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特徴、再建築の可能性、価格相場を考えていきます

特徴

物件掲載情報の備考欄がわかりにくいです。地積418.46㎡のうち168.59㎡に関しては定期借地契約（50年）となります。

保証金50万円、借地料ひと月あたり13,500円。あと何年残っているのか？

ここまでは疑問があるけれど一応言葉の意味はわかります。問題は次の文章、地積418.46㎡のうち51.87㎡に関しては線引き後宅地となります。

線引きというのは普通市街化区域と市街化調整区域を分けたときに使った言葉ですが、この場合この意味でいいのでしょうか？

よくこういう線引きされればとか線引きが変更されればという意味のない想像の話をしないでもないですが、恐らくそうではない。

先ほどの疑問があるという疑問ですけれど、住むのに418.46㎡というのは敷地としては大きすぎる。約50坪の借地がどの場所なのか。そもそもいらないような気がする。だとすれば、借りないという選択肢はできるのでは。

全部が借地なら言っていることはわかる。一部借地にするのは建物がその部分に乗っているのか。

建物部分が借地でそうでないところを売買するというのはそもそもどういうことなのか。

この売買価格が高いのか安いのか適正なのか条件によって全く違ってくるので、判定できません。

建物は建ってから32年たっていますので、十分使われていると思いますが、軽量鉄骨造なので、木造よりは長く使えるかと思います。

おそらく建ってからリフォームをしているのではないかと思います。

どんなリフォームをしたのか、どんな設備を入れ替えたのか、天井が黄ばんでいるのはなぜなのか。

現地を確認したい点は結構多いです。

再建築の可能性

この土地は調整区域内にあり、原則建物を建てることができません。

この物件の場合建てたときの許可がなになのかによって建て替えが可能になる可能性があります。

また、完了検査済み証があるかどうか。なければ建て替えが難しくなることもあります。

全く別の許可、今度建てる人が資格を取得してる場合は別の話となります。

借地の位置によりますが、50年で返さなければならないのに新築をするのかということも考えねばなりません。

価格相場

固定資産税路線価が1㎡あたり23600円

再建築できるかどうか不明なのですが、これから計算するには0.7で割って33,714円

㎡数で売買される面積が、418.46-168.59＝249.87㎡

単価をかけて、842万4117円

賃借権の価格は計算が難しですが、残存期間50-33＝17年

賃借権の価格は所有権の５０％と仮定して、借り始めの33年前の価格が現在と同じだと仮定すると、

168.59㎡×33714円×50％＝279万6402円

これが50年でゼロになるので、1年あたり279万6402÷50＝55,928円

17年残っているので17×55928＝950,776円なので、

全体を足すと8,424,117＋950,776＝9,374,893円が敷地価格

総額が1330万円なので、33年たった建物が392万5106円・・・

どうでしょう。

まとめ

いろいろ費用が掛かれていない費用が発生しそう。

敷地の賃貸契約の内容がわからないのですが、通常賃貸契約は又貸しを禁止している場合があるのですが、50年定期借地契約は公正証書でしますので、この内容の書き換えのための費用が必要。

保証金は賃貸契約の売買の時に本当にタダでもらえるのか、もしくは用意させられる契約なのか。

賃借権を登記するのかしないのか。するのであればその登記費用がかかります。

いろいろ書かれていないので質問する必要がありそうです。

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