2023.03.02 アパートオーナーのための賃貸契約の注意点とおすすめの契約書の作り方(前編）

2023年3月2日 2023年3月1日

okumura1964

子供の頃、頭がやたらにかゆかった奧村隆充です。

テレビでチャットGTPというのを紹介していたのでそれを使って今日と明日のブログを実験的に作ってみました。

長くて読みにくいような気もしますが、説明書を作る時は便利そうでした。

今日は、賃貸契約について根本的なことを説明するのと、契約書の中の意味を少しでも分かるようにと問いを立ててみました。

よく読むと重要なことがちゃんと書いてあるのですが、当たり前だと思って読むと内容がないようにも読めます。

では書いてみます。

1 賃貸契約の概要
- 1.1 賃貸契約とは何か
- 1.2 賃貸契約の重要性と必要性
2 賃貸契約の注意点
3 長くなったので明日に続きます。

賃貸契約の概要

賃貸契約とは何か

賃貸契約とは、不動産の所有者（貸主）が、その不動産を借り手（賃借人）に貸し出すことを合意した契約です。

具体的には、貸主は借り手に対し、不動産を一定期間、一定の賃料と条件で貸し出します。借り手は、その期間中に貸された不動産を利用する権利を得ます。この契約によって、貸主と借り手の間には、賃貸借関係が成立します。

賃貸契約には、貸主と借り手の権利と義務が明確に定められています。例えば、賃料の支払い方法や期間、敷金や礼金、原状回復義務、禁止事項、更新や解約の方法などが定められます。契約書によっては、借り手の保証人についても規定されています。

また、賃貸契約には、不動産物件の種類によって異なる形式があります。例えば、アパートやマンション、一戸建て住宅などによって、賃貸契約の内容や注意点が変わってきます。しかし、共通する点として、契約書の作成と注意点の把握が重要となります。

賃貸契約は、貸主と借り手の双方にとって大きな利益をもたらす契約ですが、契約内容に不備があると、トラブルにつながる可能性もあります。したがって、賃貸契約には細心の注意を払い、契約書の作成や注意点の把握を行う必要があります。

賃貸契約の重要性と必要性

賃貸契約の重要性と必要性は、貸主と借り手双方にとって大きな意味があります。以下にその詳細を説明します。

借り手にとっての重要性と必要性賃貸契約は、借り手にとっては、居住する不動産物件を確保するための重要な手段となります。また、契約によって、利用期間中の家賃や敷金・礼金の支払い、原状回復義務、禁止事項などが明確に定められ、借り手の不利益を防ぐことができます。契約書には、借り手にとって不利な条項がないか、しっかりと確認する必要があります。
貸主にとっての重要性と必要性賃貸契約は、貸主にとっては、不動産を有効活用し、家賃収入を得るための手段となります。契約によって、利用期間中の家賃や敷金・礼金の支払い、原状回復義務、借り手の禁止事項などが明確に定められ、貸主の不利益を防ぐことができます。また、契約書には、貸主の権利を最大限に保障する内容が含まれるように注意する必要があります。
トラブルを未然に防ぐための必要性賃貸契約は、貸主と借り手の間の契約ですが、トラブルが起こる可能性があるため、契約書の作成は必要不可欠です。例えば、借り手が家賃を滞納する、不動産物件の傷や汚れが残される、禁止事項を犯す、契約期間前に退去する、などの問題が発生する可能性があります。契約書には、このようなトラブルを未然に防ぐための内容が含まれるようにする必要があります。

以上のように、賃貸契約には、貸主と借り手の双方にとって重要性と必要性があります。契約書の作成にあたっては、法律やルールに沿った内容で作成し、トラブルを未然に防ぐよう注意する必要があります。

賃貸契約の注意点

借り手の確認

不動産物件を賃貸する場合、貸主側は借り手を選別することが重要です。借り手の選別によって、家賃の滞納やトラブルを未然に防ぐことができます。以下に、借り手の確認方法について詳しく説明します。

収入や職業の確認借り手の収入や職業を確認することで、家賃の支払い能力を判断することができます。貸主は、借り手の収入や職業、雇用形態、勤続年数などを詳しく確認することが重要です。収入や職業に関する証明書類（源泉徴収票、給与明細、雇用契約書など）を提出してもらうことが望ましいです。
連帯保証人の確認家賃の滞納や物件の破損などが起きた場合に備え、貸主は連帯保証人の存在を確認することが重要です。連帯保証人とは、借り手と共に、貸主に対して賃料債務を負担する人のことです。貸主は、連帯保証人の収入や資産、職業などを確認することが望ましいです。
緊急時の連絡先の確認トラブルが起きた場合に備え、貸主は借り手の緊急時の連絡先を確認することが重要です。緊急時の連絡先として、家族や親族、職場の上司や同僚などを指定してもらうことが望ましいです。
信用情報の確認借り手の信用情報を確認することで、過去に起きたトラブルやクレジットカードの支払い遅延などを知ることができます。貸主は、信用情報の確認を行うことで、借り手の信用度を判断することができます。信用情報に関しては、借り手の了解を得て確認することが必要です。

