カチコチ通信おんらいん 20221017
okumura1964
子供の頃、初めてシャープペンを同級生が持っていたのを見て、太くならない書き心地が羨ましかった奧村隆充です。
賃貸物件で入居前にどれくらいリフォームをするのかはいつも悩みどころです。
昔々は、借りたい人が並んでいて空いたら入居していましたから、どれくらいリフォームするかどうかは次の入居者と相談できましたので、悩む必要はありませんでした。
目次
入居者が退去したらいつリフォームするか
最近は空いたら入りたいと言うような物件もあるのでしょうけれど、私の営業エリアでは、他と圧倒的に設備が良いとか、利便性が高いというものはありません。例えば、名古屋駅まで徒歩5分の格安の賃貸マンションならば、空いたら入りたいという方はいるのでしょうけれど、弥富市では、たとえ駅前であっても、並んでまで入りたい物件はないように思います。
なので、退去するときに次の入居予定者がわかっていることはないです。なので、空いたら募集するということになります。
全国規模の賃貸管理会社ならば、退去したらすぐにリフォームしているようです。全国規模の管理会社には、この物件に入りたいはなくても、今探しているという客はキープされているのでしょう。なので、いまのところうまく回っているのでしょう。
しかし、お店としてはお客さんがいても、キープの人数と、空いてくる物件の数がキープの人数の方が多ければよいのですが、物件の数が多ければ、結局リフォームはしたがなかなか入居しない物件というのは存在しているのではないかと思います。
また、管理会社も物件のオーナーから管理会社が借り上げるサブリース契約している物件が多くなっており、自社の物件から紹介する傾向になるのは仕方がないもの。サブリース契約している物件は建築から管理会社が関わっている物件なので、そうでない物件については、たとえ全国規模の賃貸管理会社であっても、なかなか決まらないという物件もあるように思います。
全国規模の賃貸管理会社が建築から関わっていない賃貸物件を持っているオーナーはどうすればよいのか
そうすると、大手管理会社に管理を依頼しているオーナーさんはリフォームはしたが、なかなか決まらないということがあるかと思います。
それで、専属で募集をやっている管理会社にもっと間口を広げたいと相談して、結局他の不動産会社へ依頼したり、ネットで募集してみたりということもあるかと思います。
また、サラリーマン大家さんが一時増えました。
かつて、ロバートキヨサキの金持ち父さん貧乏父さんという本がベストセラーとなり、一大賃貸不動産ブームが日本でも起こりました。
近年、収益物件を相続したものの運用で困って売りに出したりとか、実家を相続したが、住む家は足りていて実家を使って賃貸経営はする気もない方で、なかなか売るには難しい（建て替えできない土地などのため）物件を安く買い賃貸しようとする方が結構います。
そういった方は、まさに、リフォームをどうするかが課題になります。
いくらまでかけてもよいか
難しいですが、アパートなら6ヶ月分の家賃までが目安です。月4万円なら24万円までです。
どこをリフォームするか
入居者が決まってから、リフォームするということが一番リスクがないのですが、すぐに入居したい方を逃してしまうので、判断が難しいです。
基本的に全面リフォーム（床、壁、水回りの全部交換、クリーニング）をするつもりならば、それを募集で約束してしまうという手もありそうです。
しかし、見て決める方がほとんどのような気もします。
ちなみに、トイレのリフォームは喜ばれます。水洗トイレで便座をウォシュレットにするのも喜ばれます。
また床をフローリング風にするのも喜ばれます。
全部の照明をワット数を上げて部屋を明るくするという方法もあります。意外と悪くないです。
あまりお金をかけてしまうと、利回りが下がりますので、物件全体の程度（レベル、クラス）とのバランスで最小限で済ませるとよいのです。
あと、お米10キロとか、カップラーメンを入居者にプレゼントするというのは意外と喜ばれたりします。これも物件の付加価値を高めるという意味でリフォームの一貫として検討しても良いかもしれません。
リフォームをしないで家賃を下げて募集することもある
とりあえず家賃の安いほうが良いという方もいるので、とりあえず募集するというやり方もあります。
