カチコチ通信おんらいん 20221019
okumura1964
子供の頃、秋に運動会があり、それが終わると、あとは冬になるのをなんとなくもの哀しく思っていた奧村隆充です。
マンションにお住まいの方、土地付き住宅と若干違うところがあるのでお知らせします。
目次
マンションの所有権とはなになのか
マンションは「建物の区分所有等に関する法律」に定義される建物などのことです。
現在区分所有するというと、登記は全体の建物があり、その中の区分所有建物として、登記され、敷地は敷地権という名前で建物登記に付記されます。
戸建ては土地と建物を所有するが、マンションは建物と敷地権を所有する
建物というものは必ず敷地を必要とします。
しかし、マンションは特殊な権利形態で成り立っており、勝手に売買できる区分所有する部分と敷地権、そして、共有部分などでできる、区分所有する部分を除いたすべての箇所（区分所有部分を共有する部分にすることも規約によりできる、管理人室など）と敷地で構成されます。
そして、共有部分はマンション法で定まっている管理組合により管理されます。
ちなみに、管理を委託することもでき、管理会社（近鉄管理、合人社計画研究所など）が入っている場合も多く見られます。
賃貸と違って、共有部分の管理のために必要で法律で定められている管理組合を抜けることはできません。
敷地権がない時期のマンションには建物と共有する敷地と2つの権利でできていた
マンションを持つというのは買った時期により権利の形態が違っているものがあります。
敷地権というのは区分所有建物と原則切り離せない敷地に対する権利です。
敷地に対する権利とは所有権もしくは賃借権。どちらもあります。
しかし敷地権というものができる前は、通常の建物と同じように、建物の所有権と土地の所有権もしくは賃借権を別々に持っていました。
なので、登記は両方やる必要がありました、
今は敷地権ができたので、区分所有建物一つの登記をすると敷地権と一体なので、別に土地の権利につい登記をする必要はありません。
こういった考え方はわかればかんたんなのですが、土地建物を別々に扱ってきた日本の登記制度に弊害で、マンションのほうがイレギュラーとなっています。（アメリカでは、マンションと同じように建物に土地の権利がついていたりするそうです。土地と建物は評価の仕方も日本とはかなり違っています。また別の機会にお話できるかと思います）
持っているマンションがどういった権利で構成されているか将来相続する方へ説明しておいてください
上記のような権利構成で、マンションとはどうしても共有部分をもつため、管理組合が重要となります。管理組合について権利の保全のための自分たちの組織であることを自覚してください。
管理費は費用で、修繕積立金が共用部分を保全するための貯金ということがわかっていないと、管理会社を変えたりとかする発想に至らないと思います。
管理の主になるのが管理組合で、そこが外部の管理業務を委託できるサービスをマンション管理業者から買っているだけなので、管理費の交渉は当たり前のように権利としてありますし、タブーではありません。
賃貸マンションと似たような形態に見えますが全く違っています。
ご注意ください。
