カチコチ通信おんらいん 20221110
okumura1964
子供の頃、狭いところへ入りたがった奧村隆充です。危ないところへ入って結構心配されました。
不動産を売買するときには、所有権の移動は代金の全額支払い時とすることがほとんどですが、そのときに買い主は登記する権利ができ、売り主には移転登記するときに書類の提出や協力することを義務付ける契約にすることがほとんどです。
売買する不動産に未登記部分があるとその部分については登記をすることができません。今日は不動産の未登記部分についてご説明し、その扱いについて書きたいと思います。
未登記部分とは
もともとの建物があった場合、この建物は登記してあることがほとんどなのですが、リフォームして登記することは当然ないのですが、（面積が増えないので）増築した場合は登記しなければなりません。
登記面積より実際の面積が増えたのに増えた部分を建物登記に反映していない部分を未登記部分といいます。
未登記部分は所有権の登記ができないため、元の建物の所有者以外の者が所有権の登記してしまうと、売買するときに同意を得なければなりませんので、常にリスクとなります。
また、売買しようとするときに、買い主が住宅ローンを申請しようとした場合、未登記部分があると先程も言ったようにリスクが存在するという理由でローンの審査で申し込みが却下されてしまったり、未登記部分を融資実行までに解決することを条件とされたりします。
買い主には非常に嫌がられます。
なぜ未登記になってしまうか想像してみると
リフォームと増築の違いは意識していないと忘れがちです。
10㎡未満の増築に関しては建築確認が不要なので、10㎡以上であれば、行政書士が介在しますので、登記のことを教えてくれますから不注意で忘れないでしょう。
ちなみに登記を依頼するとすれば土地家屋調査士です。
建築士ではない大工さんやリフォーム屋さんに頼むだけのリフォーム。依頼する相手は一緒で作業がリフォームか、増築の違いだけで、作業自体もそれほど変わらないとなれば、登記されない場合も十分考えられます。
また、増築のやり方によっては、（正式に言うとそれは増築ではないのかもしれません）課税建物、登記できない場合もありますので、より面倒なのかもしれません。
わからなくて未登記になってしまうケースをお話しましたが、わかっていて未登記にしている場合が多いのかもしれません。
登記には建物図面を書く必要がありますし、登記するのも登録免許税はただではありません。
将来壊しても良いような小さな部屋を庭に建てたりして、いざとなれば壊せば良いと登記を省いたケースがほとんどなのではないかと思います。
売買ではなくても、相続のときに困る
売買のときは不動産会社が媒介に付けば対処方法を提案してくれるので、そのときに考えれば済むことが多いのですが、相続のときはどうでしょう。
相続のときは税理士などに相続の手続きを依頼した場合、固定資産税などの元帳から相続物件をさがしますが、未登記部分でも、固定資産税はかかっています。
なので、このとき、未登記部分が発生します。
このときに手続きはできますが、問題は相続で相続人同士が争っている場合、未登記部分の登記は相続人が単独でできますので（被相続人の所有権が登記していないため、未登記部分があることを知っている相続人であれば、）トラブルが発生するリスクが高まります。
未登記部分の登記の方法
未登記部分の登記は、所有者である証明を添付して表題登記をつくり、所有権を登記します。
表題登記は土地家屋調査士がつくり、所有権は司法書士が登記します。連携していたりしますので、土地家屋調査士に頼んでも司法書士に頼んでも一箇所ですみます。
わからないことがあればいつものことですがお問い合わせください。
このあたりを詳しく知りたい方へ
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