カチコチ通信おんらいん
okumura1964
子供の頃、肉が食べられなかった奧村隆充です。
さて、不動産相場とよく聞きますが、どうやって不動産業者が計算しているのか、また、不動産業者から聞いた不動産相場を自分でどうやって生かせばよいか考えたことはあるでしょうか。
目次
不動産価格について考えてみる
不動産の売買で気になるのはいくらなのかです。
おおよそ、需要などによって、また、お金の行き先を探すほど、お金がだぶついているかなど、いろいろな要素があり、不動産は売買されており、その「場」により価格がつけられます。
厳密に説明しようとすると、それぞれが相互に関係しておりどれが一番先におこる要因なのかが判別できないため、それぞれ影響しあって収束している価格ということになると思います。
考察してみましょう
なので、説明のため自分の土地とほぼ同じ大きさ、接道状況や建物の大きさ配置がすべて同じだと仮定します。
自分から見て一番最初の要因が隣地での売買事例として考えます。
隣地の住宅が2000万円で売買が決まったとします。では自分の家の価値はどうでしょうか。
隣地の売買が特別急いだものでもなく、買主も身内ではなく、第3者だとして、その他売買成立に特別なものがないとすれば、自分の住宅も2000万円であると推定できます。
では、2000万円で自分の家屋が売れるのでしょか。
隣の不動産が売れた同じ価格で自分の不動産も売れるか
ここで、隣地との違いは、隣地の買主は同じものを買わないことが予想できる。ということ。買主が違います。また、時期も違います。
隣地の買主が購入を検討していた時期は過ぎています。
また、近隣に買主が比較検討しそうな不動産が出てきたとします。複数人が購入を考えるような地域であれば、ともかく、一人が比較するような場合は、どちらかは売れません。また、この買主は近隣で2000万円で売買された事例を知っています。
つまり、当たり前のことですが、基本的に不動産は一つ一つが違うものであるということです。大量生産された物品と違って、一つ一つ価値が違います。同じ価格で売れることは保証できないでしょう。
では相場とは役に立たないのか
とはいっても、価格は事例は参考になります。
不動産の購入者は物件の半径2キロメートル以内にいると言われます。
購入者の方が不動産会社よりも物件の裏事情までよく知っている可能性があります。
人間というのは人より損をしたくないという傾向があると思います。
人よりというところですでに比較しています。
なので、近隣事例と比較して、事情の違いを考慮し、補正して、価格を決めるというのは成約する金額に最も近いと考えられます。
近隣事例比較法
不動産の価格の出し方は、近隣事例から導き出す、不動産会社がもっともおおくつかう近隣事例比較法による価格査定の方法以外に、投資からみて、賃貸でどれくらい稼ぐかという観点から見た、収益還元法などがありますが、事例から導き出す価格が多く使われ、その価格がいわゆる相場となると考えられます。
自分で価格を調べることは最近は容易です
今はスマホがありますので、リクルートやSUUMOなどの不動産物件のポータルサイトを検索して売り出し価格の事例は簡単にでてきます。
特に地元の不動産業者の価格は参考になります。
大手の価格で、驚くほど高く売り出しをされている物件もありましたのでご注意ください。