以上のように、借り手の確認には様々な方法があります。貸主は、適切な方法を選択し、借り手の確認をしっかりと行う必要があります。

賃料や敷金の明確化

賃貸契約において、賃料や敷金の明確化は非常に重要です。以下に、それぞれの明確化について詳しく説明します。

賃料の明確化賃料の明確化とは、家賃の金額や支払い方法、支払い期限、遅延時の罰則などを契約書に明示することです。賃料の金額は、貸主と借り手が合意した金額を明記します。支払い方法には、銀行振込や現金払いなどがあります。支払い期限は、原則として毎月の家賃支払い日を明示します。また、支払いが遅れた場合の罰則についても契約書に明記することが望ましいです。
敷金の明確化敷金は、貸主が借り手に対して物件を貸し出す際に、物件を正常に返却するために貸主が保有する保証金のことです。敷金の明確化とは、敷金の金額、使用目的、返還時期、返還額などを契約書に明示することです。敷金の金額は、原則として家賃の1ヶ月分から2ヶ月分が相場です。敷金の使用目的には、賃借関係を解消した際の物件の修繕費用や家賃滞納時の保証金として使用されます。返還時期については、契約書に明示された期間が経過し、借り手が物件を返却した後に貸主が物件の状態を確認した上で、借り手に対して返還されます。また、物件の状態が良好である場合には、敷金から必要経費を差し引いた残額が返還されます。

以上のように、賃料や敷金の明確化は、トラブルを未然に防ぐためにも非常に重要です。貸主と借り手は、契約書にしっかりと明記し、相手方にも確認してもらうことが望ましいです。

借り手の禁止事項の明示

賃貸契約において、借り手の禁止事項を明示することは重要です。禁止事項を明確にすることで、借り手が契約書に従わない場合の責任を負わせることができます。以下に、借り手の禁止事項の明示について詳しく説明します。

ペットの飼育禁止ペットの飼育は、物件によっては禁止されている場合があります。ペットの飼育が禁止されている旨を契約書に明記し、飼育が発覚した場合の罰則についても明示することが望ましいです。
大音量の音楽や騒音の禁止隣人への迷惑やトラブルを避けるため、大音量の音楽や騒音を発生させないようにすることが重要です。契約書に騒音の禁止について明示し、違反した場合の罰則についても記載することが望ましいです。
改装・改築の禁止借り手による物件の改装や改築は、貸主の許可を得なければできない場合があります。契約書に改装・改築の禁止について明示し、貸主の許可が必要な場合には、手続きについても記載することが望ましいです。

以上のように、借り手の禁止事項を契約書に明示することは、トラブルを未然に防ぐためにも重要です。契約書には、借り手が守るべきルールを明確にすることが望まれます。

退去時の原状回復義務

賃貸契約を終了する場合、借り手は原状回復義務を負います。つまり、入居時の状態に戻すことが求められます。以下に、退去時の原状回復義務について詳しく説明します。

壁紙・塗装入居時に貼られていた壁紙や塗装について、退去時には傷や汚れがあった場合には、元の状態に戻す必要があります。貸主が原状回復のために修繕を必要とした場合、費用は借り手が負担することがあります。
カーテンや照明器具借り手が自前で取り付けたカーテンや照明器具について、入居前の状態に戻すことが求められます。カーテンや照明器具がなかった場合には、物件にあったものを取り付ける必要があります。
家具・家電家具や家電製品について、入居時の状態に戻すことが求められます。傷や汚れがあった場合には、修繕や交換が必要です。
掃除退去時には、部屋全体を掃除する必要があります。特に、キッチンやバスルーム、トイレなど、水回りの清掃には注意が必要です。また、床や窓などの汚れも除去する必要があります。

以上のように、退去時には原状回復義務があります。契約書には、原状回復のために必要な作業や費用の負担について明示されている場合がありますので、契約書を確認することが大切です。また、退去前に貸主との打ち合わせを行い、必要な作業や注意点について確認しておくことが望ましいです。

借り手の保証人に関する事項

借り手の保証人に関する事項には以下のようなものがあります。

保証人の必要性貸主が借り手に対して十分な信頼を持てない場合や、借り手の収入が不安定な場合、保証人が必要となる場合があります。保証人は、借り手が支払いに遅延した場合や、契約を履行しなかった場合に、その債務を代わって支払う責任を負います。
保証人の条件保証人になるためには、貸主が設定した条件を満たす必要があります。一般的には、保証人は、借り手と同様に、年齢や収入、勤務先などについての情報提供が必要となります。
保証人の署名保証人は、契約書に署名する必要があります。保証人が署名しない場合、保証人としての役割を果たせません。
保証人の免責事項保証人は、借り手が契約を履行しなかった場合に債務を代わって支払う責任を負いますが、保証人自身の収入が不安定であった場合や、保証人に重大な事情が生じた場合には、免責されることがあります。

以上のように、保証人に関する事項には注意が必要です。契約書には、保証人に関する条件や免責事項が記載されていることがありますので、契約書をよく確認することが大切です。

（奧村注釈、ここの保証人とは日本では連帯保証人のことです）