カチコチ通信おんらいん 20221213 賃貸住宅のリフォームへいくらかけるか
okumura1964
子供の頃、
昨日から続いて、賃貸住宅のオーナーさんへリフォームについての考え方をお話しします。
目次
賃貸住宅のリフォームは積極的にした方が利回りが上がるのか、維持管理程度の方がトータルの利回りが上がるのか
リフォームにかける費用ですが、これも投資として考えます。
投資へのリターンを考えるのに利回りという目安があります。
例えば現在銀行などへ預金をすると、利息があります。銀行への預金は大きな意味で運用することになりますがリスクがかなり低く、1000万円までは国が必ず守ってくれますので、利息は０．００２％ほど。利息は預金に対するリターンなので、預金を投資として考えると利回りが０．００２％です。
一方不動産の利回りというと新築ならば６～７％くらいといわれています。
中古住宅ならば残りの耐用年数によって変わりますが、１０％を超えていないとむつかしいとか。
入ってもらうためにリフォームは積極的にした方がよい
賃貸不動産は入居者がいなければいきなり収益が減りますので、できるだけ入居してもらうことが必要です。
もしも家賃５万円の部屋があって、リフォームに３０万円かけたとしても、すぐに入居あったとすると、３０万円の投資に対してリターンが６０万円なので、単純に計算すると利回り２００％！！
リフォームすれば入居するのであればお金が掛けられます。
現実にはすぐには入居されるとは限らないので、こんな計算は成り立ちませんが、物件に手を入れることは効率がいいと思います。
手の入れ方はいろいろあります。
今どきの高級志向の賃貸住宅では、借主に最も求められている設備を付けていく。
- インターネット無料
- 宅配ボックス
- オートロック
- 追い炊き機能
- ２４時間使用可能のごみ置き場
- セキュリティのため防犯カメラ
新築の高級賃貸住宅ではない場合はどこまでやるかを誰に入ってもらいたいかを決めて戦略をたてる
格安物件はお金をそんなにかけてはいけません。
家賃の６か月が目安だそうです。
例えば、プレゼントをするのも実は結構効果があります。
お米１０Kgとか、トイレットペーパー１ケースなどを部屋に置いておくのは喜ばれます。
トイレの便座をウォシュレットに変える
床を畳からフローリングに変える
明かりをまぶしいくらいのワット数へ変更する
なども効果があります。
リフォームの回数を減らせばトータルではリフォーム代は減る
あと長く入ってもらうことはリフォームの費用を減らします。
なので、いい関係を築くのもリフォームの費用を減らすことと言えます。
部屋ではなく建物全体のメンテナンスは欠かさない
リフォームとは違いますが、すばやい建物の修理は建物を長持ちするために必要です。
雨漏りは建物にダメージが大きいので、台風とか地震の後屋根瓦のずれがないかどうか。
入居者から雨漏りがないかどうか聞き取りする。
外壁が傷んで来たら、修理する。
ペンキがはがれたら塗る。
外壁や土台ににクラック（ヒビ）があったら埋めてもらう。
気を付けるということも必要です。
