示ができなかったということを考えると、隣地との境界に何らかのトラブルが発生するリスクがあります。
- 建物を建てたとき、越境していると隣地から言われるかもしれない
- 自分の買った土地なのに、隣地が占有されている
- 土地所有者がかわると、事情を知らないことにつけこみ境界の位置を主張される
などが考えられ、万が一訴訟ということなどになれば、その費用負担を買主がすることになりますので、費用発生するリスクもあります。
買主に支配力があればリスクはコントロールできてお得
しかし、このリスクを負えば安く土地が手に入ることになりますので、その土地の隣地や近隣にもともと住んでて、ご近所関係もよくわかって、リスクがコントロールできる立場の人であれば、自分の力を使って、安く土地が手に入りますので、必ずしも確定測量しなければならないわけではありません。
ただし、分譲住宅のデベロッパーへ土地を売却するときは、境界確定が絶対条件になりますので、境界確定できない土地はデベロッパーへは売買できません。
境界確定できるかできないかは価格に反映されなければ不公平です
いずれにせよ、境界確定ができるかできないかで土地の価値は変わります。契約書を読むときはお気を付けください。
