カチコチ通信おんらいん 20221202
okumura1964
子供の頃、雨の日は黄色い合羽を着せられていた奧村隆充です。
不動産を売るときで、不動産業者へ依頼するときに交わすのが媒介契約書です。
不動産会社を入れて不動産を買うときに交わすのも媒介契約書です。
今日は媒介契約について書きたいと思います。
代理契約と媒介契約とは非常に似ているところもあります。代理契約は双方代理が禁止ですが、媒介契約は両方からの媒介契約は合法です。
媒介契約がなぜ両方から受けてよいのかと、そのメリットとデメリットを考えてみます。そして、どうあるべきなのかまでを考えたいと思います。
目次
まず双方代理契約とはなにか、なぜ禁止なのか
不動産売買を例にすると、代理とは売主に成り代わって法律行為をすることであり、買主に成り代わって法律行為をすることです。
売買では契約内容、例えば価格、引き渡し時期、引き渡し方法、引き渡し条件、契約不適合責任について、など様々な内容を売主と買主が話し合います。
売り主と買い主は利益相反関係です
売買の場合、売り主、買い主は利益相反関係です。
価格が高ければ売り主がもうかり、買い主は損をします。
責任を買主が持てば、売主はリスクが減り、買い主はリスクが増大します。
こういう関係が利益相反関係です。
もしも一人の人間が利益相反関係にある両方の代理人であれば
利益相反関係である二人の代理を一人でやった場合、代理人が思い通りに契約内容を決めることができます。
なので、この代理契約は、代理を依頼したものの利益が必ずしも守られない契約なので法律で禁止されています。
一方不動産売買の媒介契約とは
不動産売買における媒介契約とは、売り主と買い主の売買が成約するよう手助けする契約です。
売り主の希望を相手に伝え買い主のそれに対する考えを聞き、売り主とそれをもとに話し合いをします。
媒介契約はすこし代理契約と似ています。
売り主の媒介者は少しでも高く売ろうと努力しますし、買い主の媒介者が少しでもお値打ちで損のないような契約なのかどうかのチェックもします。
そういう意味では契約書に署名押印するなどの法律行為自体はしないものの、その他は代理行為とほとんど変わりません。
双方から媒介を依頼されたとすればどうなるか
とすると一人が双方と媒介契約をするのはどうなるでしょうか。
この場合は、物件所在地の売買に慣れている業者であれば、様々な事例を知っており、価格の適正さ、条件の平等などの事例から、お互いに文句の出にくい条件を提示することができたりします。
これはいいところ。
しかし、依頼者から見ると依頼する業者が上記のような仕事をしてくれるかどうかが不明で、そこが大きなリスクになります。
悪意があれば双方代理と同じような業者に都合がよい契約にならないとも限りません。
結局、いい業者に当たればよいのだ
売買金額は媒介手数料に直結します。媒介者が悪い気持ちを持たないとも限りません。
なので、売り主と買い主は別々の業者の方がいいのかもしれません。
売買契約の専門家同士がそれぞれの顧客の利益のために働く。
ところで、媒介行為というのはどの行為のことを指すのかというのは実は法律ではっきり決まっていません。
媒介をするものは、宅地建物業法により重要事項の説明の義務、契約書への押印の義務などがありますが、売り主と買い主のそれぞれの媒介業者とをつなぐ媒介業者がある場合があります。
この場合、間に入るものは媒介ともなりえるのですが、ならない場合もあります。
非常に難しいのですが、この辺りは、媒介契約には媒介手数料がセットになっており、単に媒介業者同士を結ぶだけの役割の場合は直接売り主もしくは買い主から手数料をもらわない場合もあり、媒介とはみなされない場合があります。
この辺りは判例による媒介契約が準代理契約とみなされるということの証明となります。
準代理ということは双方準代理は望ましくないのでは
話が難しくなりましたが、要するに、売り買いどちらもが媒介業者を入れる方がよいのではないかと思うのです。
なので、住宅分譲を最近は自社の営業が買い主と直接売買の話をするのではなく、営業は持たない住宅分譲会社が増えたのはよいことかもしれません。
昔ながらの直接営業のときは、買い主がアドバイザーとして媒介業者を選んでつれていくというのは正しい方法なのかもしれません。
だんだんと変わっていくことでしょう。
